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賃貸・部屋探し

部屋探しのコツを賃貸営業マンが伝授!退去時まで考えるとこうなる!

投稿日:2015年11月19日 更新日:

私は大手賃貸会社の営業マンをやっていましたが、部屋探しは人生で何度も経験する事ではないので、ほとんどの方が”素人”です。

世の中なんでもそうですが、知らないという事は損する事に繋がります。

特に不動産業界というのは少し異常で、その中にどっぷり浸かっている人も、また特殊です。

はっきり言いまして、あまり良い人はいません(苦笑)

というわけで、部屋探しと言えども「知識武装」は必要です。

ここでは賃貸営業マンだった私が表も裏も包み隠さずお教えします。

 

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まず部屋はどうやって探すといいの?

今はインターネットでほとんどの物件が探せます。

たまにネットで「不動産屋は掘り出し物はネットに載せない」というような内容を見かけますが、それは土地売買の話です。

賃貸に関しては、オーナー(大家さん)が「ネットに載せないで」と言われない限り、スーモやホームズなどのポータルサイトには掲載します。

そうしないとお客さん来ないですし、賃貸は部屋を借りてくれないと仕事になりませんから。

ただ、本当にタイミングが良ければ退去の連絡が入ってネットに掲載する前の物件に、たまたま出会うことはあるかもしれません。

そういったラッキー目当てで店を回るなら、それはそれでアリかもしれませんね。

 

店はたくさん回った方がいいの?

先の話とカブるかもしれませんが、基本的にはネットで情報収集は十分だと思います。

賃貸物件の場合、オーナーは1社だけに募集依頼するというケースは少ないです。

オーナーの立場から考えると、2社、3社と複数の会社に依頼した方が、お客さんを紹介してくれる確率は上がります。

ですから、ミニミニ・エイブル・アパマンショップなど色々ありますが、ミニミニはA物件、アパマンショップはB物件というように各社で別々の物件を抱えているわけではありません。

抱えている8~9割は同じ物件です。

残りの1割で専任で募集を任せるオーナーもいますが、任された会社からすれば、その物件は優先して決めなければいけませんから、優先してネットに掲載するでしょう。

つまり、結局部屋探しの情報収集はネットで十分なのです。

 

部屋を借りるなら、どこの賃貸会社がいいの?

「じゃあ、部屋を借りるならどこの会社でも一緒なのか?」というと金額面では差が出てくると思います。

まず仲介手数料で考えると、アパマンショップは家賃1ヶ月とりますが、ミニミニは50%です。

家賃が60,000円だったら、仲介手数料だけで30,000円の差が出ますから大きいですよね。

スーモやホームズで部屋を探すと、同じ物件を複数の会社が紹介していることも多々ありますから、一度初期費用の差も確認した方がいいでしょう。

 

敷金・礼金0物件ってお値打ちなの?

よく「敷金・礼金0」という表記で募集している物件を見かけます。

初期費用を抑えたい方は、初期費用が安いのかと期待しますよね。

礼金に関しては確かに0という物件は多いですが、敷金に関しては微妙です。

例えば、「クリーニング費」「補修費」などと名目を変えて、初期費用に組み込まれたりします。

なかには完全に退去時の実費精算という会社もありますが、物件全体の総数で考えると少ないでしょうね。

また、この名目は会社によって色々ありますから、契約前には要確認で分からない点は、しっかりと聞いておきましょう!

 

退去時の精算が心配だけど、部屋を借りる時に気を付けることはある?

これは入居時に賃貸の営業マンに念押し、確認、約束した所で結局は言った言わないの水掛け論になってしまいます。

出来る事は

  • 入居したすぐに写真を撮っておく
  • 気になる所は、すぐ管理会社に伝えておく

ことです。

最近では退去時の精算のトラブルの悪化からガイドラインも設けられていますが、

国土交通省ガイドライン

未だに退去時に相当ふっかけたリフォーム代を請求する会社は、たくさんあります。

これは実際の所は物件を管理している会社(大家さんでは無い)次第ですから、どうしても心配な場合は「ダイワリビング」「大東建託」「東建コーポレーション」などの全国区の大手の物件にすると良いでしょう。

さすがに大手は退去時にトラブルような請求はしないようです。

 

入居時に”殺菌消毒”って必要なの?

賃貸で部屋を借りる時に勧められる”殺菌消毒”(ようするにゴキブリ対策)はやっておいた方がいいのでしょうか?

実際のところ、殺菌消毒を行ったからと言ってゴキブリが出ないかというと出ます。

確かに”今いるゴキブリ”には効果があって、作業を行った後に部屋で死んでることありますが、物件が古かったら普通に出ます。

個人的にはバルサンと何が違うのかわかりません。

 

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部屋を借りる時に値切れるの?

家電量販店並みに値切ってくる人がたまにいますが、賃貸の会社は”仲介業”ですから、部屋を借りてもらうために、たくさん値切ってでも決めてもらおうとは思いません。

むしろ部屋探しのお客さんよりも、オーナーの方が大事なお客さんですからね。

とはいっても、少しでも得したいのは誰しも思う事ですから「賃貸の常識の範囲」での値切りポイントをお教えましょう。

  • フリーレント
  • 家賃交渉
  • 初期費用交渉
  • 設備交渉

などが交渉のポイントですが、最も行いやすいのは「フリーレント」でしょう。

これは「入居するから家賃1ヶ月サービスして!」というもので、オーナーも実質的に費用負担があるわけではないですから了承してくれやすいです。

但し、一般的には日割り~1ヶ月分くらいのサービスが多いです。

調子に乗って2か月、3か月というのは言い過ぎでしょう。

次に「家賃交渉」ですが、これも1万円とかいう人がたまにいますが、そこまで下げてまでオーナーは入居して欲しくはありません。

なぜならアパートのローン返済を家賃から計算しているので、1万円も下げるとその計算が大幅に変わってきてしまいます。

そういうオーナーの立場も考えると数千円が限度でしょう。

「初期費用交渉」は、敷金や礼金の交渉ですが、こちらも限度は1ヶ月。

どうしても初期費用を抑えたい場合は、意外と相談に乗ってくれることが多いです。

最後に「設備交渉」ですが、例えば「エアコン付けて欲しい」とかですね。

これに関しては物件によりますから、もう聞いてみるしかないですけど設備交渉も出来なくはないです。

言ってみる価値はありますね。

 

最後にプロがお部屋探しのコツをアドバイスをします!

基本的にトラブルは入居時には無くて、入居後から退去にかけて発生します。

ですから、入居後に考えられるトラブルは未然に防げるに越したことは無いですね。

まず1つ目は、入居者トラブル。

「隣の家族構成を教えて」と聞いても、個人情報の関係もあるので教えては貰えません。

ただ「今までにトラブルは無かったか?」「外国籍の方は住んでいるか?」というような質問は答えられる範囲ですから、聞いておいた方がいいですね。

また「ペット可能物件かどうか?」も確認しておいた方が間違いないでしょうね。

仲介業者の営業も「余計な事は言わない」というスタンスの人もいます。

「聞かれなかったから答えませんでした。」と、入居後に言った言わないの話にならないように、事前に確認はしておきましょう。

 

また、部屋を借りる時に気を付けたいのは”管理会社”ですね。

管理会社とは、物件に住んでいる時の(例えば水漏れしたとか)トラブルや退去時の精算を行う業者のことです。

そのため管理会社がどうしようもない会社だと最悪です。

  • 入居時に起こったトラブルの対応が悪い。
  • 管理が悪く掃除も行き届いておらず、物件が常に汚れている。
  • 退去時のリフォームの金額が高すぎる。

など、住んでから大変な事にならないように管理会社の対応については確認しておいた方が良いでしょう。

もし心配だったら先にも書きましたが、テレビCMを流しているような「ダイワリビング」「大東建託」などの大手の物件であれば、退去時や管理の大きなトラブルは聞かないので安心だと思います。

 

最後に

というわけで、お部屋探しのコツについて如何でしたでしょうか。

部屋探しもやってみると面倒ですし、上手くやるやらないで金銭面での損得も出てきます。

また本当に入居後から退去時にトラブルが発生して、スムーズに解決できないと精神的にも参ってきます。

そうならないためにもお部屋を探す時は、是非この記事のポイントを押さえて頂ければと思います。

最後まで読んで頂きありがとうございました!

 

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