一戸建てやマンションの購入を検討していると「定期借地権」という言葉を聞く事があります。
定期借地権とは、文字通り「定めた期間土地を借りる」こと。
「土地を購入せずに借りることで土地の購入資金を建築に回す事が出来るので、ハイグレードな家に住めますよ！」なんて謳い文句が定番です。
定期借地権付き住宅では、
- 借りる期間：50年以上（ほとんどが50年）
- 地代を支払う
- 契約の更新：無し
- 契約満了後の建物：更地にして返還
という契約が一般的なので、50年後には家を取り壊して更地にして返すことになります。
では、定期借地権で土地を借りるのと、土地を買ってしまうのでは、どちらが良いのでしょうか？
ズバリ！定期借地権付き住宅はお勧めしません
そもそも定期借地権とは、土地の貸し渋りを防ぐために「地主さん保護のために作られた法律」です。
ですから、定期借地権は地主さんには固定資産税の軽減など色々なメリットはあっても、借地人にとって大したメリットはないのです。
では定期借地権が、どのように借地人にとってメリットが無いのか解説していきます。
定期借地権は、営業マンが言うほど安くない（地代編）
定期借地権は、土地を購入するのではなく借りるため、地代（土地の賃料）を地主さんに支払う必要があります。
地代は土地の大きさや場所によって様々ですが、一般的には月額20,000円程度が主流でしょうか。
定期借地権を勧める営業マンは「土地を買わない分、住宅ローンも安く済みます！」と話してきますが、ここ注意が必要です。
住宅ローンは、文字通り「住宅のローン」ですから、土地の購入費用、家の建築費用、その他諸経費などは、住宅ローンで支払う事が出来ます。
当然、土地の購入費が無い分、住宅ローンで考えれば安くなりますが、結局のところ地代を支払わなければいけないですから「住宅ローン＋地代」が毎月の総支払いの金額です。
それで計算すると土地を購入する住宅ローンと、総支払いの金額はあまり変わりません。
ひどい不動産会社や建築会社は、ここら辺の説明をごまかすので注意しましょう。
住宅ローンを申し込める金融会社は限定される！？
住宅ローンは選ぶ金融機関によって特徴が違います。
例えば、
- 金利が安い
- 保証料が安い
- 団信の内容が充実している
などに違いがあるので、住宅ローンを契約するなら金融機関は検討したいところです。
しかし、定期借地権の場合は「土地が担保できない」ので、住宅ローンが申し込める金融機関は限定されます。
住宅ローンの総支払い額やこれから年齢を重ねて病気になる可能性も考えると、これは結構リスクな気がします。
定期借地権は、”保証金”を用意しないといけない！
賃貸で部屋を借りる時に「敷金」という退去時のリフォーム代などを入居時に大家さんに預ける費用が必要な場合があります。
これも土地を借りる場合も同じで、保証金というお金を用意しないといけません。
この保証金は、土地を購入する場合は当然発生しないお金で、これも土地の大きさや価値によりますが私の住んでいる地域では土地購入価格の１割が多いです。
ちなみに、この保証金は住宅ローンに組み込めないので、初期費用として用意する必要があります。
保証金は土地を更地にして返せば返却されると言いますが、結局は土地を返す時に家の解体費用が掛かるので、ほとんどが解体費用に充てられることになるでしょう。
ここまでの解説だけでも地主さんにとって定期借地権が如何に有利なのか伺えますよね。
定期借地権で土地を貸すと固定資産税は軽減され、地代の収入が発生して、保証金を預かることで借地人が家を壊さないトラブルが発生しても安心という、まさに土地を持て余している地主さんにとっては、至れり尽くせりの制度なわけです。
しかし、地主さんよりも定期借地権がおいしい人が他にもいます。
定期借地権で得するのは、じつは建築会社です！
定期借地権付き住宅は、「土地購入費用がない分を建築費用にお金を回してハイグレードな家に住みましょう！」という所が多いです。
そうして建築費用を多くもらえれば当然利益も多く獲れるので、定期借地権付き住宅でバンバン営業している会社は儲かって仕方がないでしょうね。
また定期借地権は、ほとんどが50年で更地に戻して返却します。
つまり、ハイグレードに建てた家を解体して、土地を更地にして返す。
良い材料を使って50年で潰すなんて勿体ないですよね。
だったら、50年住めれば御の字の低価格住宅を定期借地権で建てたらいいのにと思うのは私だけでしょうか？
また土地の仕入に関しても、定期借地権は楽なんです。
まず土地を地主さんから買わなくて済みます。
また定期借地権は地主さんのメリットも多いので営業もしやすい。
なんだかんだで定期借地権で一番得してるのは建築会社なんです。
定期借地権で注意すべき３つのポイント！
定期借地権は、制度が出来てからまだ50年経過してないので、実際に土地を返したという人はいません。
ですから土地を返却する際のトラブルというのも、実際にはまだ起こっていません。
ただ定期借地権を選択するなら、最低でもこの３つは考えておくべきだと思います。
定期借地権付きの中古住宅は売れない！？
定期借地権付き住宅は、自分で建てた家の部分は売ることが出来ます。
しかし、いざ売りたいと思った時に定期借地権の家は売れないと思っていた方がいいでしょう。
例えば、中古住宅を購入する場合でも「住宅ローンを組む人は、ほとんどが最長の35年ローン」です。
仮に15年住んで家を売りに出すとして、今度購入する人は住宅ローンが終わると共に家を解体して、土地を地主に返さなければいけません。
また30年住んだら、今度購入する人は最大で20年ローンです。
メリットをほとんど感じられませんね。
もし家を売却する可能性が１％でもあると思うなら、実際問題「家が売れない事」も土地購入時よりも考えておくべきだと思います。
定期借地権の家は貸すのも難しい！？
では家が売れないなら、貸せないだろうか？
これも貸すことは法律上なんら問題はないですが、実際問題として定期借地権付き住宅は、なかなか借り手が付きにくいのが実情です。
私は売買の経験よりも賃貸の経験の方が長いですが、定期借家（貸す期間が決まっている）の物件は、もう何年も空室の物件はゴロゴロあります。
また当然、返さないといけない時期が近づいて、住める期間が短くなればなるほど入居者は見つかりません。
定期借地権で「家を安く購入できる」と思って飛びついてしまうと、思わぬ苦労を後でする恐れがあることには注意してください。
定期借地権は契約更新は出来ません！
私も不動産売買の営業経験もありますが、勤めていた会社の定期借地権付き住宅の営業は危険極まりない所でした。（すぐ辞めましたけど）
お客さんの中には「定期借地権は50年経ったら必ず土地を返さないといけないんですか？」という質問をされる方は結構います。
高いお金出して立派な家を建てるのですが、当然老後も安心して住みたいと思いますよね。
しかし、定期借地権では契約の更新は出来ません。
可能性としてあるのは「再契約」ですが、築50年の家に住むのに更に50年の定期借地権の契約を結ぶのはどうでしょうか？
定期借地権付き住宅を選んで得する人は？
定期借地権について色々書いてきましたが、では、どういう人なら定期借地権付き住宅を購入して良いのか？
私の経験則から言わせて頂くと、『親の土地・家を相続する予定がある人』です。
自分で土地・家を購入しても、親からいずれ相続するのであれば、土地を持て余してしまいますから、そういう人は定期借地権でも良いと思います。
土地を持て余すと固定資産税は掛かりますし、維持管理もやらないとダメです。
最近は空き家もきちんと管理しなければいけないので、ゆくゆく相続することが分かっているのであれば定期借地権は気が楽だと思います。
ただ、よく考えてみると相続の予定が決まっているというなら、「ぶっちゃけ賃貸でよくない？」という気はしますけども。
地代だとか、保証金とか、住宅ローンの金利とか、家の固定資産税とか払うこと考えれば、結構良い賃貸に住める気がしなくもなかったりします。
家を売る予定がないなら「新築の建売」をお勧めします！
定期借地権付き住宅を販売する会社は、住宅ローンの支払いが少なくて新築一戸建てが購入出来ると言います。
しかし、先にお伝えしたように「地代が掛かる」「住宅ローンを契約する金融機関は限定される」ことを考えると、買主にとって定期借地権はメリットがありません。
であれば、最近は建売も良くなっているので検討する価値はあると思います。
3,000万円の建売を購入した場合の月々の返済額は？
定期借地権付き住宅では「住宅ローン+地代＝月々返済額」になります。
建売であれば安いと2,000万円台からあります。
手持ち金の有無や物件価格にもよりますが、以下に借入額と返済金利でいつくかパターンを出して月々の返済額を計算してみました。
| 借入額 | 返済金利0.5％ | 返済金利0.8％ | 返済金利1.2％ |
| 2,500万円 | 64,896円 | 68,265円 | 72,926円 |
| 3,000万円 | 77,846円 | 81,918円 | 87,511円 |
| 3,500万円 | 90,855円 | 95,571円 | 102,096円 |
きっと地代を含めると返済額に大きな差はないですし、定期借地権の場合は保証金のことも忘れてはいけません。（建売だと必要ありません）
まとめ
今回は、借地人の立場から見て「定期借地権」について解説してみました。
読んで頂くと分かる通り、あまり借地人が得すること無いと思います。
ただ、逆に地主さんの立場で見れば定期借地権はメリットはあります。
- 固定資産税が安くなる
- 草むしりとか管理しなくて済む
- 地代が貰えるので、支払う固定資産税に充てる事が出来る
- 保証金を50年運用出来る
- 土地を売却しなくて済む
ちなみに定期借地権に住んでいる方こぼしていたのですが「契約当時は住宅ローンが抑えられると喜んで契約したけど、結局は地代も掛かるし老後のことも心配に思う」と言っていました。
すでに定期借地権付き住宅を購入した方のリアルな声なので、よくよく考えてみて下さい。
以上「定期借地権の一戸建て！だったら新築の建売を買った方が良いかもよ？」でした。
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