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賃貸経営のリスク!不動産営業マンは賃貸経営を行うだろうか?

投稿日:2016年6月15日 更新日:

先日、賃貸を中心に不動産営業マンをしている前職の同僚と話をしていて、アパートやマンション、戸建などで賃貸経営を行うか行わないかという話題になりました。

私たち不動産営業マンは、入居者さんの気持ちや、また入居してからのトラブルなど、大家さん以上に分かる(窓口になるので)と思いますし、何よりもどういった物件が入居しやすく、逆に長い間空室になってしまうような不人気物件となるのかも、よくわかります。

そういった経験から、賃貸経営を行うとして、どのようなリスクを想定しておかなければいけないのか考えてみました。

 

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空室リスク

やはり一番に思いつくのは、空室のリスクです。

サラリーマンがローンを組んで賃貸経営を行おうとすれば、毎月の固定された支払いが発生します。

当然、収入は家賃となるわけですから、空室が多ければローンを払う事が出来ません。

そのため物件を売却する人も多くいますが、すぐに買い手が付く保証もありません。

最も考えなければいけない問題ですね。

 

老朽化リスク

物件の老朽化についても考えなければいけません。

老朽化していくことで

  • 退去率が上がる
  • 空室率が上がる

など考えておかなければいけません。

退去率・空室率においては、「古くても家賃が安い」物件は需要があるので、抑える事が出来ると思います。

 

リフォーム

退去の際に発生する原状回復のリフォーム、設備や物件の老朽化に対するリノベーションや大掛かりなリフォーム工事。

物件購入のローン以外にも、大きく発生する支払いポイントです。

リフォームのお金が支払えないという事で、売却されるオーナーもいるくらいなので、やはり大変なのでしょう。

リフォーム費用を抑えるためにも、管理会社や不動産会社にまかせっきりではなく、信用出来る業者を自分で見つけておく事も大事ですね。

 

管理費

物件の掃除や維持管理、また入居者のトラブルなどを大家さんの代わりに対応してくれる管理会社に支払う管理費。

家賃の2~5%くらいが多いですが、内容によってはもっと高い場合もあります。

こちらは自分で行えば費用を抑える事も出来ます。

私だったら、物件管理は自分で頑張ります(笑)

 

家賃保証(サブリース契約)

サブリース契約は、結ばなければ関係ないですが、空室でも家賃を保証してくれる代わりに、設定家賃の2割くらいは下げられます。

これで空室の心配はしなくて良さそうですが、実際は空室が増えてくれば、契約更新時に家賃交渉されて、応じなければ契約解除となり、ある意味で「新築など黙っていても満室になる時期のおいしい所を取られてるだけ」となりがちです。

私だったら、まずサブリースは組まないです。

 

AD(広告料)

仲介会社(不動産屋)が部屋を紹介してくれたら支払う手数料です。

しかし、実際は仲介手数料は、貸主・借主から合わせて家賃1カ月分と宅建業法で定められていて、それ以上は払わなくて良いのですが、名目を仲介手数料から広告料と変えて支払っているので現状です。

結局、広告料を支払わないと優先して紹介して貰えずに、空室の期間が長くなってしまうのです。

 

事故物件

これは怖いですね。

仮にマンションの一室を購入して賃貸で出していたとしても、自分の部屋では無くても、そのマンションで事故があれば影響が出てきます。

それがアパート一棟であれば、まさに死活問題でしょう。

実際に、事故物件の場合、数年空室というのもザラです。

相当家賃を下げないと、なかなか決まらないと思います。

また売却しようにも告知義務が20年はあるため、なかなか売れないですし、部屋をなんとか2年借りてもらって告知義務無しで募集をかけても、不動産屋はトラブル防止のために「以前事故があった」ということを伝えます。

法律で義務では無いと言っても、入居者からすれば「教えてよ!」と心理的になりますからね。

 

金利上昇・地価下落・災害

これらは非常に展望として読みにくいですが、起こる可能性があります。

金利が上昇すれば、ローンで支払う金額もあがりますし、地価下落すれば売却する時に損します。

災害に関しては、何が起こるかわかりませんから、しっかりとした保険に加入しておかなければ怖いですね。

そうすれば当然、保険料の支払いも大きくなります。

 

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もし、自分が賃貸経営を行うなら

もし自分が賃貸経営を行うとしたら、不動産営業マンの経験を活かしてどうするかまとめておきたいと思います。

支出計算は、徹底的に細かく

上記のことを考えると、リフォームや家賃を下げないといけない事を念頭に、試算は厳しく行います。

まちがっても大手建設会社が出す見積もりのように「ずっと新築時の家賃計算」では試算しません。

とくにリフォームは退去の際でもクロスを貼り替えて、クリーニングを入れるだけでも数万円~の費用が発生します。

そこに給湯器などの設備交換が重なれば、簡単に十数万円です。

プラス毎月のローンとなると、黒字経営でも支払いが滞るなんてケースも出てきます。

ですから、まずはローン以外の支出について、しっかり考えるべきです。

とくにリフォームも含め管理会社に丸投げにすると、リフォーム施工業者+管理会社でマージンを取られ無駄に高いリフォーム代になってしまいます。

自分で業者を選べれるだけの知識も必要ですから、賃貸経営はお金の計算だけではなく、工事の内容や部材の単価なども勉強したい所です。

物件の管理、及び募集について

面倒でも自分で出来る事は、出来る限り自分で行ってコスト削減に努めたいですね。

しかし、管理も自分が住んでいる地域と物件が離れていれば、大変だと思いますし、管理物件がたくさんあれば、募集も合わせて大変ですね。

そこで、私だったらアパート一棟ではなく、戸建や区分所有のマンションを狙います。

まず、戸建てやマンションはファミリー層が借りるでしょうから、長く住んでくれる可能性が高いです

長く借りてくれれば、途中のリフォーム代も発生しないですし、管理についても入居者、もしくはマンションの管理会社が行うでしょうから、自分も楽です。

賃貸経営を行う上でのリスクが、戸建や区分所有のマンションの場合は、グッと下がってくると思います。

 

最後に

如何でしたでしょうか?

「金持ち父さん、貧乏父さん」という本が販売されてから、賃貸経営は注目されています。

確かに、家賃収入で暮らせるようになれば、サラリーマンで汗水垂らして働かなくても良いので、私も憧れます。

いつかはやってみたいと思いますが、もうちょっと先ですかね。

というわけで、賃貸の不動産営業マンから見た、賃貸経営についての見解ですが、これから賃貸経営を考えている方の参考になれば幸いです。

 

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