「土地は無いけどハウスメーカーで家を建てたい！」
でも、いざ土地を探すとなかなか見つからなくて困っている方も多いと思います。
「一軒家を建てるのにちょうど良い土地」というのは、思っているよりも簡単に見つかるものではありません。
そのため、出来る事は全て行った方が良いですが、ただ闇雲にやるのも効率は悪い。
やはり何事もポイントを抑えることは大切です！
というわけで、今回は「土地が見つからない時にやるべきこと」をお伝えしていきましょう。
土地が見つからない！私たち不動産屋が行うことは？
不動産の情報収集と言えば「スーモ」や「ホームズ」などのポータルサイトを思い浮かべ、皆さん時間をかけて土地を探してきたことだと思います。
しかし、これらのポータルサイトに掲載されている土地情報は「売れ残り＝不人気な土地」がほとんどです。
今までポータルサイトを見て「土地が見つからない」と嘆いていたのなら、少し考え方を変えないといけません。
土地探しは「不動産屋巡り」に重点をおくべき！？
土地の探し方で最もおすすめなのは「不動産屋巡り」です。
実際、建売などの住宅用地の仕入れをされる方も、リアルに不動産屋を訪問しています。
とくに地元で個人運営している不動産屋だと、ネットなどに情報公開していない不動産屋はあります。
そのため、たくさんの不動産屋を巡れば「タイミング良く希望の土地情報をゲット出来る」かもしれません。
不動産屋に土地探しを依頼する時のコツ！
不動産業者に土地探しを依頼するにはコツがあります。
それは、たくさんの土地情報の提案をして貰うために「条件のハードルを下げる」ことです。
具体的には、以下の2つが大切です。
- 予算は正直に目一杯を伝える
- エリアを出来るだけ広げる
まず予算ですが、本当の予算は2,000万円なのに1,000万円と伝えてしまうと「紹介して貰える土地情報を狭くするだけ」です。
「2,000万円と言うと値引き交渉で不利になるのでは」という心配も分かりますが、土地は市場に出ている時点で価格が決まっています。
また、エリアを広げるのは「かなり重要」です。
なぜなら、そのエリアに土地がなければ予算を上げても見つからないからです。
土地を探して貰う不動産屋は「パートナー」として信頼すべきですし、また信用できる不動産屋を探すことがポイントです！
「不動産屋巡り」は地元を中心にやっておくべき！
地元の不動産業者は「土地の情報が集まる場所」なので、希望の土地情報がなくても不動産屋巡りはやっておく価値があります。
例えば、実家の土地を相続して売却したいとしましょう。
その場合、不動産屋もしくは税理士に相談するかもしれません。
でも、税理士も土地売却となれば付き合いのある不動産屋に相談します。
そのまま一軒家を建てれるような土地を求めるなら、地元の不動産業者との付き合いは大切にしたいですね。
「保留地」を調べて見る！？
不動産屋巡りの他に何か出来ないかというと、自分が住みたい市の「保留地」を調べてみましょう。
保留地とは、土地の区画整理を行う際に、土地区画整理組合から販売される土地です。
引用元：郡山市喜久田東原土地区画整理組合
上記の図では、ABCDさんが持っていた「形の悪い土地」を使いやすいよう整理してABCDさんに渡し、その整理の段階で出てきた半端な土地を保留地として公園にしたりに販売したります。（その販売で得たお金で土地の整理などにあてる）
保留地を購入することは、メリットも大きく
- 相場よりも安い
- 不動産会社に支払う仲介手数料が掛からない
- 区画整理されているので住環境が良い
という点が上げられます。
ただ、それだけ好条件なので希望者も多いですので「抽選」になる確率も高いです。
また保留地の調べ方は簡単で、
「住みたい市町村名＋保留地」で検索
すれば情報にヒットしますよ。
土日の折り込みチラシをチェックする！
私たちが日ごろから気にかけているのは「土日の折り込みチラシ」です。
実際に、ほとんどの不動産屋では、近隣の土地情報を調べるのに「チラシを収集」しています。
なぜかというと、不動産屋は仕入れた土地は「まず自社でこっそり販売」します。
本当は売却依頼を受けたら「レインズ」という不動産業者が利用するシステムへの登録があるのですが、多くの不動産会社の本音としては掲載せずにこっそり販売したいのです。
情報を掲載すると、他社の不動産屋が「ウチで紹介させてください！」とやってきます。
しかし、自社で販売できれば利益も大きい。
アナログと思うかもしれませんが、条件の良い土地であれば、チラシで十分集客可能です。
逆に、売れ残った土地は不動産流通機構に掲載して（本当は情報が入った時点で掲載するのがルールなのですが）ＷＥＢで集客するような形になります。
ですから、土地に関してはwebよりもチラシの方が旬な情報が手に入ります。
小さい不動産屋はアットホームを使う！？
不動産のポータルサイトで最も物件数が多いのは「スーモ」です。
また、不動産業界の情報というのは「共有される」ので8～9割は同じ情報になります。
そうなるとスーモを見ていれば情報収集は十分なように思えますが、こと土地の場合は「アットホーム」もチェックしたいところです。
というのは、アットホームは広告費が安いので「スーモは掲載しないけどアットホームには掲載する」不動産屋は意外とあります。
土地が見つからなくて困っている人は、ポータルサイトを見て回るよりも、たくさんの「地元の不動産屋」を回るようにしましょう。
また、出来ればハウスドゥのようなFC店よりも「地元の不動産屋」を狙ってみましょう。
不動産屋というのは、大手だからたくさんの情報を持っているわけではなく、いかに地元の地主と強いつながりを持っているが重要です。
ですから、小さくても地元の不動産屋を重点的に回った方が土地探しの場合は掘り出し物の情報を得ることが出来ます。
自分で空き地を見つけて土地は買えるのか？
他のサイトを見ていると「自分で空き地を探す」という土地の探し方もみかけます。
たしかに街を散策していると「家を建てるのにちょうど良さそうな空き地」を見かけますよね。
実際こういった空き地も、法務局で「登記事項証明書」を取れば地主が誰なのか調べることは出来ます。
しかし、地主さんの立場で考えると「赤の他人が突然土地を売ってくれ」と訪問してきたらどう思うでしょうか？
ですから、個人で空き地の地主さんを調べる方法はありますが、交渉自体は不動産屋に依頼した方が良いでしょう。
不動産屋は地主と交渉してくれるのか？
ここで気になるのは、不動産屋は「自分で見つけた空き地の売却交渉までしてくれるモノなのか？」という点です。
この答えは「不動産屋による」となってしまいます。
不動産屋が登記簿をとって地主さんに購入したい旨を伝えてくれるかは、本当に不動産屋次第です。（面倒くさがって嫌がるところもあります）
ですから、不動産屋巡りを行う時に合わせて「気になる空き地を見つけたら地主さんに交渉して貰えるか？」も合わせて確認しておくと良いですね。
また、地主さん側にも不動産屋さんがいれば「不動産屋さん同士で商売になる」ので、前向きに交渉してくれるかもしれませんよ。
地主さんもタイミング次第で売却を検討してくれます！
私の知っている地主さんでも「固定資産税を払ってるだけで勿体ない」と言いつつ、もう10年以上空き地のまま放置している方もみえます。
意外と地主さんもきっかけがあれば売却を考えてくれるので、個人的には空き地を探してアタックするのはアリだと思っています。
ただ、先ほどもお伝えしましたが交渉や契約は不動産業者さんにお任せしましょう。
自分で直接交渉して嫌がられると「契約できるものも出来なくなる」こともありますからね。
ハウスメーカーに任せっきりはお勧めしません！
最後に家を依頼する「ハウスメーカ－に土地探しも任せる」ですが、こちらはあまりお勧めしません。
もちろん土地を探して貰うこと自体は良いのですが、お任せしても「自分で調べるのと変わらない」ことが多いです。
これは仕方の無いことで、ハウスメーカーは建築会社であって土地の売買をメインに行っているわけではありません。
ですから、土地情報に関してはハウスメーカーは弱いと思っておいた方が良いです。
しかし、分譲地の情報を持っている可能性があることは忘れてはいけません。
分譲とは「土地・建物などを区分けして売る」ことをいいます。つまり、
- 地主さんが広い土地を売る
- その広い土地を業者が買い取り分譲地にする
- 分譲地に自社で家を建てる
これは大規模な宅地造成を行って「自社の建築条件付きで分譲地を販売する」ことですが、この情報は不動産屋をまわっても手に入りません。
希望している立地で、希望のハウスメーカーが分譲販売していれば土地探しの苦労はないんですけどね。
これは気をつけたい！「定期借地権」の土地
大手のハウスメーカーであれば勧められることは少ないですが、定期借地権の土地を積極的に勧める業者もあります。
定期借地権とは、一般的には「50年土地を借りて家を建てましょう」というものです。
土地を買わないので住宅ローンも安く済むというような営業トークが主流ですが、実際には「地代」を払うので、月々の支払総額は決して安くありません。
さらに定期借地権の施行は平成４年８月からなので、50年経過していない今は返還のトラブルは事例としてありませんが今後どうなるかもわかりません。
定期借地権の土地を勧める会社は、不動産屋というよりも建築会社（家を建てて儲かる）が多いです。
実際に定借の契約を地主さんと取り交わしても、不動産屋の収入としては月々数百円程度です。
ですから、土地の売買の利益が出ない分を、建築費に乗せて稼ぐという会社が多いですから、見積もりを細かく出してくれない会社なんかは要注意ですね。
５０年後に家を建て壊して土地を返還することもそうですし、途中で家を売却することになった場合に、定借の家はなかなか買い手がつかないなど、いろいろ先の問題もあるので、よく考えて契約されることをお勧めします。
土地探しに関しては、出来る限り自分でも頑張りたいところです。
とくに住宅展示場のハウスメーカーで家を建てたいと考え「土地のみ」を探している人は、ハウスメーカーの営業マンはほとんど役に立たないと考えていいでしょう。
彼らは「家を建ててもらう」ことが仕事なので、土地探しに時間をかけるようなことはしません。
レインズなどの不動産業者専用サイトから「売れ残りの土地情報」を持ってくるのが関の山です。
土地探しにおいては待っていても情報は降りてこないので、自分から積極的に行動するのが良いですよ。
おわりに
土地探しで見つからないと悩んでいる方は、もしかしたら「WEBで探している」のではありませんか？
土地探しはもっとアナログです。
- 折り込みチラシをチェックする
- 現地を回って看板を探す
- 地元の不動産業者に相談する
「この時代になんだか面倒だな」と思うかもしれません。
でも、逆にこういったアナログな方法で探すからこそ、他の人が見つけられないお宝情報に手くわすこともあります。
そういった情報を手に入れた時は、苦労した分もの凄くテンションあがりますよ（笑）
以上「土地が見つからない？ネット以外にも土地探しの方法はあるよ！」でした。
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個人でも掲載可能！空き家マッチングサイト
ここ数年「空き家問題」が取り沙汰され、管理の行き届いていない空き家については固定資産税が6倍になるという話も聞きます。
しかし、築年数の経過した空き家や地方にある空き地などは不動産屋も積極的に取り扱ってくれないので「仕方なく放置している」という方もみえると思います。
そんな空き家で頭を悩ましている方にお勧めなのが「空き家コネクト」です。
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