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マンションを売る前に知っておきたい8つのポイント!

投稿日:2016年9月25日 更新日:

もし、あなたが「マンションを売る」ことになったら簡単に売れると思っていますか?

じつはマンションを売るというのは、思っているよりも難しいことなんです。

マンションを売るタイミングも「市場が活発になる時期」もあれば、「閑散としている時期」もあります。

そういったタイミングを1つ間違えるだけで、ヘタすると何百万円も損するのがマンションの売却です。

マンションを売った後に、失敗したと後悔しない為にも、まずは計画的にマンション売却は考えないといけません。

というわけで今回は「マンションを売る前に知っておきたい8つのポイント!」について解説します!

 

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1.マンションを売る前の下準備

マンションを売る可能性が出てきたら、いきなり不動産屋に相談したり、マンション一括査定サイトを利用する前に、まずはマンション売却の計画を考えましょう。

そのために、まずあなたが知らなければいけない事は、マンションを売る「時期と相場を知ること」です。

無計画なマンション売却は、数百万円も損する可能性を秘めていますから、まずはしっかりと計画を立てましょう。

 

マンション売却の時期を知る!

3月は賃貸で最も忙しい繁忙期となります。

賃貸の話なんて関係ないと思われるかもしれませんが、この時期は供が中学生に進学したりして子供部屋が必要になり賃貸では手狭になるため、分譲賃貸や中古マンションの案件も増えます。

需要がある時期にマンション売却を行うのは売れやすいだけではなく、自分が希望する金額で売却できる可能性も高まります。

そのためマンション売却を考えるなら、4月の入学シーズンに合わせて1月~3月が勝負の時期です。

また、マンションを購入する人は秋には物件を探し始めますから、マンション売却の準備は秋にはスタート出来るくらいが良いでしょう。

逆に6~8月くらいは出来るだけ避けたい時期です。

すぐにマンションを売却しなければいけない理由が無い限り、売却時期は計画的に決めた方が間違いなく良いです。

 

マンションの売却相場を知る!

不動産業者の査定を依頼する前に、まずは自分でマンション売却の相場を調べましょう。

調べる方法は簡単です。

売却予定のマンションの住所で販売されている物件を「スーモ」や「アットホーム」などの不動産ポータルサイトで調べて下さい。

「こんな簡単な方法で良いの?」と思われるかもしれませんが、不動産業者も相場を調べる時は、スーモなどのポータルサイトを利用して近隣物件をまず調べます。

 

自分で相場を調べる理由は、

  • 必要以上の値引き交渉に応じないように
  • 不動産業者に買い叩かれないように

するためです。

買主も安く買いたいですから、まず値引き交渉は入れてくるでしょうし、マンション売却を急いでいる場合は、不動産業者が買い取りを勧めてくる場合もあります。

どちらにしても、マンション売却で値交渉は必ずありますから、最終判断は自分で決めるためにも不動産業者の言いなりにならず、相場は事前に調べておきましょう。

 

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2.マンションの売却を決めたら、どうやって不動産会社を探すか?

マンションを売却すると決めて一番早く思いつくのは、やはり地元の不動産業者だと思います。

しかし、不動産業者といっても専門は色々あるので、きちんと選んで依頼しないと、なかなかマンションび売却が進みません。

またヒドイ場合は、業者にとって都合の良い提案をされて損するケースもありますから、きちんとした業者に依頼しましょう。

また最近では「マンション一括査定サイト」というのもあります。

マンション一括査定サイトのメリット・デメリットについても合わせて解説していきます。

 

地元で不動産屋を選ぶ際の注意点

不動産屋と言っても、じつは得意分野がそれぞれあります。

戸建やマンションの売買が得意な不動産屋もあれば、賃貸が得意な不動産屋もあります。

ただ、少し難しいのは「売買」でも「仲介をメイン」としているのか「建築をメイン」にしているのかで、内容は大きく変わってきます。

仲介をメインとしている会社は、売り主と買い主をマッチングさせることで手数料を貰って収益を上げます。

建築をメインにしている会社というのは、自社で土地や物件を仕入れて、家を建てたり、リノベーションをして売却し収益を上げます。

こういった建築メインの業者に依頼すると、買い主を探すのではなく、まず自社で買い取りを提案されますし、また買い取り出来ない場合、あまり積極的に仲介は行ってくれません。

ですから、マンション売却の依頼をお願いする不動産会社は仲介をメインにしている会社を選びましょう。

マンション売却一括査定サイトについて

不動産売却の仕組みを考えると、たくさんの会社に依頼したから多くのお客さんの呼び込みが出来るかというとそうでもありません。

不動産は業者間の物件情報共有のためのサイト(レインズ)があり、1つの会社に登録した場合、その情報は他の不動産屋にも(基本的には)伝わります。

ここで”基本的に”と書いているのは、不動産の仲介手数料は「売主」「買主」から貰えるので、マンション売却を依頼した会社が「買主を見つけて手数料を両方から貰う」と考えた場合、レインズなどに掲載するのは後回しにします。

そうなると、その不動産屋が買主を見つけてこないと話が進みません。

不動産の流通を考えると本来たくさんの不動産屋に依頼する必要なあまりないのですが、現実は1社に任せるよりも多くの不動産屋に話を聞いた方が売主さんの視点で考えると安心だと思います。(業者の視点で考えると専任が欲しいですけど)

そう考えると、1件1件探して回るよりもマンション一括査定サイトは間違いなく効率的でしょう。

<マンションナビ>
マンションnavi

その中でもマンションを売る場合にお勧めするのは、上記のマンション一括査定サイト「マンション.navi」です。

「マンション.navi」はマンション売却に特化している一括査定サイトです。

不動産会社にも「得意分野」がありますから、土地や戸建が得意な会社よりも、マンション仲介を得意としている会社に絞って査定依頼を出した方が話は早いです。

自分の希望にあった動きを取ってくれる会社を探すためにも、複数の会社と話すことが出来る一括査定サイトの利用は試す価値はあります。

 

3.マンション売却を依頼する会社を決めるポイントは?

地域の不動産屋でもマンション一括査定サイトでも、マンション売却の査定金額は業者によって色々でしょう。

ただ、その中で単純に査定金額の高い会社を選べばよいかというと、そうではありません。

専任契約が欲しいので「はじめは高い査定金額を伝え、その後金額を安くする」という会社も多々あります。

では一体どこで会社を決めれば良いかというと、「担当者の人柄」です。

不動産の営業マンにも色々いますが、他の業種と比べると横着な人が多いのも事実です。

いくら会社の名前が大きくても、そういう横着な担当が付くとマンションもなかなか売れません。

真面目な人であれば、それだけ集客にも真面目に動いてくれますし、結果報告もしっかり行ってくれれば、任している側としても安心です。

会社の規模などで判断するよりも、担当してくる人をよく見て、マンション売却を依頼する会社は決めましょう。

 

4.マンションの売却を希望価格に近付けるポイント

マンション売却の価格を自分の希望する価格に近付けるために、以下のポイントは押さえておきましょう。

値引き交渉はされる前提で考える

マンションの売却価格を決めるときは、自分の希望価格よりも少し高めに設定しておきましょう。

もちろん、あまりにも相場とかけ離れていると買い手が見つからない恐れがありますが、基本的に商談の段階に入れば、買主から指値(値引き交渉)は入ります。

買主側の営業マンも相場など調べて「これくらいの指値は応じてくれるじゃないか?」など考えて交渉に入りますので、あまり初めからギリギリ価格に設定している、最後は「かなり希望価格からかけ離れた数字になった」ということになりかねませんので注意してください。

マンション売却は時間に余裕を持って!

また、最も大事なことですが「マンション売却には時間をかける」ようにしましょう。

「急にマンションを売らないといけなくなった」などの事情が突発的に発生すれば仕方がないですが、そういう事情は逆に足元を見られる要因になります。

また、先述していますが、マンション売却にも時期があります。

やはり市場が活発な時期を狙った方が良いので、出来るだけ時間には余裕をもって計画を立てましょう。

 

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5.内見前は掃除を徹底する!

マンション売却の場合は、売れてから引っ越すという売主も多いですから、内見は売主が住んでいる状態の場合が多いです。

それは仕方がないことですが、出来るだけ成約させるためにいくつか注意点をお伝えします。

内見前は掃除を徹底する!

掃除はもちろん行いましょう。

部屋が汚いと、それだけで成約率は大きく下がってきます。

中古物件を購入される方は、「前はどういう方が住んでいて、どのように部屋を使っていたのか?」というのは、すごく気になるポイントです。

いくら立地などが良くても、内見時に汚い部屋を見てしまうと、悪いイメージが付くので、内見前の掃除は徹底しましょう。

荷物も綺麗に片づけておく!

荷物は出来るだけ片づけておきましょう。

部屋に荷物が置いてあると生活感が出て、内見する側の人は入居後のイメージが出来にくいです。

出来るだけ荷物は片づけて、部屋全体を広く見せるように心がけておくとよいです。

採光を考える!

部屋が暗いと、それだけで印象は悪くなります。

賃貸で内見を行う際でも、出来るだけ夕方などくらい時間は避けて予定を組みます。

ですから、内見時にカーテン閉めっぱなしにしておくのはNGですし、出来れば昼などの明るい時間で内見の予定は組むようにしましょう。

 

6.マンションが売れない3つのパターン

マンション売却を初めて「売れない」場合も、いくつかパターンがあります。

そのパターンによって、とるべき対処法も変わってきます。

内見があるのに売れない

内見があるということは、マンション売却の価格相場に合っているでしょう。

ということは、内見時に問題があると考えた方が妥当です。

  • 部屋の掃除は行き届いているか?
  • 内見の対応はどうか?
  • 生活感が滲み出ていないか?
  • 部屋は薄暗くないか?

など、内見の時のことをよく振り返ってみましょう。

そもそも内見が無い

マンション売却の価格が相場にあっていないかもしれません。

「スーモ」や「アットホーム」を見て、近隣で同じようなマンションの価格相場を見直してみたりしましょう。

また、仲介を依頼している業者があまり活動していない可能性もあります。

  • 自社だけで買主を探していないか?
  • 広告は使っているか?

なども調べて、あまり活動していないようでしたら、他の会社も検討してみましょう。

マンションの売り時を逃している

また多いのは、マンションの売り時を逃して広告にずっと掲載されている不人気物件のようになってしまっている場合も考えられます。

不動産業者が見るレインズでも物件情報が掲載されてから随分時間が経過しているものもありますが、そういう物件は業者もあまり積極的に紹介しなくなります。

そういう場合は、一度情報を削除するために一旦仲介契約を解除して、少し時間をおいて再度売却してみるというのも1つの手です。

 

7.最終手段は賃貸も検討してみる

マンション売却が、あまりにも上手くいかないのであれば「賃貸に出す」ことも検討しましょう。

賃貸では、分譲マンションは一定の需要があります。

家族で転勤される方もみえるので、そういう場合は一般的な大東建託などが建てる賃貸物件では手狭です。

転勤だと契約も法人なので家賃収入も安心ですから、貸主としては”おいしい契約”です。

8.仲介手数料の値引き

仲介手数料の値引きに対して、勧めるサイトも多く見かけますが、私はあまりお勧めしません。

出来る出来ないでいえば出来るのですが、仲介業者は仲介手数料を頂いて成り立っている手数料ビジネスなので、そこを値切られると会社としても厳しいですし、ほとんどの営業は歩合給があるので営業マンのやる気にも大きく影響します。

そもそも仲介手数料半額をセールスポイントにしている会社でもない限り、電化製品を買うようなイメージで値引き交渉は行わない方が良いでしょう。

 

おわりに

如何でしたでしょうか?

マンションを売る時について解説してきましたが、単純にマンションが要らなくなったとしても、「業者に買い取ってもらう」「買主を探す」「賃貸に出す」と色々選択肢はあります。

急いで現金化させたいわけではなければ、やはり「買主を探す」のが最も高くマンション売却出来るので、時間をかけて、市場が活発化する1月~3月位に合わせて計画を立てるのをお勧めします。

というわけで、今回は「マンションを売る前に知っておきたい8つのポイント!」でした!

 

 

 

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