家探し・土地探し

仲介手数料に相場はあるの?安ければ得というわけでもないんです!

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こんにちは!おやつです!

先日、久しぶりに高校時代の同級生にあった時のことです。

「今、家を買うのに色々調べているんだけど不動産屋の仲介手数料って相場があるの?」

と質問されました。

というのも、最近は売買(新築や土地の購入)でも賃貸でも、仲介手数料が無料や半額といったものをよく見かけるので仲介手数料は決まった金額ではなく、何か相場みたいなものがあるのか疑問に思ったそうなんです。

たしかに賃貸に限らず売買でも仲介手数料を無料や半額にする業者というのはネットで調べるとよく見かけます。

家や土地の購入となると仲介手数料も最低で数十万円単位にはなりますから「安いに越したことは無い」と思ってしまいますよね。

 

でも、同じ不動産でも賃貸と売買では仲介手数料に対する業者側の考え方は大きく変わります。

とくに売買では「必ずしも仲介手数料が安い会社が良いというわけではない」ところが大きなポイントと言えるでしょう。

というわけで、今回は仲介手数料について「賃貸」と「売買」の両方のケースについて話をしていきます!

 

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仲介手数料に相場はあるの?

まず冒頭の私の友人の質問である「仲介手数料に相場ってあるの?」ですが、仲介手数料は宅建業法により決められた上限があり、不動産業者はそれに準じて仲介手数料を計算しています。

賃貸の場合

  • 家賃1か月×消費税(貸主と借主から貰う手数料の合計)

売買の場合

  • 売買価格×4%+2万円+消費税(売買金額が200万円超400万円以下の場合)
  • 売買価格×3%+6万円+消費税(売買金額が400万円超の場合)

 

「相場」という言葉を考えると難しいですが、基本的に不動産屋は上記の法律に基づいた計算式によって仲介手数料を貰っているので、地域や時期によって手数料が変わるというようなことはありません。

では、最近よくみる「仲介手数料が無料になる」というのは何なのでしょうか?

 

なぜ賃貸で「仲介手数料が無料」という物件があるのか?

賃貸の仲介手数料は、貸主と借主から合わせて「家賃1か月×消費税」が上限となっています。

ですから、貸主(大家さん)から仲介手数料を家賃1か月分貰っていたら、法律上では借主(入居者さん)から仲介手数料を貰うことは出来ません。

だから「賃貸で仲介手数料が無料になる物件がある」というと話は綺麗なのですが、実際のところ賃貸物件というのは、ほとんどの会社で情報が共有されています。

アパマンショップで探しても、エイブルで探しても、扱っている物件の9割くらいは一緒です。

そのため最近では仲介手数料を無料にして、他社よりも費用が安いことをウリにして1件でも契約を多くとる(契約ゼロであれば利益もゼロですから)という風潮はあります。

そう考えると「仲介手数料の相場はゼロになりつつある」と言えなくもないかもしれません。

 

なぜ売買で「仲介手数料が無料」という物件があるのか?

売買の仲介手数料というのは、

  • 売買価格×4%+2万円+消費税(売買金額が200万円超400万円以下の場合)
  • 売買価格×3%+6万円+消費税(売買金額が400万円超の場合)

ということは先にお伝えしましたが、こちらは賃貸のように「買主と売主の合算」ではありません。

「買主と売主からそれぞれ貰える」というのが賃貸と違う大きなポイントです。

 

仮に3000万円の新築物件であれば (3000万円×3%+6万円)×消費税=103.68万円 が買主と売主からそれぞれ貰える仲介手数料(の上限)となります。

金額としては、結構大きいですよね。

そして、こちらも最近多い「仲介手数料が無料」というのは、賃貸同様に他社でも扱える物件の場合は「契約が貰えるなら仲介手数料を割引きます」というスタンスの会社が増えてきたということは確かに感じます。

仲介手数料が安くなることは買い手からすれば嬉しいと思いますが、「安かろう悪かろう」ではないか心配な点もあるのではないでしょうか?

 

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仲介手数料が安い会社で契約すると何か問題あるの?

仲介手数料が安い会社は「対応が悪い」とか「契約が杜撰(ずさん)」など問題やトラブルがあるのかというと、そこは問題ありません。

ただ、仲介手数料をまるっと取られても対応が悪い会社は悪いですし、杜撰な会社は杜撰としか言えません。(苦笑)

本当に申し訳ないのですが、不動産会社ってそういうところが多いんです。

とりあえず、私の個人的な見解ですが「賃貸は仲介手数料が安い方が良い」ということは、はっきり言えます。

ですが、売買に関しては「仲介手数料が安い会社ということを理由に家や土地を探す」のはお勧めできません。

 

新築や土地を探すなら仲介手数料をしっかり取る会社の方が良いかも!?

新築や土地探しでインターネットを利用していると「他社で見かけた物件でも仲介手数料を無料にします」ということをウリにしている会社も多く見かけます。

仲介手数料が安くなるならお値打ちじゃないかと思えるかもしれませんが、こういった会社は扱っている情報は「どの会社でも扱える」ものです。

言い換えれば自社で土地の買い取りが出来ない(地主さんとのパイプが無い)可能性が高いので、いわゆる「掘り出し物」に出会える確率は非常に低いです。

もちろんネットで見かけた物件が自分が欲しい条件にぴったりと当てはまるのなら良いのですが、家探しは「なによりも土地が重要」です。

土地ばっかりは買った後に交換も修理も出来ませんから、そこは後悔が無いように慎重に進めたいところです。

 

そういう点で地主さんと強いパイプを持っている地元の不動産業者というのは、掘り出し物を持っていることが多いので仲介手数料を割引するような商売をすることはほとんどないです。

「あなたに売らなくても他の人が買ってくれるから」という強気のスタンスなんですね。

数十万円の手数料を優先するよりも「家や土地探し」では、何よりも情報を優先した方が後悔は少なそうです。

 

それでも仲介手数料を無料で新築が買いたいなら!

情報が大切なのはわかったけど「でも仲介手数料は厳しいんだよぅ」という方は、売主から直接購入すると良いです。

売主から直接購入するケースとしては、分譲の新築が多いですね。

つまりは「建売物件」です。

建売物件で家を建てた建築会社から直接購入すると仲介にならないので手数料は発生しません。(但し仲介業者が介入すると建売でも手数料が発生します)

土地売買では「不動産屋が地主さんから購入している場合」は仲介にならないので手数料は発生しませんが、これはなかなかケースとしては少ないかもしれません。

とにかく仲介手数料というのは「仲介業者に支払う手数料」ですから、売主から直接購入する場合は仲介手数料は掛からないので気に入った物件があったら「実際に物件を見に行く売主の看板が立っていることもある」のでと一度調べてみると良いですね。

ちなみに賃貸の場合も「貸主」から直接借りると仲介手数料は無料になりますよ。

 

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おわりに

いかがでしたか?

仲介手数料に相場というのはありませんが、最近では「仲介手数料が無料や半額」といったことをセールスポイントにする業者も増えていることは事実です。

もちろん仲介手数料が安いに越したことはありません。

ですが、

  • 賃貸…仲介手数料は無い方がよい!
  • 売買…仲介手数料を割り引く会社で掘り出し物に出会う確率は低い!

ので、売買に関しては「仲介手数料が無料」という言葉だけで会社選びをするのはお勧めしません。

 

また新築や土地を探す場合に、なかなか希望の場所が見つからずに困っているという方は、こちらも参考にしてください。

土地を探しても見つからない!不動産屋の私が行う4つの方法とは?

同じ不動産業でも売買と賃貸はまったく違ってきます。

ネットで情報収集だけでは厳しいですから、是非!

以上「仲介手数料に相場はあるの?安ければ得というわけでもないんです!」でした。

 

 

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