賃貸・部屋探し

共益費と管理費の違いとは?家賃に組み込むと実は損する!?

投稿日:2016年1月12日 更新日:

賃貸で部屋を借りる時に「共益費・管理費」という言葉を見かけます。

管理費と共益費についてネットで調べて見ると、なんだか微妙な解説のサイトを見かけます。

なんとなく部屋を借りる時に必要な費用という認識はあると思いますが、一体何なのか?どう使われているのか?

また管理費・共益費がゼロになると、どういうメリット・デメリットがあるのか?

賃貸営業マンが現場で培った真実をお伝えしたいと思います。

 

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共益費と管理費について

まず共益費と管理費について説明します。

結論から言うと、不動産の営業の際には「同じ意味」で使用されているのが現状ですが、実際の所は意味が違います。

言葉の意味合いからも、そんなに難しい事ではないので、サクッといきましょう。

 

共益費とは?

マンションやアパートには、共用部分があります。

共用部分とは、入居者全員が使用できる部分の事で、階段や廊下、その他にエレベーターや廊下に設置されている蛍光灯も共用部分になります。

この共用部分に関しては、205号室の前の廊下の蛍光灯が切れたから、205号室の入居者が負担するということはなくて、「共用部分は入居者全員から平等に費用を頂きます」という事で、共益費を大家さんが頂いているわけです。

この共益費は、廊下の蛍光灯を付けるための電気代などにも使用されます。

またエレベーターに関しては、1階に住んでいる人はほとんど使用する事はないでしょうが、そこも共益費は平等に支払います。

あくまで共益費は入居者全員で一緒です。

但し、多くのが物件で「家賃は1階は安く設定されていることが多い」ので、そこで月額の総支払の差は生まれます。

 

管理費とは?

管理費とは、物件の維持管理のための費用です。

例えば、アパートの外装の色が落ちて、防水の効果も切れてきた場合に、補修のために当てる費用が管理費です。

ようするに「管理費とは、物件を維持するための管理費用」ということですね。

また管理費という記載は、マンションに多いです。

というのは、マンションでは「管理人」が常駐している物件もあって、この管理人の人件費も管理費から支払われます。

そのためマンションの場合は、共益費ではなく、管理費と記載されていることが多いです。

 

言葉の意味として厳密に分ければ、共益費と管理費は別物ですが、不動産営業の場合に、意味を明確に分けることよりも、入居者の方にとっては、あまり大きな違いは無いことから「どっちでもOK」というような感じで使用されています。

 

共益費・管理費が無料は得なのか?

「共益費や管理費が無料!」という物件を、たまに見かけますが、本当にお得なのでしょうか?

本当に家賃が固定されていて、通常で家賃が47000円、共益費が3000円の所を、家賃47000円だけというのなら、考えるまでもなくお得です。

しかし、実際の所は「共益費・管理費無料!」ということで、お客さんにインパクトを与えるだけが目的で、共益費を家賃に組み込んでいるという場合が多いです。

ようするに先の例でいうと、家賃47000円+共益費3000円を、家賃50000円にしただけという事ですね。

また、仮に上記のように共益費を家賃に組み込んだ場合、共益費・管理費が無料というと、お得な物件のように聞こえますが、実は借主は初期費用で損をします。

というのは、入居を決めた場合に初めに支払う「初期費用」には、仲介手数料があります。

仲介手数料とは、不動産屋に支払うための費用です。

この仲介手数料は、賃貸の場合は「家賃の1ヶ月分(最大)」と決められています。

ですから、共益費が3000円で、家賃が47000円であれば、最大で仲介手数料は47000円(+消費税)ですが、家賃が50000円であれば仲介手数料は50000円(+消費税)です。

つまり共益費を家賃に組み込まれると、共益費1ヶ月分損するんですね。

ちなみに、これで儲かるのは部屋を紹介した不動産屋であって、大家さんは何も得しませんから、大家さんが悪いわけではないですよ。

 

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共益費・管理費は値切れるのか?

共益費・管理費も家賃同様に毎月支払う費用ですから、値切れれば有りがたいですよね。

しかし、先ほど記載したように基本的に「入居者全員が平等に負担」するものですから、一人だけ値切って費用が変われば平等ではなくなるのに値切ることは出来るのでしょうか?

結論から言うと、値切れる場合もあります。

先ほどの平等の話は何だったのでしょうか?(笑)

しかし、そういう物件もあるので仕方が有りません。

大家さんからすれば、家賃をサービスしても、共益費をサービスしても、入ってくる費用は一緒なので、あまり気にしないのかもしれませんね。

 

賃貸の「いい加減」な所

さらに、こういう「いい加減さ」というのは他にもありまして、家賃でも新築で入居して「最も家賃が高い時に入居した人」が、20年住んでいたとします。

仮に家賃を60000円としましょう。

20年も同じ物件に住んでくれているので、大家さんからすれば最高の入居者さんです。

しかし、ほとんどの物件で家賃は据え置き(入居当時のまま)です。

ですが、築20年経ってから入居募集をするのに、新築当時のままの家賃では誰も入居してくれません。

では、どうするかというと家賃を下げて募集をします。

家賃を50000円に下げたとします。

すると、同じ築20年の物件に住むのに、新築で入居した人は60000円のままで、後から入居した人は家賃50000円で住めるのです。

賃貸の場合は、結構このような事が多いので、もし長く部屋を借りている人で、一度自分の住んでいる部屋に空き室がある場合は、「ネットで現在の募集家賃を調べてみて、かなり下がっているのであれば大家さんに交渉してみる」のも良いかもしれませんね。

大家さんにとっても、長く住んでくれている人は「ありがたい人」ですから、交渉に応じてくれるかもしれませんよ。

 

最後に

如何でしたでしょうか?

共益費と管理費の話から、最後は賃貸の裏話まで書いてしまいましたが、これから賃貸で部屋を借りる人にも、今まで長く賃貸で部屋を借りている人にも役立つ内容だったのではないでしょうか?

賃貸の業界は、業界の常識が世間一般の非常識ということも多々ある不思議な業界なので、気になる事はわからないままにせずに、しっかりと調べると良いですね。

 

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