設計・リフォーム

中古マンションのリノベーション物件!買う時は3つのことに注意して

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突然ですが、先日私の友人がリノベーション済みの中古マンションを買いました。

購入した物件はとても綺麗で、本人も大変満足しています。

でも、購入に踏み切る前までは、

  • 中古マンションを買って自分でリフォームするか?
  • リノベーション済みの中古マンションを購入するか?

迷いに迷って「もうわからなくなった!」と、私のところに相談に来ました。

「リノベーション」とは、リフォームよりもさらに付加価値を付けた大規模な改修を行ったものをさします。

つまり、リノベーションマンションなら他の住戸よりもレベルアップした仕様になっていることが多く、快適に住むことができるのはもちろんのこと、賃貸に出しても他の住戸よりも高い家賃収入を得ることも可能です。

しかし、リノベーションマンションであれば何でもOKというわけでもありません。

なかには「リノベーションマンションを購入して失敗した」という方もみえます。

というわけで、今回は「リノベーション済みの中古マンションを購入する際に注意したい3つのポイント」についてお伝えします。

 

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中古マンションでリノベーション済み物件を購入する時の注意点!

リノベーションマンションは、自由度の高さが魅力で間取りを大幅に変更して思い切ったデザインにしている物件が多いです。

しかし、リノベーション済みといっても元々は中古マンション。

そのためリノベーションマンションを購入する際は、以下の3つの注意点は必ずチェックしておきましょう。

 

1.築年数だけではなく構造をチェック!

中古マンションを購入する際は「築年数」で物件の良し悪しを決めがちですが、合わせて構造も注意したいポイントです。

まずマンションの構造は、1981年に施行された「新耐震基準」の前後で大きく変わります。

新耐震基準とは「大地震に備えた造りにしましょう」というもので、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されるようになりました。

 

では1981年に建てられたマンションであれば安心なのかというとそうではなく、建築確認は「マンションを建てる前」に行われることなので、実際にはマンションが建てられる(1年後が完成の目安)とすると、1982年以降に完成したものか否かが構造の善し悪しの判断基準になります。

※ただし1982年以降でも旧耐震基準の物件もあるので購入前には確認してください。

もちろん新耐震基準以降のものが「構造的には良い物件」ということになりますが、1981年以前でも構造次第では問題ないものもあります。

 

それは構造が「鉄骨鉄筋コンクリート造」のマンションです。

通常は鉄筋のみのところ「鉄骨も入っている」んで旧耐震基準の時に建てられた物件でも耐震性は非常に高く、むしろ新耐震後の鉄筋だけのコンクリート造のものより強い場合もあります。

ですから中古マンションを購入する際は「築年数」で良し悪しを判断しがちですが、合わせて構造を確認することも重要なポイントです。

 

2.共用部分の壁や階段をチェック!ヒビがそのまま放置されているものは避けよう!

中古マンション購入の際は、住戸内より外の共用部分をチェックしましょう。

とかくリノベーションマンションは住戸内はとても魅力的で、共用部分にあまり目が行きません。

実際にリノベーションマンションを購入する方も「部屋の中が綺麗だったら物件の古さや痛みは我慢できる」という方が少なくありませんが、注意したいチェックポイントはまさにその共用部分です。

 

特に外の壁や階段の「ひび割れ」は要チェック!

構造によっては建物を全壊させないため「部分的にヒビを入りやすくする」ようにしているものもありますが、問題はそのヒビ割れをそのまま補修せずに放置しているか否かです。

モルタルなどで補修しておらず、さらひび割れから鉄筋が見えるものなら、その物件は魅力的なリノベーションをしているものであっても避けましょう。

そういったひび割れが放置されている物件は、雨水など浸水して内部の鉄筋を錆びさせたり、基礎を傷めるにも原因になります。

また事故などに繋がる危険性もあるので、小さいお子さんが見える家庭なら要チェックです。

 

3.リノベーションしていない他の住戸と価格差をチェック!

リノベーションマンションは業者の立場から言うと「利益を出しやすい」物件です。

というのも、中古マンションだけの販売よりもリノベーションの工事費用を上乗せできるからです。

しかし、これは購入者の立場で考えれば「ぼったくられてないの?」と心配になりますよね?

ですから、リノベーションマンションを買う時は、本当の価値を知るためにも「同じ建物のリノベーションを施していない他住戸の価格」を調べてください。

全く同じ間取りの価格がわかればベストですが、わからない場合でも他のタイプの平米単価がわかればおおよその価格は算定できます。

そのリノベーションしていない住戸の価格と、リノベーション済みの住戸との価格差が、まさに「リノベーション価格」となります。

その価格次第でどの程度のリノベーションが施されているか、本当の価値がわかります。

 

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リノベーション済みを買うか?自分でリノベーションする方が得か?

「卵が先か鶏が先か」ではありませんが、リノベーション済みの物件のメリットを考えるなら「住むまでの時間のロスが少ない」という意味ではおすすめです。

しかし、それも100%満足できる物件が見つかればの話です。

少しでも不満な部分があるのなら、焦ってリノベーションマンション購入する必要はありません。

どうしても譲れない機能や仕様などのこだわりがあるなら、中古物件を買ってリノベーションした方がおすすめです。

おすすめは、リノベーションマンションをできるだけたくさん見て、不満がないものに出会えれば即購入。

リノベーションマンションは回転が早いので、この「即購入」が基本です。

また、気に入った物件が見つからなければ希望の広さや間取りに近い中古物件を探し、どのようにリノベーションできるかを検討し、合致するものを購入するようにしましょう。

リノベーション済み物件とは違って、こちらは一度持ち帰って検討するのがおすすめです。

即購入して希望のリノベーションが出来なければ意味がありませんから、営業マンに焦らされても必ずチェックする時間を設けるようにしましょう。

 

賃貸で運用するならリノベーション済みがおすすめ!

今まで「自分が住む」ことを前提に解説してきましたが、運用が目的ならリノベーション済みの中古マンションはお勧めです。

リノベーション済みの物件なら、すぐに利用も運用もできるので時間のロスが少なくて済みます。

また賃貸物件を大家さんがリフォームするとデザイン的にイマイチな結果になりがちです。

なぜそうなるかというと「地元の工務店に依頼する」からです。

すべての工務店さんがそうとは言いませんが、可もなく不可もないデザインで「ただキッチンやお風呂が綺麗な部屋」に仕上がることが多いです。

リノベーションマンションを運用するならデザインはかなり重要です。

その点はすでに完成しているリノベーション済みを買う方がデメリットは少ないでしょう。

仮に「住むつもりで購入したけど気に入らないから賃貸に出す」というのも1つの手ですね。

 

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おわりに

いかがでしたか?

私の経験上、賃貸の場合は「なんちゃってリノベーション物件(間取りは変更しているけどダサい)」も数ありますが、売買の場合はデザイン性の高い物件も多く、非常に魅力的に感じます。

それだけに、中古マンションのリノベーション済みの物件を買う時は「外を見る」ことが大切です。

注意点として、

  • 築年数…新耐震基準以降の物件なのか?
  • 構造…旧耐震基準でも「鉄骨鉄筋コンクリート造」はお勧め
  • 共用部分…階段部分、外壁など(塗装が割れている程度であれば問題なし!)

こういったポイントは必ず注意して見るようにしましょう。

また、リノベーション物件購入の際は「100%気に入ったものに出会ったら即決」が基本です。

リノベーション済みの中古マンションは非常に人気があり、それだけ探している人も多いです。

ですから奪い合いと思って、あらかじめ悩まないですむように「譲れないポイント」はしっかりと考えておきましょう。

最後に「100%の物件に出会えない場合」のリフォームですが、中古マンションのリフォームにはいくつか注意点であります。

中古マンションをリフォーム!後悔する前に知りたい16のこと

宜しければこちらの記事も参考にしてくださいね。

以上「中古マンションのリノベーション物件!買う時は3つのことに注意して」でした。

 

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