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マンションの老朽化で一体どうなる?入居者に残される3つの道とは

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突然ですが、あなたはマンションが老朽化すると最後はどうなるかご存知ですか?

いくら鉄筋コンクリート造が多いマンションでも、建物は必ず老朽化します。

ゆえに「マンションに一生暮らすぞ!」と思ってマンションの購入を検討されている方であれば、マンションが老朽化したらどうなるのかは是非とも知っておきたいところ。

とくに今までマンションに住んだ経験が無い方だと「建て替えでも取り壊しでも大変」ということは想像できても、一体何がどうなるのかわかりません。

仮に建て替えるなんてことになったら、自分の負担費用は一体いくらになるのでしょうか?

また、これから中古マンションの購入を検討している方にとっては、老朽化が進んでいるマンションを買いたくないということもあるでしょう。

というわけで、今回は「マンションが老朽化したら一体どうなるのか?」あらゆる面から詳しく解説していきます!

 

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マンションが老朽化したら最後に選ぶ「3つの選択肢」

マンションが老朽化したら選べる選択肢としては以下の3つ。

  • 建て替え
  • 立ち退き
  • 取り壊し

とはいえ、この3つから選ぶと言ってもマンションは入居者が大勢いるので「どれか1つを選ぶ」にしても大変なんです。

まずは、それぞれを選んだ先にどうなるのかを見ていきましょう。

 

マンションの建て替えは満場一致じゃなくても行える!?

例えばマンションが老朽化し、いざ建て替えの話が出たとしても必ず起こる問題が「住民の一部がマンション建て替えに反対すること」です。

まあ、当然と言えば当然ですけども。

もちろんマンションの建て替えは全ての住民に影響がある話なので、反対している人がいると簡単に建て替えはできません。

ただし、そんな時のためにマンションの建て替えは「区分所有法」によって、

区分所有者全体の4/5(80%)が同意すればマンションの建て替えは出来る

という決まりが定められています。

つまり10世帯の住戸があるマンションなら8世帯が同意すれば、残り2世帯が反対しても建て替えが可能となるんですね。

 

建て替えを反対している住民はどうなる?

では、建て替えを反対している世帯はどうなるのかというと「立ち退き」をしてもらうことになります。

ある意味「建て替えたくなかったら出ていけ!」と言われているようですが、その際は区分所有している割合分の保証を行うことで立ち退いてもらうことになります。

しかし、この保証が「立ち退きする住民との間に開きがあり」これも簡単にまとまらないので大変です。

実際にマンションの建て替えが行われているケースの例は非常に少なく、H29年の4月でマンションの建て替えを実地している件数は、わずか256件しかありません。(国土交通省のデータより)

それに対して、H28年末で築年数50年のマンションは4.1万戸。

築40年と合わせると63万戸を超えているのですから、以下にマンションを建て替えるのが難しい問題なのかが良く分かります。

 

マンションを建て替えしなければ「取り壊し」

マンションを建て替えしないということであれば、選択肢は「取り壊し」になります。

マンションが老朽化して建て替えをせずに取り壊すだけの場合、単純に「区分所有している割合で保証を行う」だけになりますが、規模によってはこれもなかなかのお金が必要になりそうです。

ただ、場合によっては「取り壊しよりも建て替えの方が得」で、自己負担金なしで建て替え出来るというケースもあります。

というわけで、次に「マンション建て替えの費用」について解説していきましょう。

 

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マンションを建て替える際の「費用」について

マンションの老朽化が進み、いざ建て替えの話になると問題になるのが「費用」の話。

まずマンションの建て替え費用ですが、基本的に区分所有者が払っている「修繕積立金」がその原資になります。

しかし、それだけで建て替え費用をまかなえることはまずありません。

足りない費用は区分所有者の負担になり、これがマンション老朽化の際の建て替えで最大の障壁となります。

ただ、最近はその区分所有者の負担をなしでマンションの建て替えをする事例も多くなってきているんです!

 

「容積率」に余剰があれば自己負担0円で建て替え出来る事例も!

容積率とは、敷地の面積に対してどれくらいの床面積の建物を建築できるかの割合のことですが、昨今マンションを取り巻く法律が多く改正され容積率は緩和傾向となり、老朽化したマンションには意外と余った容積率が多くなってきています。

この容積率に余裕があれば、建て替え時に今までよりも大きなマンションを作り「その部分の売却益を建て替え費用に充てる」ということも可能なのです。

事例によっては、老朽化した低層マンションを超高層マンションに建て替え、自己負担金なしで建て替え費用をまかなったといううケースもあります。

これは容積率に余裕が無ければ出来ないのですが、これが可能であれば建て替えを反対していた住民も賛成に回る可能性もあり最も番トラブルにならない方法と言えます。

マンションが老朽化して建て替えを検討する場合は、必ず現在の容積率や法規制を確認し、可能であれば老朽化したマンションよりも大きなものを計画するようにしましょう。

 

マンションが老朽化することで発生する問題は?

マンションが老朽化してくると色々なサインが出てきます。

その中でも最初に出てくるのが「ひび割れ」です。

ひび割れを放置すればコンクリートの剥落にもつながりますし、他にも「配管詰まり」「防水が切れによる水漏れ」など老朽化による問題は色々あります。

いずれにしても、その対応次第でマンションの老朽化を食い止めるか否かが決まってしまいますから、中古マンションの購入を検討してる方は、以下の記事も要チェックですよ!

 

マンションのひび割れが放置されていると…

ひび割れをそのまま放置してしまうと「雨水が侵入」して、マンションの老朽化を一気に進めてしまいます。

逆にひび割れが発生しても、すぐに修繕を行えば老朽化の抑制も可能です。

ゆえにマンションを購入する際のポイントとして覚えて頂きたいのは、マンションの老朽化は「築年数」だけで推し量ることが出来ないということ。

築年数が新しいものでも、ひび割れが多く補修もされていないマンションは、寿命も短く老朽化が早い可能性が大です。

配管の老朽化で水が流れないトラブルも!?

配管なども老朽化すると中が詰まってしまい、給排水が流れないという問題に発展します。

そのためマンションの配管洗浄など様々なサービスや製品もありますが、正直その効果が目に見えて確認出来ないため効果においては私もはっきりとは言えません。

エレベーターや照明などの設備は目に見えて老朽化がわかりますし、交換すれば対応できますが、建物本体に関わる老朽化は実害がでるまでなかなか発見されないのが常です。

 

防水は細かな補修が寿命を延ばす!

ひび割れ以外では、床や屋根の防水切れも老朽化の問題として上がります。

床や屋根が老朽化すると、直下への水漏れの原因になってしまいます。

床や屋根の老朽化に対する改修は、根本的な原因を正すためには大規模な修繕が必要になってしまうので、まずは簡易な対応を行うのが先決です。

大規模な改修までその対応を繰り返して繋ぐことが重要といえます。

ちなみにこれらのマンション老朽化への対応を怠ると、その後は壁などからコンクリートが剥落したり、上階から水漏れしたり、様々な支障が出てきてしまいます。

現在入居中の方であれば、マンションの目に見えた老朽化を発見したら、いち早く管理会社に報告し適切な対応をしてもらうようにしましょう。

 

マンションの老朽化はドンドン進む!最後はどうなる?

ここまで「マンションが老朽化したらどうなるのか?」という話をしてきましたが、マンションの老朽化問題は「今後」より注目されていきます。

というのも、築30年~50年のマンションは、これからドンドン増えていき平成33年には200万戸を超え、平成48年には500万戸を超えると予想されています。

それに対して、マンションの建て替え件数が現在約250戸では社会問題になってもおかしくないでしょう。

ですから、これからマンションの老朽化問題が進むにつれ最後というか今後どうなるかというと、あくまで私の予想ですが「国からの対策が何かしら講じられる」のではないかと思っています。(実際大変な問題になると思いますし)

マンションの建て替えや立ち退きに直面する時が訪れた時に、もしかしたら何かしらの救済案があるかもしれません。

入居住民だけで話合いをしてトラブルに発展する可能性もありますから、ぜひ専門家に話を聞くなどしてみてくださいね。

 

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おわりに

いかがでしたか?

マンションが老朽化すると「建て替え」「立ち退き」「取り壊し」の3つから選ぶことになりますが、どちらにしてもお金が掛かることなので入居住民が満場一致で話が決まることは少ないでしょう。

ただ、その中で「マンションの建て替え費用の自己負担なし」が出来るケースとしては容積率に余裕がある場合。

今のマンションよりも大きなマンションを建てて、その分を不動産業者に買い取ってもらう。

「今、まさにマンションが老朽化して建て替えか検討している」という方は、一度容積率については調べてみましょう。

すべてのマンションで可能なケースではありませんが、どちらにしてもマンションの老朽化が進んだ時は「自己負担なしで建て替え出来る方法を模索する」という姿勢は大事なのかなと思います。

以上「マンションの老朽化で一体どうなる?入居者に残される3つの道とは」でした!

 

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