賃貸・部屋探し

マンションの建て替え!立ち退きを選んだ場合は一体どうなる?

投稿日:

マンションに住んでいると心配になるのは「建て替え」の問題です。

鉄筋コンクリート造のマンションでも老朽化は必ず起こり、老朽化が進むと修繕では対応できなくなり「マンションの建て替え」という話は必ず出てきます。

 

民法ではマンションのような「みんなの持ち物」は全員の了解がないと処分などは出来ないのですが、マンションの場合は「区分所有法」という法律があり、そこでは「区分所有者の4/5(80%)以上が同意すれば建て替えができる」と規定されています。

つまり、総数100戸のマンションなら「80戸が賛成すれば残りの20戸が反対でも建て替えはできる」ということになります。

はじめは反対していた人も「結局新しく建て替えるなら住みます」と賛成意見に変わる方もいますが、費用の問題もありますから立ち退きを選択する方もみえます。

 

では、建て替えに賛成せずに立ち退きを選択した人は一体どうなるのでしょうか?

というわけで、今回は「分譲マンションの建て替えで立ち退きを選んだ方について」詳しく解説していきましょう。

 

スポンサードリンク

 

建て替え反対派には「売渡請求権」が行われる!

まず簡単に「売渡請求権」を説明すると、建て替え反対者に半ば強制的に時価で建替組合に売り渡すように催告できる権利です。

半ば強制的というのは売渡請求は「形成権」とされ、権利者の意思表示によって法的な効果を生み出されるようになっています。

 

具体的には、

  1. 建替え決議が成立したら、反対者に書面で「建て替えに参加しますか?」という意思確認を催告します。
  2. 催告者は期間内に回答を行わない場合は「不参加」とみなされ、建て替えに参加しない区分所有者の持ち分が確定します。
  3. 売渡請求権を行使する意思表示が反対者に届くと、時価による売買契約が成立します。

つまり「私は絶対に建て替えしたくないから立ち退きもしません!」と言っても、売渡請求の催告が届くと契約は成立してしまうわけです。

 

しかし、急に出て行ってくださいと言われても反対者の方も困るので立ち退き代金の支払いから1年の間は次の入居者先を見つける猶予(明け渡し期限の猶予)が与えられます。

また「時価」については、

「新しいマンションが建築された建物と敷地利用権の価格」-「必要な経費」

が、時価の基準とされるのが一般的です。

 

売渡請求に関するお金の問題

売渡請求が行われる場合は、いろいろお金に対する疑問も出てくると思います、

例えば、反対者の持ち分に対する買い取り費用は一体誰が支払うのでしょうか?

こちらについては、基本的に「建て替えに賛成した人」が買い取ることになっています。

 

しかし「これからマンションの建て替えなのに自分のことで精一杯です」という賛成者の方がほとんどですから、建て替え事業を行う建設会社や不動産会社が買い取ることもあります。

また、今までに積み立ててきた「管理費や修繕積立金」については、建物の持ち分に合わせて所有者に戻されます。

 


 

このように見ると売渡請求は、マンション建て替えを反対している人たちにとって厳しい権利と言えます。

マンションの建て替え費用は、今まで積み立ててきた修繕積立金で賄えることはほとんどありません。

下手をすると新しいマンションを購入するぐらいの費用が必要になる場合もあります。

そのため建て替えを反対される方は多いのが現状で、半ば強制的に立ち退きも進めて行かないと「老朽化のため建て替えが必要な状態のマンションばかり」になってしまう恐れがあります。

そういった観点で考えると「売渡請求」は必要になってくるのでしょう。

 

スポンサードリンク

 

「立ち退き」から「建て替え」に変更した方が得なケースも!?

マンション建て替えで最も気になるのは「建て替えにかかる費用(負担金)」です。

建て替え反対という方の多くは「大金を支払ってまでマンションを新しくしたくない」という金銭面の問題をあげる方が多いです。

修繕積立金という原資もありますが、あくまで修繕対応するためのもので、マンション全てを建て替えできる費用が積み立てられているわけではありません。

ケースによっては新しいマンションを購入するぐらいの費用が必要になる場合もあります。

 

建て替えで負担金がほとんど掛からなかった事例も!

マンション建て替えの自己負担を軽減する事例とは、建て替え計画での余剰住戸を不動産会社へ売却し、それをマンション建て替えの費用に充てるというものです。

近年のマンションを取り巻く法規制は「容積率を緩和」するものが多く、現在のマンション以上の容積率(床面積)を建設することが可能なケースもあります。

 

なかには団地のような小さなマンションを超高層マンションに建て替え、住民の自己負担は無しという事例もありました。

このケースでは超高層マンションに建て替えたことにより「住戸数が増え、その分の住戸を不動産会社が買い取る」ことで、マンション建て替えの費用を全て捻出出来たのです

近年のマンション建て替えの事例では、この余剰住戸を不動産会社に買い取ってもらうことで、マンション建て替えの費用に充てる傾向があります。

 

マンションの建て替えを検討する年数は?

マンションの建て替えがあることを考えれば、中古マンションを購入する方は「逆算して使用可能な年数」というのも気になるところ。

最新の構造形式なら「築100年」というものもありますが、バブルの時期に建てられらマンションでは「築30年から50年」が一つの目安と言われています。

 

また、マンションの建て替えは何度か大規模修繕が行われ、その修繕では対応仕切れないレベルまで老朽化が進んだ時に検討されます。

中古マンションを購入する目安として、大規模修繕が行われるということは「老朽化もかなり進んでいる証拠」なので、徐々にマンション建て替えの時期が近くなってきていることの裏付けとも考えられます。

中古マンションの購入を検討されている方は、

  • 築年数から建て替え時期を逆算する
  • 合わせて現行法による容積率の緩和があるか?

などを事前に調べておくと「買った後に失敗した」という後悔は防げそうです。

 

スポンサードリンク

 

おわりに

いかがでしたか?

マンションの建て替えで立ち退きを選んだ場合「売渡請求」によって、立ち退き(明け渡し)は粛々と行われています。

マンションの購入を検討される方は、建て替えの時はどうなるのか一度は考えたことがあるかもしれませんが「修繕積立金以外にも貯金をする」くらいの考えでないと困ることも出てくるかもしれませんね。

バブル期に建てられたマンションは「これから建て替え問題が出てくる」と言われていますから、これから購入される方も、現在住んでいらっしゃる方も、同じように考えていくべき課題と言えそうです。

以上「マンションの建て替え!立ち退きを選んだ場合は一体どうなる?」でした。

 

【 おすすめ記事 】

-賃貸・部屋探し

Copyright© 暮らし応援ブログ『家ェエイ』 , 2018 AllRights Reserved.