家探し・土地探し

不動産売買の仲介手数料について知っておくべき基礎知識!

投稿日:2016年5月10日 更新日:

「家を買う・土地を買う」というのは、一般的に人生でそう何度も経験することではありません。

ゆえに不動産売買で出てくる言葉は、はじめて聞く内容の言葉も少なくないのではないでしょうか?

その中で買主として、まず知っておきたいのは『仲介手数料』についてです。

なぜかというと、直接的にあなたが支払うお金に関係してくるからです。

仮に物件の価格が3000万円だとすれば、100万円ほどのお金が関係してきます。

さらに、この100万円が会社によっては無料になることもある(かもしれない)とすれば、少し気になりませんか?

家や土地の購入を考え始めたという方は、ぜひ最後までお付き合いください。

 

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不動産売買で支払う仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産の売買で、仲介業者に対して支払う手数料です。

(※賃貸の場合も仲介手数料は発生しますが、ここでは割愛します。)

仲介手数料の金額は、宅建業法で定められており、

売買価格 仲介手数料(上限)
200万円以下 5%(消費税別途)
200万円超 400万円以下 4%+2万円(消費税別途)
400万円超 3%+6万円(消費税別途)

 

という計算式があります。

例えば、先ほども例に挙げましたが、3000万円の物件の場合

(3000万円×3%+6万円)×1.08=1,036,800円

となり、手数料で100万円以上となります。

 

仲介手数料計算の注意点

さて、先ほど仲介手数料の計算について解説しましたが、1つ見落としがちな注意点があります。

というのは、土地+建物で3000万円の場合、建物の消費税分を差し引く(税抜き価格)必要があります。

不動産の表示価格は、税込価格です。

土地は非課税なので、仮に1000万円であれば、そのまま1000万円ですが、建物は税込2000万円の場合、税抜して2000万円÷1.08=約1851万円 となります。

ようするに、土地+建物で3000万円の物件だからと、表示価格そのままで計算すると、建物の消費税に消費税をかけて支払うということになってしまいます。

実際に、建物の消費税を抜いて計算すると

(土地1000万円+税抜建物18,518,518円×3%)+6万円=915,555円

915,555円×1.08=988,799円

なので、差額は48001円となります。

仲介手数料を無駄に多く払いすぎないためにも、ここは覚えておいて損はないポイントです。

 

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仲介手数料を支払わないでOKのケースもある!?

かなり大きい金額になる不動産売買の仲介手数料ですが、じつは必ずしも払わなければいけないわけでもありません。

仲介手数料を支払わないでよいケースとして、

  • 売主から直接購入する
  • 仲介手数料ゼロの業者から購入する

という2つのケースがあります。

 

売主から直接購入する

仲介手数料は、売主と買主を仲介することで発生する手数料ですから、売主から直接購入する場合は、仲介手数料は発生しません。

例えば分譲住宅では、地主さんから不動産会社が土地を購入して分譲していれば、売主が購入先の不動産会社となり、仲介が発生しないので手数料も発生しません。

仲介手数料を支払いたくない場合は、売主から直接購入可能か”事前に調べておく(※1)”と良いでしょう。

※1、ちなみに、仲介業者から情報を聞いて、売主に直接交渉というのは”飛ばし”と言って、業界のタブー行為になります。

情報提供した仲介会社からすれば困る行為なので、売主から直接購入を断られることもあります。

 

仲介手数料ゼロの業者から購入する

最近では、買主からの仲介手数料をゼロや半額にする業者も結構あります。

仲介手数料は

  • 上限は先の計算で、下限はゼロ
  • 売主からも仲介手数料が貰える

ため、仲介業者が売主から仲介手数料を貰える場合は、買主の手数料をサービスすることもあります。

正直こういうサービスを展開している業者は、同業他社から嫌われていますが(笑)、買主さんからすれば安く変えることにこしたことはないので、検討されてもよいのではないでしょうか。

 

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契約解除の場合、仲介手数料は支払うのか?

不動産売買の契約解除は、

  • 手付放棄
  • ローン特約による解除

の2パターンになります。

 

手付放棄

手付放棄とは、買主の自己都合で契約を解除したい場合、手付金を放棄すれば契約は解除できます。

ちなみに、売主都合の契約解除は、手付倍返しです。

手付放棄の場合は、仲介した業者に落ち度があるわけではありませんので、仲介手数料は発生します。

 

ローン特約による解除

ローン特約による解除とは、契約時に「住宅ローンが通らなかった場合は、契約を白紙にします」という特約が組み込まれている場合による、解除のことです。

よほど契約時に説明があると思いますが、無い場合は念のため確認しておきたい事項ですね。

ローン特約による解除の場合は、契約自体が白紙に戻るので、仲介手数料も支払う義務はありません。

 

最後に

如何でしたでしょうか?

仲介手数料の計算式を書いてあるサイトは多いですが、不動産の表記価格のことまで解説している所は少なかったので、ここは是非押さえて頂きたいポイントですね。

冷静に考えれば「手数料で100万円とか、どんだけ儲かるんだ」と思いませんか?

だから、おばあちゃんが昔からやっているような不動産屋でも潰れずにやっていけているんですね。

不動産営業経験者の私が言うのもなんですが、世間一般的に見て不動産業界って「え?」って驚くことたくさんあります。

不思議な業界なんです。



 

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