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不動産投資初心者の賢い始め方!賃貸営業マンの私ならどうする?

投稿日:2016年6月15日 更新日:

先日、賃貸を中心に不動産営業マンをしている前職の同僚と話をしていて「アパートやマンション、戸建などで不動産投資を行うか?」という話題になりました。

というのは、ウチの会社では社長を筆頭に不動産投資を行っています。

そこで「自分たちもお金出来たらやる?」という話になったのですね。

私たちは投資のプロではありません。

しかし、不動産投資の対象となる賃貸物件に入居者をご案内するプロです。

ですから、賃貸物件を経営する上でのリスクというのもよく分かっています。

そこで同僚といろいろ話あった結果「やはり社長の不動産投資の始め方はアリじゃないか?」という結論にたどり着きました。

 


 

というわけで、今回は「不動産投資初心者の賢い始め方」について話したいと思っていますが、まずはその前に「不動産投資の抱えるリスク」について話をさせてください。

リスクが分かった上でないと、「なぜウチの社長は”ある物件ばかり”投資するのか?」という理由が見えてこないと思います。

ぜひ興味があれば読み飛ばさずにお付き合いくださいませ。

 

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不動産投資を始める前に考えたい3つのリスク

私が考える不動産投資のリスクは3つあります。

細かく言えばもっとたくさんあるのですが、「大事な3つ」に絞ってお伝えしましょう。

 

物件の老朽化

やはり一番に思いつくのは、「老朽化のリスク」ですね。

新築物件であれば、よほど立地が悪くない限り満室になります。

ようは「新しいうち」は空室リスクは心配しなくても大丈夫ということです。

では、物件が新しいうちというのは具体的に何年くらいなのでしょうか?

現場でお客様と直接対応している私の意見としては「築10年以内」です。

現役大家さんの中には「そんなの新築みたいなものだろ!」という方もみえると思いますが、一般のお客様の反応は実際のところそんな感じです。

今は大手建設会社も新築物件をバンバンに建てていますから、築10年を過ぎるとお客様の感覚では「古い物件」なんです。

まあ、それでも入居してもらうのが営業マンの腕の見せ所でもあるのですが、物件のオーナー様にも家賃の改定やリーフォームなど頑張ってもらわなければ、

  • 退去率が上がる
  • 空室率が上がる

ということは、考えておかないといけません。

 

何かとお金が必要になってくる

賃貸物件は、とにかくお金が掛かります。

たくさんあるので、状況に合わせてザーッと説明しますね。

まず、入居者が退去すれば、

  • クリーニング
  • 原状回復工事

が必要ですし、最近は「ガイドライン」をもとに入居者さん退去費用の値引き交渉も凄まじいです。

 

そして、退去すれば今度は入居者の募集です。

私たち仲介業者に依頼すれば、入居者を決めた際に

  • 手数料(名前はいろいろ変わります)

が発生します。

また、入居している部屋で水漏れなどが発生したり、共有部分(廊下など)の電球が切れれば、

  • 修繕費用

物件が古くなれば、

  • 大きなリフォーム工事

も必要になってきます。

 

そして、物件をローンで購入しているなら、当然

  • 銀行への支払い

が発生しますし、物件に対する

  • 税金

もあります。

さらに、これは自分で物件の管理を行えば発生しませんが、物件の管理を委託した場合は、

  • 委託管理料として、家賃の3~5%

が必要になります。

 

こう考えると、何かとお金が出ていくので気が休まる暇がなさそうです。

その上、空室が増えて家賃収入が減り、銀行(ローン)の支払いが厳しくなってくるなら何のために賃貸経営を行っているかわかりません。

 

突発的なリスク

これも色々ありますが、まずは「事故物件」ですね。

これは本当に怖いです。(幽霊的な意味ではなく)

仮にマンションの一室を購入して賃貸で出していたとしても、自分の部屋では無くても、そのマンションで事故があれば影響が出てきます。

それがアパート一棟であれば、まさに死活問題でしょう。

実際に、事故物件の場合、数年空室というのもザラです。相当家賃を下げても、なかなか決まらないと思います。

また売却しようにも告知義務が20年はあるため、なかなか売れないですし、部屋をなんとか2年借りてもらって告知義務無しで募集をかけても、不動産屋はトラブル防止のために「以前事故があった」ということは伝えます。

法律で義務では無いと言っても、入居者からすれば「教えてよ!」と心理的になりますからね。

そして、その他にも

  • 金利上昇
  • 地価下落
  • 地震などの災害

も考えられます。

これらは非常に展望として読みにくいですが、起こる可能性はゼロではありません。

金利が上昇すれば、ローンで支払う金額もあがりますし、地価下落すれば売却する時に損します。

災害に関しては、何が起こるかわかりませんから、しっかりとした保険に加入しておかなければ怖いですね。

そうすれば当然、保険料の支払いも大きくなります。

 


 

以上のことから、賃貸営業マンの私でも銀行からお金を借りてまでアパート一棟の不動産投資を始めようという気にはなりません。

初心者の方であれば、なおさらお勧めはしません。

ただ、それでも不動産投資にトライしたいというなら以下のことには気を付けます。

 

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賃貸営業マンの私が不動産投資を行うなら!

お待たせしました。

というわけで、賃貸営業の経験を活かして私が不動産投資を行うなら一体どうするのか?

(というか、社長の受け売りを)まとめていきたいと思います。

 

不動産投資の初心者は「戸建て」か「分譲マンション」から!

ズバリ!不動産投資の初心者であれば、まずはアパート一棟を狙わずに「戸建て」や「分譲マンション」の賃貸をお勧めします。

理由として、戸建てや分譲マンションはファミリー層が借りますから「長く住んでくれる可能性が高い」です。

長く借りて貰えれば、退去ごとのリフォーム代も発生しないですし、仲介業者に募集を頼んで手数料を支払う必要もありません

また部屋数が少ないのですから「物件の管理も楽」です。

 

以上の理由から、ウチの会社でお金を持っている人は(社長を含む)

分譲賃貸マンション

で、不動産投資やっています。

不動産投資の経験が無いのであれば、まずは経験を積むうえでも「戸建て」や「分譲マンション」を狙うのが良いと思います。

 

家賃保証(サブリース契約)には手を出さない

サブリース契約とは「空室でも家賃を保証してくれる」という夢のようなサービスのように思えます。

しかし、そんなうまい話は世の中には無く設定家賃の2割くらいは下げられます。

「2割下げられても空室の心配しなくて良いなら」と思われるかもしれませんが、実際は空室が増えてくれば、契約更新時に家賃交渉されて、応じなければ契約解除となります。

ある意味で「物件の新しいおいしい時期だけの契約」となりがちです。

私だったらサブリースには手を出しません。(これも社長の受け売り)

 

支出計算は「徹底的」に細かく

賃貸経営は「なにかとお金が掛かる」ことはお伝えしました。

とにかく予想できる支出については、徹底的に考えましょう。

まちがっても大手建設会社が出す見積もりのように「ずっと新築時の家賃計算」では試算しません。

リフォームは退去の際でもクロスを貼り替えて、クリーニングを入れるだけでも数万円~の費用が発生します。

そこに給湯器などの設備交換が重なれば、簡単に十数万円です。

とくにリフォームも含め管理会社に丸投げにすると、リフォーム施工業者+管理会社でマージンを取られ無駄に高いリフォーム代になってしまいます。

自分で業者を選べれるだけの知識も必要ですから、賃貸経営はお金の計算だけではなく、工事の内容や部材の単価なども勉強したい所です。

プラス毎月のローンとなると、黒字経営でも支払いが滞るなんてケースも出てきます。

ですからローン以外の支出については、これでもかと言うくらいしっかり考えましょう。

 

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おわりに

いかがでしたか?

私たち賃貸営業マンは店頭でお客様を物件に案内しているだけではなく、地主さんに「土地活用」として賃貸経営を勧めに行くこともあります。

「おいおい、自分でやらないもの地主さんには勧めるの?」

と、思われるかもしれませんが地主さんは「土地を持っています」から。

私たちが勧める土地活用は、ほとんど「節税対策」です。

ですから、サラリーマンの私が無理してアパートを購入して不動産投資で利益を出そうというのとは意味が違ってきます。

ただ「不動産投資はダメ!絶対!」というようなことを言うつもりもありません。

やるなら不動産投資のリスクも重々考えて、初心者のうちは「戸建て」や「分譲マンション」での賃貸をお勧めします。

これから不動産投資を考える方は、是非ひとつの参考にしてください。

以上「不動産投資初心者の賢い始め方!賃貸営業マンの私ならどうする?」でした。

 

 

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