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住宅ローンは変動と固定どっちでもOK!ただ期間選択だけは損ですよ

更新日:

「住宅ローンの金利タイプはどれを選べばいいの?」

これは住宅ローンを契約する方が必ず通る道だと思います。

住宅ローンの負担を少しでも軽くするために「変動と固定はどっちが得なのか?」「真ん中をとって固定期間選択タイプが良いのか?」などと皆さん考えます。

私も髪の毛が抜けるほど悩みました。

 

そうやって住宅ローンのことを考え続けても、結局どの金利タイプが一番得かという答えは出ませんが「固定期間選択タイプは損だな」という答えには辿り着きました。

住宅ローンの金利で悩んでいる方は参考になると思いますので、ぜひ最後までお付き合いくださいね。

 

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固定金利や変動金利の「リスク」から考えてみましょう!

まず住宅ローンの金利タイプは、おおまかに以下の4つから選択することになります。

金利の種類 特徴
変動金利 現時点では最も利率が低い。但し、金利が上昇して返済額が増加するリスクがある
固定金利 ローンを支払っている間は同じ利率なので返済プランは立てやすい。但し、変動金利と比べて金利は高め
固定期間選択タイプ 選んだ期間だけ金利が固定。期間終了後に改めて固定期間選択か変動金利かを選ぶ
金利ミックスタイプ 固定と変動の2つに分けて住宅ローンを組む。あまり人気は無い

結局「この中でどのタイプが良いのか?」ということで頭を悩ませるわけですが、そこを白黒つける為には固定金利と変動金利の「リスク」について考える必要があります。

ここを踏まえると冒頭の「固定期間選択タイプが損な理由」が分かりますので、ぜひお付き合いください。

 

変動金利のリスクとは?

変動金利のリスクは「金利が上昇した時に返済額が増える」ということです。

ただ固定金利と違って「金利が上昇しなければ返済額が少なくて済む」というメリットがあります。

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変動金利は他のタイプと比べると「ハイリスク・ハイリターン」な住宅ローンの契約と言えます。

 

固定金利のリスクとは?

固定金利のリスクは「契約時の利率が変動金利に比べて高い」ということです。

しかし、リスクを先に取る事で「これから金利が上昇した場合でも返済額が変わらない」という安心が生まれます。

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「リスクを先に払って安心を買う」のが固定金利ですね。

 

固定と変動のリスクを比較してみる!?

まず「住宅ローンは固定と変動どっちが得か?」で考えてしまうと答えは出ません。

なぜなら、将来の金利は誰にも分からないからです。

ですが、リスクで考えると以下のような差が見えてきます。

リスクを取るタイミング リスクを取る確実性 リスクの大きさ
固定金利 先に取る 必ず取る 限定される
変動金利 後に取る 取らないかもしれない 限定されない

このリスクを踏まえて「固定期間選択タイプ」について考えてみましょう。

 

固定期間選択型のリスクとは?

そもそも固定期間選択型とは、住宅ローン開始当初は固定金利(1~20年で選択)で、設定期間終了後に改めて金利タイプを選ぶタイプです。

これを先程のように見てみましょう。

リスクを取るタイミング リスクを取る確実性 リスクの大きさ
固定期間選択タイプ 先に取る 設定期間内は必ず取る 最終的に限定されない可能性もある
fudou
先にリスクを取るのに、後の金利上昇のリスクも取る」ということが分かります。

 

さらに、今まで固定期間選択タイプで住宅ローンを払ってきた方は「金利が勿体なかった」と、残りの期間を変動金利にしている方が多くみえます。

感情的にそういう選択になりやすいことは分かりますが、結果として「リスク取りまくり」ですよね。

だから「固定期間選択タイプ」が最もおすすめ出来ないのです。

ちなみに「金利ミックスタイプ」は普通に人気がありませんが、これにも分かりやすい理由があります。

 

金利ミックスタイプが不人気な理由とは?

固定金利と変動金利を合わせたミックスローンですが、これは「住宅ローンを2本組む」と考えると分かりやすいです。

例えば、3,000万円の住宅ローンを固定と変動で「1,500万円ずつに分けて住宅ローンを支払う」ようなイメージですね。

金利については固定と変動のメリット・デメリットを分担するような形になるので「ローリスク・ローリターン」に思えますが、

  • 2つの契約を行うので諸費用が高くなる
  • 支払計画が複雑になる

という、金利ミックス型ならではのデメリットがあります。

また、ローン完済時には「どっちか得して、どっちか損する」ので、必ず満足しない結果になります。

 


 

こうなると住宅ローンの金利タイプとしては「固低か変動のどちらかが良い」となります。

ここに至っては「どっちでも良い」という答えになってしまいがちです。

とはいえ、少しでも金利選択の判断材料となるようにシミュレーションしたいと思います。

 

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固定金利と変動金利!どっちが良いかシミュレーション

住宅ローンの金利計算は複雑で難しそうに思うかもしれませんが「住宅ローン 計算」で検索すると、自分で簡単にシミュレーションできるサイトが見つかります。

実際に数字を入れて計算してみると「分かることがある」のでお勧めです。

 

3,000万円を35年ローンで返済してみる

例えば、3,000万円を35年ローンで変動金利1%で返済するとします。

それと合わせて「10年後に金利が1~2%アップ」するとどうなるのかも計算しましょう。

毎月の返済額 総支払額
金利1%のまま 84,685円 約3,557万円
10年後に金利2%に 95,242円(10年目から) 約3,873万円
10年後に金利3%に 106,558円(10年目から) 約4,213万円

当たり前ですが、金利が上昇しなければ返済額・総支払額ともに安く済みます。

ただ、金利がアップするごとに「毎月の返済額も増える」ところは注意したいポイントです。

 

では、35年ローンの固定金利で計算してみます。

固定金利 毎月の返済額 総支払額
1.50% 91,855円 約3858万円
2.00% 99,378円 約4174万円

現時点では、固定金利は変動金利よりも1%ほど高いことが

総支払額においては、変動金利で10年後に1~2%アップした金額と大きな差はありません。

ただし、毎月の返済額は固定されるので安心できるのがメリットです。

 

fudou
固定金利と変動金利は「メリット・デメリットがそれぞれにある」ので、一概にどちらが優れているとは言えません。

ですが、ファイナンシャルプランナーの方だと「固定金利で返済計画をたてるべき」という意見が多いです。

この先どうなるか分からない変動金利では綿密な計画は立てようがありませんからね。

ただ、実際にどっちが選ばれているかというと「変動金利」です。

 

変動金利でマイホーム購入はヤバいのか?

変動金利は当初の金利が低く設定あれているので「固定金利の利率だと厳しいけど変動金利なら返済できる」という方も多いと思います。

そういったギリギリの状態で家を買うのはお勧めしないとは、私は言いません。

子供の進学など「マイホームを購入すべきタイミング」というものがあるからです。

 

支払いが厳しくなる「かも」ということであれば、そうなるまでに副業なり収入アップに繋がる努力は出来ます。(その時間が今ならある)

ただ、金利が上昇して返済不能に陥っては、せっかくのマイホームを手放すことにもなりかねません。

変動金利は「リスクを先延ばしにしている」ということを忘れずに、繰り上げ返済や自身の収入アップについて前向きに考える様にしましょう。

 

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おわりに

今回は住宅ローンの金利タイプについてお伝えしてきましたが、選ぶ際のポイントは損得ではなく「リスクの取り方」だと私が思います。

初めにリスクを取って安心を得るなら「固定金利」で、リスクを後回しにするなら「変動金利」です。

どちらを選んでも「正解は住宅ローンが終わった時にしか分からない」ですから、固定でも変動でもどっちでも良いのです。

ただ、それぞれのリスクをとるような「固定期間選択タイプ」だけはありません。

oyatu
「優柔不断」だと住宅ローンは損することになりそうです。

 

ちなみに、私は安定企業に勤めているわけでもないので「短期完済する予定」で変動金利にしています。

これからが大変ですが頑張るしかないですね!

以上「住宅ローンは変動と固定どっちでもOK!ただ期間選択だけは損ですよ」でした。

 

 
 

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