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マイホームは頭金なしでも後悔しない!さっさと買った方が満足かもよ

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「マイホームを頭金なしで買うと後悔する」

そんな意見もよく聞きますが、はたして本当なのでしょうか?

頭金を貯めた方が良いという理由は、

  • 利息が勿体ない
  • 月々の返済を少しでも減らしたい
  • 売却時の担保割れを防ぐため

などと言われますが、上記に関しては私も同意です。

 

でも、現時点で貯金が無いなら「さっさと頭金なしでマイホーム購入に踏み切った方が良い」と思います。

「本当か嘘か?」 それはシミュレーションしてみれば分かること。

頭金なし貯金なしでマイホームの購入を迷っている方は、ぜひ最後までお付き合い下さい。

 

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マイホーム購入の頭金を準備するメリット!(前置き)

「本当に頭金なしで家を買っても良いの?」という話の前に1つだけ。

冒頭でお伝えしたように、頭金を準備すれば「毎月の返済額が楽になる」「支払う利息が減る」などのメリットがありますが、きちんとシミュレーションするために「金利について」考えてみましょう。

 

頭金があれば低い金利で住宅ローンが組める!?

フラット35の借入期間21~35年の2019年3月の最新金利では、

融資率9割以下 年利1.27~1.96%
融資率9割以上 年利1.71~2.40%

となっています。

融資率とは、フラット35の「借り入れ額 ÷ 住宅の購入価額 のこと」ですが、頭金が1割未満だと「金利が0.43%もアップ」します。

 

仮に2,000万円を借入れするとしたら、

金利 毎月返済額 総支払額
1.27% 59,008円 24,783,437円
1.71% 63,314円 26,592,167円

毎月の返済額では約4,300円、総支払額では約180万円の差が生まれます。

金利は最終的に審査で決まるので上記が必ず当てはまるわけではありませんが「頭金なしだと金利が高くなる」ことは考えておきたいポイントです。

oyatu
こういった面も踏まえて、頭金があるに超したことはありませんね。

 


 

しかし、ここで考えたいのは「今マイホームが欲しいけど頭金となる貯金がない」ケースです。

そういった場合、今から頭金のために貯金を始めるべきなのか?

それとも頭金なしのフルローンでマイホーム購入に踏み切った方が良いのでしょうか?

 

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「3,000万円のフルローン VS 頭金2割を貯金する」のは、どっちが得なの?

頭金なし貯金なしのフルローンでマイホームを購入するのは果たして無謀なのでしょうか?

その答えはシミュレーションしてみれば分かります。

仮に3,000万円の物件を35年ローンで購入するとして計算してみましょう。

 

金利差0.43%を加味して計算してみます!

「融資率9割を境に金利が0.43%変わるフラット35」をベースにシミュレーションしてみると、以下の計算になります。

毎月返済額 総支払額
2,400万円(金利1.27%) 70,810円 29,740,122円
3,000万円(金利1.71%) 94,972円 39,888,235円

※ 2,400万円は頭金600万円を総支払額に加算して計算します。

3,000万円のフルローンと頭金を2割準備した場合では、総支払額の差は約415万円 です。

金利0.43%の差は大きいですね!

 

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では、貯金のペースを「1年で100万円」として考えてみます。

頭金600万円を貯金するのには6年かかるので、その間の家賃(共益費・駐車場込み)を8万円として計算すると、

  • 72ヶ月×8万円=572万円

1年100万円ペースで貯金して頭金600万円を6年で準備しても、支払う利息と家賃を比べると「家賃の方が高い」という結果になります。

これに固定資産税(年間12万円×6年分)を加えても、415万円+72万円=487万円 なので家賃の方が高いです。

 

さらに金利差なしでも計算してみましょう!

また同じ金利1%として計算すると、

毎月返済額 総支払額
2,400万円 67,748円 28,454,193円
3,000万円 84,685円 35,567,804円

※ 2,400万円は頭金600万円を総支払額に加算して計算します。

総支払額の差は約112万円です。

oyatu
こうなると今の低金利で「頭金のために家賃を払って貯金するの勿体ない」ことが分かります。

 

しかし、金利5%になったらどうでしょう?

毎月返済額 総支払額
2,400万円 121,125円 50,871,997円
3,000万円 151,406円 63,590,316円

※ 2,400万円は頭金600万円を総支払額に加算して計算します。

総支払額の差は約672万円と大きく広がります。

固定資産税も加えて計算すると、賃貸で家賃を払いつつ「頭金を貯めた方が100万円は得する計算」となります。

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過去の住宅ローン金利では8%台(バブル期)もあったので、今後金利が5%になってもおかしくはありません。

 


 

つまり、頭金なしで家を買うのも「金利の低い今」ならアリなのです。

ですが、だからと言って何でもかんでも家を買うことを勧めているわけではありません。

総支払額以上に注意しないといけないのは「毎月の返済額」ですから。

 

マイホーム購入を後悔するのは頭金の有無ではない!?

ここでようやく記事タイトルにもあった「マイホームの後悔」についてです。

とりあえず、ここまでの解説で「頭金なしで家を買っても別に後悔しない」ことは分かって頂けたと思います。

では、マイホーム購入で後悔するのはどういった時でしょうか?

 

マイホームを買っても暮らしが変わらなければ後悔しない!

住宅ローンの返済のために我慢を余儀なくされ「これだったら賃貸生活の方が楽だった」と思えばマイホーム購入に後悔を感じるでしょう。

ですから、現在低金利で頭金なしのフルローンで家を買えるとしても「支払えそうもない返済額」で住宅ローンを組むのは後悔の元。

それは頭金があったとしても同じです。

よく言われることですが「借りれる金額と返済できる金額は違う」ので、この点は注意したいポイントです。

 

じつは、私も頭金なしでマイホーム購入しています!

ここまで色々お伝えしてきましたが、実際に私も頭金なしのフルローンでマイホームを購入しています。

もちろん購入したことに後悔もしていませんし、むしろ賃貸に住んでいた時よりも「持ち家がある」という安心感から満足度は高いです。

fudou
私が亡くなっても団体信用生命保険があるので家族も安心です。

 

毎月の返済額も今まで住んでいた賃貸の家賃とほぼ変わらないので、今のところ問題もありません。

でも、だからと言って35年ローンを支払い続けるつもりもありません。

今の低金利もいつまで続くか分かりませんので「できる限り繰り上げ返済はしていきたいと考えています。

 

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おわりに

最近は20代でマイホームの購入を検討する方も少なくありません。

ただ、相談を受けているとやはり貯金なし頭金なしという方は多いです。

oyatu
そういった若い世代も含めて、一般的に今の低金利であれば「頭金なしでもマイホームを購入するのはアリ」だと思います。

 

でも、焦って買う必要もない実家暮らしだとか社宅で貯金しやすい環境であれば、いくら低金利だと言っても頭金を貯めた方が得かもしれません。

自分の環境に合わせて計算すれば、自ずと答えは出てきます。

とりあえず、毎月の返済額だけは無理しないことをお忘れなく!

以上「マイホームは頭金なしでも後悔しない!さっさと買った方が満足かもよ」でした。

 

 
 

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