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敷金の償却とは?償却になると敷金が返って来ないってマジですか!

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敷金とは、一般的に賃貸物件を契約する際に「契約締結から物件を返還するまでに生じた債権を担保する預託金」です。

具体的には、未払い賃料や物件を損傷した場合の原状回復費用などが担保される、このような敷金を預け入れる契約を「敷金契約」といいます。

そんな敷金契約ですが、なかには「敷金の償却」や「敷引」という内容もみかけます。

さらには、敷金ゼロだけど「定額補修分担金がある」というケースもありますが、敷金の償却や敷引に定額補修分担金とは一体何なのでしょうか?

ズバリ!これらは全て「敷金の返還に関係すること」なので、しっかりと解説していきましょう。

 

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敷金の「償却」や「敷引き」とは?

敷金の償却や敷引きとは、借主の債務不履行の有無に関わらず「敷金から一定額を先に控除する」という特約のことです。

「償却合意」や「敷引特約」と言われますが、同じ意味と考えて問題ありません。

敷金は冒頭でお伝えしたように「物件を返還するまでに生じた債権を担保するもの」なので、ある意味物件を返還するまで正確な金額は分かりません。

しかし、償却や敷引きの場合は「返還までに債権が生じなくても一定額の敷金は返って来ない」ということなので、借主の立場としてはモヤモヤすると思います。

 

敷金償却や敷引きは法的に問題ないのか?

例えば、敷金償却を2ヶ月と定めた場合「3ヶ月しか住んでいない」としても2ヶ月分の敷金は返ってきません。

そのため、この特約は消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当するのではないかと裁判に発展したことがあります。

そして、平成23年3月24日の最高裁で「借主が明確に敷引特約について認識しており、敷引金が高額すぎないのであれば「敷引特約は有効である」と結論付けられました。

敷引金が高額すぎないとは「賃料の2~3.5ヶ月」とされていますが、実際は賃料の1~2ヶ月で設定されることが多いです。

 

敷金有りの賃貸借契約で注意したいポイント!

実際に賃貸で部屋探しをする方の多くが「敷金・礼金」を

  • 「敷金」…返ってくるお金
  • 「礼金」…返って来ないお金

と考えています。(実際に正しいのですが)

しかし、敷金でも「償却2ヶ月」や「敷引き2ヶ月」と記載があれば、それは敷金の内2ヶ月分は返って来ないことになります。

ですから、敷金の償却や敷引きというキーワードには気を付けましょう。

 

敷引特約があっても退去費用は請求される!?

また、敷金償却や敷引きを「原状回復費用の先払い」と考えている方もみえます。

そのため退去費用は必要ないと勘違いされてトラブルになるケースもありますが、敷金償却や敷引きがあっても「それ以上に原状回復費用が掛かれば超過分は請求」されます。

悪く言えば「敷金償却や敷引き以下であれば返って来ないけど、以上であれば請求はされる」ということです。

ただ、この敷金償却や敷引きも「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が定められて、借主が退去費用の支払いを拒むケースが多くなったからです。

そのため、最低限の原状回復費用の確保として設定されるので「敷金の償却や敷引きで儲けてやろう」という家主はいないですけどね。

 

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敷金ゼロは「本当はゼロじゃない」かも!?

敷金が返ってくる返ってこないでモヤモヤするなら「敷金ゼロ」の物件を選べば良いと思うかも知れません。

今では敷金礼金ゼロという物件もあるので一理ありそうです。

しかし、じつは敷金ゼロの物件でも「本当はゼロでは無い」ことが多々あります。

 

敷金ゼロ物件には「定額補修分担金」が付いているかも!?

敷金ゼロの物件でも「定額補修分担金」という項目があれば要注意でしょう。

定額補修費分担金とは「一定金額をあらかじめ退去時の補修費として負担しておく」ための負担金になります。

他に「補修費分担金」とも言いますが、内容は敷金償却や敷引きと同じです。

内容としては敷金償却や敷引きと一緒なのに、定額補修費分担金があるのに敷金ゼロで募集するのはズルイ気がしなくもないですね。

 

裁判では「無効」とする判例もありますが…

定額補修分担金特約については地裁や高裁の判例で「消費者に不利な特約として無効(消費者契約法第10条)」とされ、借主の返還請求が認められたものもあります。

しかし、先の敷引き裁判では「最高裁で敷金の償却が認められている」ため、実務的には有効として使っている所もあります。

「名称はともかく定額補修分担金と敷引きは一緒」という認識だと思いますが、個人的には最高裁で判例が出ていないので無効になる可能性はあると思います。

 

「定額クリーニング費」も補修費分担金みたいなもの?

大手では大東建託が契約時に請求している「定額クリーニング費」ですが、こちらはどうなのでしょうか?

クリーニング費用については「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で借主負担として定められています。

ただし、借主が負担すべき範囲と金額が明確に示されていて、また借主がそれを認識していることが要件となります。

もちろん示された金額が暴利であれば無効です。

ちなみにクリーニング特約については判例も多く、先の要件が満たされているかどうか大きく影響しています。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に法的効力はありませんが、こういった判例を材料に作成されていますので裁判でも有効な判断材料とされます。

 

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まとめ

部屋探しで来店されるお客様と話ていても、皆さん「敷金や礼金が何か?」ということはご存じです。

しかし、敷金の償却や敷引き、また定額補修分担金までとなるとご存じの方はかなり少なくなります。

  • 敷金の償却と敷引きは「敷金から一定額を先に控除する」という特約(返って来ない)
  • 敷金の償却や敷引きがあっても、退去費用が超過していれば支払いは発生する
  • 敷金ゼロでも「定額補修分担金」などがある場合は注意!(敷金償却同様に返って来ない)

これから部屋探しをされるなら、是非この辺りの敷金関係の知識は備えておくことをお勧めします。

不動産適正取引推進機構に寄せられるトラブル相談をみると、敷金契約に関することって結構多いんですよ。

 



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