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賃貸の保証人は友人でもOK?賃貸の保証契約について詳しく解説!

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賃貸借契約では、借主に保証人をつけることが必須で、保証人が貸主と契約することを「保証契約」といいます。

保証契約には以下の3つがあり、賃貸では一般的に「連帯保証」と「機関保証」での保証契約になりますが、基本となる「普通保証」が分からないと他の保証契約もよく分かりません。

  • 普通保証…「保証人」で保証契約をする
  • 連帯保証…「連帯保証人」で保証契約をする
  • 機関保証…「家賃債務保証会社などの法人」で保証契約をする

また、賃貸では「保証契約を甘く考えて後で大変な目に遭う」方も多いので、依頼する側も、依頼される側も、保証人になることで生じる責任を理解することは重要だと思います。

初めは少し難しく感じるかも知れませんが、普通保証が分かれば「あとは違いを抑えていくだけ」なので最期にはスッキリ理解出来ると思います。

というわけで、今回は賃貸の保証人・保証契約について詳しく解説していましょう!

 

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賃貸の保証人とは、どういったものなの?

一般的に保証人は賃貸借契約に限らず、各種ローンや銀行の融資等で求められる場合があります。

そういった場面と賃貸では求められる保証人の範囲に違いがあるので、まず「賃貸の保証人がどういったものなのか?」からお伝えしていきます。

 

なぜ賃貸に保証契約が必要なのか?

そもそも保証契約とは何のために行なわれるかというと、借主が債務を履行しない場合に「代わりに保証人に債務を履行して貰うため」です。

また、なかには「保証契約というけど契約書なんて作成した覚えはない」という方もみえるかもしれません。

ですが、保証契約の書類は別途作成する必要はなく「保証人として賃貸借契約書に署名捺印したら」保証契約を締結したことになります。

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法律的には賃貸借契約は「口頭で契約ができる」のに対して、保証契約の場合は「書面もしくは電磁的方法で行わないと無効」と少し厳しくなっています。

 

また、銀行からお金を借りる際に求められる保証人の場合、支払い能力があれば友人や知人でも認められるケースが多いです。

しかし、賃貸の保証契約では友人や知人は認められないことが多く、基本的には「2親等もしくは3親等内の親族」とされています。

これは入居者が家賃を滞納した場合に、友人や知人だと

  • 連絡が取りにくい(いつの間にか連絡先が変わっていることもある)
  • 保証契約のことが理解出来ておらずトラブルになりやすい

などが、友人NGの理由に挙げられます。(ただし、貸主が友人OKと言えば大丈夫です)

 

賃貸の保証契約で役立つ親等図

賃貸の保証人の範囲

  • 1親等…本人および配偶者の父母・子と配偶者
  • 2親等…本人および配偶者の祖父母・兄弟と配偶者・孫と配偶者
  • 3親等…本人および配偶者の曾祖父母・曾孫と配偶者・叔父叔母と配偶者・甥姪と配偶者

賃貸の保証人は借主に代わって支払いをすることが求められるため「支払い能力」が重視されます。

そのため、両親や祖父母でも高齢で収入が年金しかないような場合は、保証人として認めてもらえないケースもあります。

 

連帯保証人の債務保証の極度額の表示

2020年4月からの民法改正から、借主の債務保証について極度額の設定が要件化されました。

具体的には、

  • 対象は個人保証に限られる
  • 極度額(連帯保証人が負う最大負担額)を明記する
  • 極度額の定めがなければ保証契約は無効である

ということから、2020年4月以前に賃貸の連帯保証人になっている旧保証契約は無効となります。

つまり、2020年4月からは賃貸の連帯保証に関する負担額には「上限がある」ということになります。

 

さらに具体的な極度額の数字は決められていないことも問題で、参考数値としては判例にあった連帯保証人の負担額を計算すると「賃料13.2ヶ月分」が平均だそうです。

また、最大では賃料33ヶ月分で、機関保証では24ヶ月分の保証が多いとされています。

 

保証人が負担する債務の範囲は?

保証人が負担する保証債務の範囲には、

  • 未払い賃料
  • 借主が負担する原状回復費用
  • 借主が賃貸借契約終了後に明渡しを遅延したことで生じた賃料相当の損害賠償債務

などに合わせて、それらに関する利息・違約金・損害賠償金などが含まれます。

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ようするに借主が貸主に支払わないといけないものは全部ってことですね。

 

賃貸の保証人を解約することは出来るのか?

後ほど保証人と連帯保証人の違いについて解説しますが、一般的に賃貸の保証人は連帯保証人になります。

連帯保証人を簡単に解説すると「債務者(借主)と同じ扱い」なのに、保証契約を解除する権利がありません。

そのため、借主の未払い賃料を延々請求されるような事態も考えられます。(というか、実際にあります)

しかも、借主が死亡して賃借権の相続があった場合でも保証契約は解除にならず、その相続人が家賃を滞納した場合も保証債務を負うことになります。

 

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保証人と連帯保証人の違いについて

先ほど、賃貸の保証人は連帯保証人が一般的で「債務者(借主)と同じ扱いになる」とお伝えしました。

ですが、保証人と連帯保証人の違いが分かればもっと良く理解できます。

まず、普通保証の保証人には「附従性・随伴性・補充性」の3つの性質があるのに対して、連帯保証人には補充性がありません。

加えて保証人には「分別の利益」があるのに対して、連帯保証人には分別の利益がありません。

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とはいえ「附従性・随伴性・補充性・分別の利益って何のこと?」だと思うので順番に解説していきましょう。

 

付従性(ふじゅうせい)

付従性とは、文字通り「付き従う」ことです。

例えば、付従性には次のようなことがあります。

  • 消滅の付従性…賃貸借契約における債務が終了すれば、それに伴い保証債務も終了する
  • 成立の付従性…賃貸借契約が取り消されたり無効になれば、保証債務も成立しない
  • 内容の付従性…主たる債務の内容より保証債務は重くならない

また、賃貸借契約が合意更新された場合に「保証契約も継続する」ことも付従性になります。

 

随伴性(ずいはんせい)

随伴性とは、債権者に変更があっても「随い(したがい)伴う(ともなう)」ことで、保証債務は消滅せずに新債権者に移転する性質のことをいいます。

補充性(ほじゅうせい)

補充性とは、借主(主債務者)が債務を履行できない場合に「保証人が代わりに履行する」という性質をいいます。

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連帯保証人を理解する上で「次の2つの抗弁権の有無」がポイントになってきます。

 

催告の抗弁権

保証人の場合、まずは主債務者に催促するよう債権者に請求できる権利があります。

これを「催告の抗弁権」といいます。

しかし、連帯保証人には催告の抗弁権が認められていません。

つまり、貸主が連帯保証人に対して未払い賃料を請求してきたら、連帯保証人は応じざるをえません。

 

検索の抗弁権

保証人の場合、まずは主債務者の財産から執行するよう債権者に請求できる権利があります。

これを「検索の抗弁権」といいます。

しかし、連帯保証人には検索の抗弁権が認められていません。

つまり、貸主がお金を持っているにも関わらず家賃を支払わない場合でも、連帯保証人は貸主からの請求があれば応じなければいけません。

分別の利益

分別の利益とは、保証人が複数人いる場合「保証人の数に応じて分割された部分についてのみ」債務を負担することをいいます。

ようするに「頭割り・割り勘」のことですが、連帯保証人には分別の利益もありません。

つまり、債権者(貸主)は連帯保証人が複数人いる場合「各連帯保証人に対して全額を請求することができる」ということです。

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賃貸でも連帯保証人を2人お願いするケースがあるので覚えておきましょう!

 

代わりに支払ったお金はどうなるの?

保証人が代わりに支払ったお金については、当然債務者(借主)に請求することが出来ます。

また、保証人が複数人いる場合には、各保証人に対して負担部分の請求が可能です。

この権利を「求償権」といいます。

 


 

連帯保証人は保証人に比べて「抗弁権が認められない」ため、その責任は債務者(借主)と同じになります

また賃貸の保証人になると、未払い賃料の支払いだけではなく、原状回復費用なども補償範囲となるのも注意点です。

 

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賃貸の保証人がいない場合は「機関保証」を利用する!

近年の賃貸借契約では、借主が保証人を立てられない場合、また家賃滞納の対応策として「機関保証」を利用するケースが増えています。

機関保証とは、連帯保証人などの自然人ではなく「法人などの機関が保証人になる」ことから呼ばれていますが、ほとんど場合は「家賃債務保証業者」がそれに当たります。

 

家賃債務保証業者の役割

家賃債務保証業者には「立替え払い型」と「収納代行型」の2種類がありますが、借主にとって重要なポイントは「滞納した家賃を家賃債務保証業者が立て替える」という点です。

そのため、連帯保証人がいない場合でも家賃債務保証業者を利用することで賃貸借契約を締結することが出来ます。

ただし、家賃債務保証会社を利用するには「保証料」が必要で、概ね家賃の50~100%を契約時に支払い、また1年もしくは2年で保証更新料(10,000円程度)が必要になります。

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家賃債務保証会社によって保証料や保証期間はバラバラなんですね。

 

【注意】滞納した家賃は消えて無くなりません!

たまに家賃債務保証業者の役割について勘違いされる方がみえるので補足しておきますが、家賃債務保証会社は滞納した家賃を代わりに支払ってくれるわけではありません。

あくまで立て替えであって、立て替えられた滞納家賃は後ほど請求されます。

また、家賃債務保証会社が立て替えたとしても「借主が家賃を滞納していることには変わりがない」ので、履行遅滞として賃貸借契約を解除されることもあります。

保証料や保証更新料は「あくまで保証契約に対する手数料」ということですね。

 

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まとめ

一般的に賃貸の保証人は「連帯保証人」を求められますが、銀行の借り入れ等と違って「何百万円の保証人になるわけじゃないし余裕!余裕!」と思っていると大変な目に遭うかも知れません。

  • 保証契約は「貸主との契約」で主契約が終了しない限り勝手に解除することはできない
  • 連帯保証人は「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」が認められない
  • 連帯保証人が「分別の利益がない」ので、債務の全てを支払わなければならない

とくに賃貸の連帯保証人を依頼された方は、上記のようなポイントがあることをきちんと理解しておきましょう。

個人的には、依頼する方も家賃債務保証会社を利用した方が気楽だと思いますよ。

とはいえ、今は賃貸の6割程度が家賃債務保証会社との保証契約に切り替わっていますけどね。

 



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