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賃貸の更新料はいつ払う?契約時に更新のことも考えないと損するよ!

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不動産の賃貸借契約では、契約期間の上限はありません。

そのため契約期間を1年もしくは2年で定め、その時期になると契約を更新するかしないかを確認するのが一般的です。

そして地域によっては、この契約の更新時に「更新料」を支払うのですが、じつはこれがなかなかの曲者になります。

  • 更新時に発生するお金の問題
  • 更新料をいつ支払うかというタイミングの問題

賃貸借契約の更新時には上記のことがトラブルになりやすいので、出来れば「契約時に更新料のことまで考えておく」のが賢い賃貸物件の探し方です。

というわけで、今回は「賃貸の更新料について」詳しく解説していきましょう!

 

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そもそも「賃貸の更新料」とは何なのか?

賃貸の更新料は「月々の家賃を補充するもの」また「賃貸借契約を継続させる謝礼的なもの」と、平成23年の更新料裁判で説示されました。

しかし、更新料は賃貸借契約の更新に必ず請求されるものではなく、地域によっては無いこともありますし、また有った場合でも金額設定はバラバラだったりします。

 

賃貸の更新時は「更新料以外」の費用も発生する!?

ちなみに、賃貸の更新料は関東圏では求められる物件が多いです。

更新料がある場合「関東と京都」では家賃1ヶ月程度で「その他の地域」では家賃の10~50%が相場になっています。

この違いは昔からの商習慣と言われており、また更新料と合わせて管理会社の事務手数料(更新事務手数料)が別途請求されることもあります。

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更新事務手数料は家賃の50%くらいが相場です。

 

さらに、賃貸契約の更新時では「更新料なし」でも

  • 火災保険料…2年で15,000円程度
  • 保証更新料(家賃債務保証会社を利用している場合)…1年で10,000円もしくは2年で15,000円程度

が、それぞれ必要に応じて請求されます。

 

更新料なしの地域は得なの?

少し話は逸れますが、先ほどお伝えしたように更新料は地域によって様々です。

関東では必要となる更新料も、大阪や兵庫では更新料なしが普通で、その代わり敷金礼金が高いと言われています。

確かに個人オーナーの物件では今でもこの傾向が見られますが、ただ最近は大東建託などの大手の賃貸物件も増えているので、敷金礼金は地域的な大きな開きを感じなくなってきました。

 

更新料を拒否したり、値引き交渉をすることは可能なのか?

賃貸借契約の更新時に「更新料の支払い拒否が出来るか?」というと、原則として認められません。

これも最高裁で「賃貸借契約の更新料は高額すぎるなどの事情がない限り不当なものではない」と説示されており、また更新料が賃料2ヶ月分は高額には当たらないと判断されています。

契約書に記載があれば「更新料の支払いを認めた上での契約」になるので、支払う義務は生じます。

では「更新料の値引き交渉は出来るのか?」というと、これは貸主次第です。

貸主も出来れば入居者に長く住んで貰いたいので、更新料の支払いが厳しいと言えば相談に乗ってくれる可能性はあります。

 

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契約の際には更新時期も考えないと損をする!?

先ほどもお伝えしましたが、賃貸の更新時期には更新料だけではなく、更新事務手数料や保証更新料に火災保険と「まとまったお金が必要」になります。

そのため、契約更新時期になると以下のようなことを入居者の方に質問されます。

 

退去まで数ヶ月!それでも更新料は払わないといけないの?

更新料の支払いでよくあるのが「今月が更新月だけど数ヶ月先には退去を予定している」というようなケース。

退去まで数ヶ月なのに更新料を支払うのは納得いかないと思われるかも知れません。

しかし、契約書に記載されている期間以降も物件に住み続けるのであれば「契約は更新される」わけですから、基本的に請求はあります。

ですが、契約更新月の前に退去連絡を行なっており「契約期間を数日過ぎる程度」であれば免除してくれる可能性は高いです。

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ちなみに相談に乗って貰えるのは更新料だけで、火災保険などは万が一の時に備えて加入になりますよ。

 

大学進学で賃貸生活を始める方は要注意!

これらを踏まえて注意したいのは「退去予定月が分かる」という方が賃貸借契約をする場合です。

例えば、学生で一人暮らしをしている場合は「3月の卒業に合わせて退去」と分かります。

実際に「万が一部屋が借りられないと困るから」と、1月や12月から部屋探しを始める方がみえますが、これは色々な意味でお勧め出来ません。

仮に2ヶ月フリーレントOKの物件を見つけて「家賃の支払いは3月からで良いから契約しておこう」とすると、あとで更新料に泣くことになるかもしれないからです。

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契約開始日が1月だと「賃貸借契約の更新も1月」になるので、2ヶ月程度のために更新料などを支払う可能性が出来てきます。

 

ちなみに新生活を始める方は、こちらの記事も参考になるので合わせてご覧下さい。

賃貸の入居を待ってもらう!最長1ヶ月らしいけどもっと延ばせない?

1月に入ると4月からの新生活に合わせて部屋探しを始める方が増えてきます。 しかし、この時によく相談されるのが「入居を待ってもらうことは出来ませんか?」というもの。 4月から新生活を始める方にとっては、 ...

 

契約更新が出来なかった場合はどうなる?

通常の契約更新は、更新内容を貸主と借主がそれぞれ合意して行なわれます。(これを合意更新といいます)

しかし、仮に「更新内容に合意できない」という場合や「契約更新の連絡が無かった」場合はどうなるのでしょうか?

 

更新内容に合意できなかった場合

借主が更新内容に同意できない場合、契約は期間満了で解除されます。

しかし、借主には住み続けたいという意思があり、でも「家賃を減額して欲しい」ということで内容が折り合わないこともあります。

この場合は、

  • 当事者間の協議
  • 賃料増減額調停
  • 賃料増減額訴訟

のいずれかで適正賃料を決めるまでは今までの賃料を支払い、決まった後の差額について年1割の利息を支払って返還することになっています。

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つまり、契約更新を拒絶するわけで無ければ「住み続けることは出来る」わけです。

 

契約更新の連絡が無かった場合

借地借家法では、期間満了の1年から6ヶ月前までに契約更新の拒絶が無かった場合「自動的に更新された」ことになります。(これを法定更新といいます)

しかし、合意更新と違うのは「期間の定めのない更新」となるため、次に契約を終了させるには貸主か借主のどちらかが解約を申し出なければいけません。

また、この解約の申し出について借主は「解約の理由は不要」ですが、貸主には「正当事由が必要」となります。

つまり、うっかり契約更新手続きをしていなかったとしても「自動で契約が更新される」ように、法律が借主を守ってくれているのです。

 

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まとめ

今回は賃貸の更新料についてお伝えしてきました。

賃貸の契約更新の際に謝礼的な意味で支払う更新料ですが、以下の特徴がありました。

  • 賃貸の契約は2年更新が一般的
  • 更新料は契約書に記載があれば拒否はできない
  • 更新料の値引き交渉はワンチャンスあるかも!?

賃貸の契約更新は「契約日から1年もしくは2年」ですから、退去まで残りわずかなのに更新料やその他の費用を支払う羽目にならないように、退去予定月が入居時点で予想できる方は気を付けて下さい。

とくに学生や転勤族の方は、更新のことも考えて契約のタイミングを調整しましょう。

賃貸は契約から入居まで1ヶ月以内という暗黙のルールがあるので、部屋探しが早すぎるのも良くないですよ!

 



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