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住宅ローンの本審査が不安!やると落ちるかもしれない4つのことは?

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これから家を買う人の中には、住宅ローンに落ちないか不安という方もみえると思います。

ネット銀行の事前審査は少し勝手が違いますが、都銀や地銀の住宅ローンの審査では「事前に通れば本審査も通る」のが一般的です。

そのため過度に不安になる必要はありませんが、本審査に落ちないために注意すべき点もあります。

住宅ローンの本審査はマイホーム購入のヤマ場と言えます。

ここでは住宅ローンの本審査で気を付けることや対策についてお伝えしていきましょう。

 

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住宅ローンの本審査で注意すべき4つのポイント

冒頭でもお伝えしましたが、基本的に住宅ローンは事前審査で問題がなければ本審査も通ります。

しかし、次のことを行なうと本審査で落ちることもあるので絶対に注意しなければいけません。

 

事前審査後に「借入れ」を行なう

よく「住宅ローンで借入れ金が増えたら車はローンで買えなくなるのでは?」と相談を受けますが、ここは注意ポイントです。

事前審査から本審査の間で新規に借入れを行なうと個人信用情報に記録が残り、事前審査と内容が変わるので本審査で落ちる可能性があります。

そのため車の購入に関わらず、家具家電を分割払いで購入するのもNG。

  • クレジットカードのリボ払い
  • スマホなどの利用料が引き落としできない

など、うっかりミスで本審査に落ちることもあるので気を付けなければいけません。

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車や家具家電を買うなら住宅ローンの融資が実行されてからにしましょう。

 

借入れ金額を増やす

住宅ローンでは、3,000万円の融資を希望して事前審査に通ったとしても、本審査で必ず3,000万円申し込まなければいけないわけではありません。

返済計画が変わり、借入金を500万円減らして2,500万円で本申込みしても、内諾を取った3,000万円の枠内であれば問題ありません。

ですが、500万円追加して3,500万円で申し込みたいとなると話は違ってきます。

金融機関は「土地や建物に担保設定する」ので、3,000万円は良かったけど3,500万円では担保割れするかもしれないからです。

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どうしても、借入金を増やしたい場合は事前審査からやり直しになります。

 

退職や転職をする

住宅ローンの相談を受けるときに意外と多いのが「退職や転職」のこと。

融資を実行する金融機関は「勤め先や年収から返済が可能か?」を考えていますので、当然こちらの内容が変わば本審査に影響します。

では、いつだったら大丈夫なのかというと融資が実行されてからです。

ここまでの3つについては「住宅ローンを申し込みした買主側のミス」になるので、後述するローン特約が適用されず違約金請求される可能性もあります。

 

団体信用生命保険に加入できなかった

住宅ローンでは「団体信用生命保険の加入が必須条件」というものが多くあります。

団体信用生命保険は本審査時に健康告知を行ないますが、そこで加入が認められなければ加入できません。

※ 虚偽の告知をして後々発覚した場合、保険金が支払われない可能性があります。

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対策としては、フラット35のように団体信用生命保険の加入は任意の住宅ローンを選ぶか、ワイド団信のように加入条件が緩いタイプを選ぶことになります。

 

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住宅ローンの本審査に落ちた場合はどうなる?

事前審査は「本審査に通るかの審査」なので、事前審査から内容が変わらなければ、本審査もほとんど通ります。

しかし、上記のように事前審査と内容が変わる場合は本審査で落ちることもあるので注意しなければいけません。

では、とくに落ち度もなく本審査に落ちた場合はどうなるのでしょうか?

 

住宅ローンに落ちた場合のために「ローン特約」がある

通常、不動産売買契約で売主・買主の都合による解除は「手付金の放棄」が必要になります。

※「払った手付金を放棄するから契約を解除させて下さい」ということです。

しかし、住宅ローンの本審査は「売買契約後」に行なわれるので、本審査に落ちて手付金の放棄では、それこそ買主は住宅ローンの本審査が不安で仕方が無くなります。

そこで住宅ローンを利用する場合、不動産売買契約書には「融資が否決となった際は契約を白紙解約にします」といった内容の特約が付くのが一般的で、これを「ローン特約」と言います。

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ローン特約があれば、住宅ローンに落ちた場合「そもそも契約がなかった」と見なされるので、支払っていた手付金は返金されペナルティもありません。

 

ただし、ローン特約は期限がある!

しかし、いつまでもローン特約による白紙解除が認められているわけではありません。

一般的には「売買契約から3週間から長くても1ヶ月以内」にローンの可否を取るように期限が設けられています。

決められた期限までにローン可否を取ることが出来なければ白紙解約は認められません。

期限を過ぎて住宅ローンに落ちて購入が出来ない場合、買主の都合による違約解約と見なされ手付金は放棄となります。

 

やってはいけない「住宅ローン壊し」とは?

ローン特約は買主が契約をやめたいと思った時に「白紙解除になる」ので有利な特約と考えられます。

そこで、先に書いたように本審査でやってはいけないこと

  • 事前審査後に「借入れ」を行なう
  • 借入れ金額を増やす
  • 退職や転職をする

を行い、あえてローン特約による契約解除しようとする行為を「住宅ローン壊し」と言います。

しかし、住宅ローン壊しによる契約解除は、判例もありますが当然認められるものではありません。

ローン特約を悪用するような行為は絶対にやめておきましょう。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 事前審査後に新しく借入れを作らない
  • 転職や退職は融資が実行されてから
  • 借入れ金額は減らしても良いけど、増やすのはダメ
  • 住宅ローン壊しで本審査に落ちても白紙解除にはならない

住宅ローンの本審査が通るか不安な方も「やってはいけないこと」をしなければ、ほとんどのケースで通ります。

ただ、やってはいけないことをやって落ちた方の話は聞くので、その点は注意するようにしましょう。

 




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