家探し・土地探し

定期借地権のメリットとデメリット!家を買う前に注意すべきこと

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普段は、ほとんど聞く事が無い「定期借地権」という言葉。

ですが、家の購入を考えている方だと聞いたこともあるかもしれません。

家を購入するというのは「土地も含めて買う」というのが一般的なイメージだと思います。

しかし、定期借地権というのは”定められた期間(一般的に50年)”土地を借りる契約の事をさします。

定期借地権は「1992年8月に施行」されたので、まだ制度が出来てからまだ50年は経っていません。

そのため、実際に50年経って土地を返している人がおらず、土地を返却する際にどういったトラブルが起こるのかはまだわかっていません。

そのため定期借地権で土地を借りて家を建てるという方は、よく考えておかないと50年後に色々と困る可能性も出てきます。

そこで今回は「現在分かってきている定期借地権のメリット・デメリットについて」解説していきましょう。

 

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定期借地権のメリットについて

まず不動産営業マンとして客観的に「定期借地権」という制度を見ると、地主にとってメリットが多いと言えます。

具体的に「更地で放置している」ことを考えれば、

  1. 税金が安くなる
  2. 土地の管理をしなくても済む
  3. 地代も入る

というメリットがあり、さらに50年後には土地は返却されるので「土地を家族に残したいから売るのは嫌だ」という地主にとって非常にありがたい内容なんです。

ですから、定期借地権というのは「土地を売りたくない=新しく家を建てる土地が増えない」ということを改善するために考えられた制度と言えます。

 

借主にとってのメリットは?

借主にとっての定期借地権のメリットは、土地の購入費を家の建築費用に回すことで「グレードの高い家に住める」ということでしょう。

また土地を貸す地主さんも「売るのは嫌だけど50年後に返却されるならいいよ」と立地条件の良い土地が出てくることが多いです。

よく定期借地権を勧める建築会社ではグレードの高いモデルハウスを見せて「土地を定期借地権にすれば、こんなに綺麗な家に住めますよ」という営業トークが使われています。

たしかに家は住宅展示場で見るモデルハウスのように綺麗です。

ただ、個人的にこれがメリットと言って良いものか「一人の善良な不動産営業マンとして悩ましい所」なんです。

というのも私は借主さんにとっては「定期借地権はデメリットの方が圧倒的に多い」と考えているからです。

 

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定期借地権のデメリットってたくさんあるの?

地主さんにとってはメリットの多い定期借地権も、借主さんにとってはデメリットになる部分もあります。

ここでは借主さんにとっての定期借地権のデメリットを一挙公開していきます!

 

土地の購入費がなくても「地代」が発生する

定期借地権で家を建てる時に注意しないといけないのは「地代」です。

土地を借りるわけですから毎月の地代が発生する、そして地代は「住宅ローンとは別」という点を考えないといけません。

つまり住宅ローンの支払いだけで考えれば、土地の購入費が無いので安く済みます。

しかし、地代が発生する(最低でも2~3万円くらいは必要)ので、じつは毎月の支払いで考えると定期借地権にしたから安く済むというでもありません。

それなのに「土地の購入費が浮くので家のグレードをアップさせましょう」という営業トークに乗ってしまうと、毎月の支払いが苦しくなってしまいますから、きちんと地代も計算して支払いを考えないといけません。

 

定期借地権って安く済むんじゃないの?

ちなみに定期借地権は「土地を買わないから安く済むのか?」というと、正直そんなことはありません。

毎月の支払いだけではなく、通常は保証金(家の解体費用として100~200万円前後)を先に預けるケースもあります。

そうなってくると 地代25000円×50年(600か月)+保証金200万円=17,000,000円

というような計算がオーバーではなくあり得るので「土地買えるじゃん!」ということにもなるでしょう。

ですからモデルハウスを見たハイテンション状態で契約は控えて、冷静に落ち着いて検討するようにしましょう。

 

50年後に家を取り壊して土地を返す

定期借地権は、基本的には50年契約で「満了すると土地を更地にして返却する」ことになっています。

これが定期借地権の契約で「大きなトラブルになるのでは」と不動産業界で危惧されている点です。

仮に「30歳で家を建てて80歳になったら家を取り壊して更地にして返す」って、どう思いますか?

また80歳という高齢で賃貸物件は簡単に借りることは出来ません。

私が知る建築会社では、かなりこの辺りグレーな話(契約延長できるとか)をしている所もあるので、定期借地権が始まった1992年から50年後の2042年以降は大荒れになるのではないかと思います。

 

定期借地権の家は買い手が付かない

また定期借地権は「50年という期限付き」なので、家を売却したい時には買い手がなかなか見つかりません。

定期借地権の家で15年が経過していたら、次に購入する方は残り35年しか住む事が出来ません。

35年後に家が無くなる中古物件を、わざわざ選んで買う人は相当少ないというわけです。

家の購入を検討する時は「売る」ということを考える方は少ないですが、それでも可能性としては十分に起こりうることですから考えておくべきことと言えます。

 


 

このように定期借地権にはデメリットも存在します。

こういったことを包み隠さず教えてくれる業者であれば信用がありますし、その上で定期借地権のことを理解して契約するなら問題ありません。

しかし、良いことばかりを説明して「早く決めないと土地が無くなるよ!」と焦らせる営業をする会社も少なくありません。

家は大きな買い物ですから後悔の無いように、しっかりと勉強して契約するようにしましょうね。

 

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そんな定期借地権でも「契約した方が良い」ケースは?

ここまでを読むと「定期借地権はデメリットが多そうだな」と思われるでしょう。

しかし「こんな人は定期借地権で契約するのもアリでしょ!」という方もみえます。

それは「土地を相続する予定がある」という人。

例えば「親が住んでいる土地を相続することになる」という方は定期借地権の契約は都合の良いものになるでしょう。

実際、中古住宅というのは思っているよりも買い手が見つかりません。

そうなってくると「相続する土地」と「自分で購入した土地」の2つを管理することになり、当然固定資産税も2件分。

また最近は空き家もきちんと管理しなければいけないので、ゆくゆく相続することが分かっているのであれば定期借地権は気が楽だと思います。

 

おわりに

いかがでしたか?

今回は「定期借地権のメリットやデメリットについて」解説してきました。

私の知人が定期借地権に住んでいるのですが「契約当時は住宅ローンが抑えられると喜んで契約したけど、結局は地代も掛かるし老後のことも心配に思う」と言っていました。

その時の知人の顔が寂しそうだったのが印象的で「本当に不動産契約は勉強しないといけないな」と思います。

土地は一点ものなので「早く決めないと無くなる」という営業トークは真実でもあるのですが、分からないで勢いで契約するのは後悔に繋がるので気を付けてくださいね。

以上「定期借地権のメリットとデメリット!家を買う前に注意すべきこと」でした。

 
 

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