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賃貸大家さんの未来を考える!賃貸営業マンの私ならこうする!

投稿日:2016年3月13日 更新日:

賃貸営業マンの私から見て賃貸の大家さんというのは本当に大変だと思います。

最近は入居者さんも知識がありますから、退去時のクリーニングやリフォーム代でも大家さん負担が増えたり、空室になれば管理会社からは設備を新しくしましょうとか、リノベーションしましょうとか、お金が掛かる事ばかり言われます。

元々お金があって税金対策でアパート経営などされている方はいいですが、大家業としている方だとアパート経営もお金や精神的な負担が大きいことから辞めてしまう方もいらっしゃいます。

賃貸営業マンという視点から、これから賃貸大家さんが大家業としてアパート経営を行っていく上で、考えを述べてみたいと思います。

 

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不動産業界も時代の変化が訪れています。

不動産業界の中にいるとあまり感じないかもしれませんが、この業界は閉鎖的というか、一般的に見てどう考えても合理的では無い事でも、業界のルールとして慣例的に行われている事が非常に多いです。

これは昔は「大家さんの方が立場が強く≧入居者さんが弱い」という時代の名残だと思います。

しかし、入居者も「これってなんかおかしくない?」という意見も増えて少しずつ変化が出てきました。

例えば、礼金が無くなったり、退去費用のトラブルが増えたり、ということですね。

それから入居者保護の観点からガイドラインなどが設けられ、インターネットの普及とともに情報が簡単に得られるようになりました。

そして今では、ガイドラインやネットの情報などから、1円でも払いたくないと言わんばかりの「モンスター入居者」も出てきています。

昔は大家さんの立場が強かったですが、今では逆転して「大家さん≦入居者」という関係だと思います。

でも、入居者さんにも是非知って頂きたいのですが、こういった中で問題があるのは大家さんではありません。

 

笑いが止まらなかったのは不動産屋なんです。

アパート経営を行うのに大家さんは物件の維持管理費も必要ですし、ローン返済もありますし、空室が増えれば死活問題です。

そこで少し前まで不動産屋は大家さんから「広告料」として、空室に入居者を決めると家賃の2ヶ月や3か月をお礼として支払ってきました。

本来、賃貸の仲介手数料というのは「家賃の1ヶ月分×消費税」と定められています

ですが、名目を変えて入居者からだけではなく、大家さんからも手数料を貰っていたので(法律違反ですよね)、業界最大手のミニ●ニに指導が入りました。

完全な見せしめですね。

今でも、相変わらず名目だけ変えて大家さんから「広告料」を貰っている会社はたくさんありますが、大家さんからすれば「そうでもしないと紹介して貰えない」ので、仕方なく払っているのが実情です。

 

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大家さんも変わらなければいけない

そんな裏事情もある業界ですが、賃貸営業マンの私から見ると、今は大家さんに最も厳しい時代なんではないかなと思います。

これからの大家さんは、大家業を営むためにも、しっかりと利益を確保して、コストダウンを考えるべきです。

利益を上げるといっても家賃を上げるというような、直接入居者さんの負担を増やすという事では無く、管理会社に無駄な費用を支払わないだけでも随分変わってくると思います。

例えば…

 

リフォームは管理会社を通さない

大家さんの中には、よくわからないから管理会社が言う事は全て「お任せします」という方が結構います。

実際にリフォームでも管理会社にすべてお任せという方多いですが、実際管理会社は何してるかというと、業者に丸投げしているだけです。

そして、施工業者からの請求に2割くらい上乗せして、大家さんに請求しているだけです。

10万円のリフォームなのに、右から左で12万円請求されて、2万円抜かれていると思ったら無駄ですよね。

 

物件の管理も出来るだけ自分で行う

管理会社にもよりますが、管理委託料として家賃の3~5%ぐらいを毎月支払っている大家さんも勿体ないなと思います。

例えば遠くに住んでいて、どうしても対応できないというなら仕方がないですが、仮に家賃5万円で部屋数が10室の物件で管理委託料5%だったら、1ヶ月で2万5千円。

1年で30万円支払うわけですが、管理会社が実際にやっている事と言えば1ヶ月に1回見回って、入居者から何か連絡があれば、施工業者に電話して、費用が掛かるのであれば、大家さんに連絡して、施工業者からの請求に2割くらい乗せて、大家さんに支払ってもらう。

これも右から左です。

もうムーディー勝山か!ってくらい右から左に受け流します。

 

とはいえ、管理会社がいないと困る事もあるんじゃないの?

大家さんの声には、

  • 入居者さんの緊急トラブルに対応できない
  • 家賃の不払いがあると困る

など、管理会社がいないと困るデメリットが思い浮かぶ事も有ると思います。

ですが、例えば入居者さんの緊急トラブルなどは、火災保険の無料サービスで済んでしまう事も多いですし、家賃の不払いなどは最も心配な事かもしれませんが、これは保証会社を入れれば解決します。

言ってしまえば、アパート管理の大半はアウトソーシングで解決できてしまいます。

ようは、これを「大家さんが知っているか?いないか?」だけだと思います。

 

最後に

賃貸営業マンの私が、なぜこんな記事を書いているかというと、不動産業界を変えてみたいと思っているからです。

本音を言えば、「仲介業者なんている?」と思っています。

じつは何人かのメンバーで不動産業界に革命を起こしたいと計画中です。

もし、大家さんで「これからはアパート経営も大家業として、利益率アップやコストダウンが必要だと思うけど、どうすればいいかよくわからない」という方がいらっしゃれば、是非お問い合わせください。

相談は無料です(笑)

逆に私も大家さんの生の声が聞ければ勉強になりますので、是非!

 

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