マンションやアパートなどの賃貸物件の場合、契約には有効期間が決められています。
ですから、そのまま住み続けたい場合は契約更新の手続きが必要になるのが一般的です。
しかし、冗談抜きで「更新の連絡するのうっかり忘れてました」なんて方は結構見えます。
通常は不動産会社や管理会社、大家さんから契約更新についての案内が来ますので、更新希望か解約予定かで手続きを進めればよいのです。
でも、もし案内が来なかった場合や手続きを忘れてしまった場合はどうなるのでしょう？
契約満了日で追い出されるなんてことはあるのでしょうか？
賃貸の契約更新の期限が過ぎたらヤバい？
ぶっちゃけ話ですが、この賃貸の契約更新の連絡をうっかり送り忘れる管理会社は結構あります。
契約書類に自動更新の記載がないにもかかわらず、満了前に次契約の案内が来ない場合はどうなるのでしょう？
契約満了日と同時にいきなり立ち退きを迫られることもあるのでしょうか？
それは心配ありません。
借地借家法という法律によって借主は守られており、貸主からの一方的な解約や立ち退き依頼は6か月以上前に通告しなければいけないことになっています。
そして自動更新でもないのに何も連絡がないままに契約期間を過ぎた場合、それは「法定更新」といって契約内容と同条件で住み続けることができます。
法定更新の場合は、
- 従前（今までの）契約と同じ内容で契約更新したものとされる
- 契約後の更新期限に定めが設けられないものとされる
ので、更新料も発生しません。
これが契約書に「更新契約は2年で更新料を支払うものとする」というような文言が記載されていても、一旦法定更新になったのであれば「法定更新時における文言」が無いと、法定更新が有効とされます。
つまり、法定更新後に改めて更新手続きを行わなければ「更新期限の定めが無い」ので更新料は発生しないものとなります。
そのため、更新手続きの連絡を忘れた管理会社は「すいません。うっかり忘れてましたけど更新手続きお願いします。」と何食わぬ顔で連絡してきますが、そこで更新内容に合意しなければ法定更新されるので入居者さんとしては法定更新の方が都合が良いです。
ですから管理会社が連絡してこなかったのなら「そのままほったらかしにしておく」のはアリなんです。
ただ、こういった管理会社側の都合もあって、最近の傾向としては毎月の家賃と合わせて更新料を引き落とすケースが増えているのです。
賃貸契約の更新期間は契約書に記載されています。
賃貸契約の期間については法的な規制がないので、各物件ごとの取り決めとなります。
個々の契約書には明記されていますが、一般的に更新期間は1～２年という「年単位」が多いです。
また、これから賃貸契約を行う方は「初期費用の見積もり」をよく確認しておいた方がいいです。
というのも、更新の際には「更新料」が発生します。
更新料も各物件で金額は異なりますが、例えば「１年更新で更新料１万円」であれば、その更新時には「家賃+更新料」が引き落としされます。
更新時に更新料が発生することをご存知ない方が多く、いざ契約の段階で「そんなの知らない！」とトラブルになることも多いです。（営業マンの説明不足もあるかもしれませんが）
そのため最近では「更新料も毎月引き落とし」というのもあります。
当然この場合は「2年後に更新しますか？」という契約更新の連絡はありません。
そう考えると、いちいち更新手続きに時間を割かれることがないので「入居者様のために」というように思えますが、じつはそうでもないんです。
入居者が更新手続きを忘れて満期を迎えたら？
更新手続きの連絡が届いていたのに、うっかり更新を入居者様が忘れていたらどうなるのでしょうか？
先の例では「管理会社が通知を忘れていた」ので落ち度は管理会社にありますが、今回は「入居者様が忘れた」場合です。
さすがにこれは「遅延損害金のようなペナルティあるでしょ？」と思うかもしれませんが、じつはこの場合も「法定更新」となり交渉の決着が着くまでは従来条件での賃貸契約が継続されます。
「え？だったら更新手続きしない方が得じゃない？」と思われるかもしれません。
その通りなんです。
ただ、そこは管理会社も「更新料という収入」を放棄することはありませんから、更新手続きの期日までに催促の連絡はあるでしょう。
それに契約書上は「更新手続きを行う」と書かれているので、故意に更新手続きを行わないのは信義則上問題はありそうです。
また更新時は今の家賃値下げ交渉をするチャンスでもあります。
法定更新では「今までの契約そのままで更新される」のですから、当然家賃もそのままです。
ですが、更新期限の満期を迎えて新しく再契約するので、家賃交渉は出来るのです。
とくに長く部屋を借りている方は、大家さんも家賃の値下げに応じてくれることは多いですよ。
ぜひトライしてみてください。
法定更新でもいいけど「家財保険」の更新は忘れずに
更新期限が満期を迎えて法定更新されたのは良いですが、注意したいのは「家財保険」です。
更新料が「毎月の引き落とし」になっている場合は、あわせて家財保険も月々になっていると思いますが、年単位の場合は大体更新期限の満期とあわせて家財保険も契約していることが多いです。
家財保険が満期を迎えているのに無保険で部屋を借りていたら、
- 火災を起こして物件を全焼させた
- 水漏れを起こして階下の住人の荷物を水浸しにした
などの損害は全額自己負担となります。
そうなったら大変なので、家財保険は必ず更新しておきましょう。
おわりに
今回は更新手続きが行われなかった場合について解説してきました。
ですが、賃貸契約の期間や更新料の有無、家賃の変動については法的な規制がありませんので、すべては個々の物件により異なります。
つまりは「契約書類が優先」されます。
ですから賃貸契約書の内容は必ず把握しておきましょう。
また万が一、契約書類に記載がないことでも借地借家法により借主は保護されていますので、立ち退きなど短絡的に不利な処置を受けることはありませんので安心してください。
以上「賃貸の契約更新の期限を過ぎたらどうなる？遅れてもいいの？」でした。
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