2020年の東京オリンピックが決まり「今、東京の不動産が熱い！」と言われています。
東京で土地や戸建てを買うとなる高いし「利便性を考えればマンションが良い」と考える方も多いでしょう。
ですが、マンションを検討するにあたり「マンションは価格が高騰している」という噂を耳にしたこともあるかもしれません。
消費税増税や東京オリンピックで資産価値が上がるなからと急いで購入に踏み切ったものの「数年後には価値が急落していた」なんて状況は考えたくもありませんよね。
「賢者は歴史に学ぶ」という言葉もありますし、今回は過去10年間のマンションの価格推移から価値の落ちないマンションの選び方について考えたいと思います。
過去10年間から学ぶ！マンション価格の推移は？
まずは、実際に2007年から新築マンションの価格推移・坪単価（※1）がどうなっているのか？
また23区平均値と千葉・埼玉・神奈川県の平均値（※2）を調査しました。
（出典 不動産経済研究所・マンション建売市場動向資料から抜粋し作成 https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion ）
※1. 坪単価は「マンション価格を坪面積で割った1坪あたりの価格」です。
※2 神奈川・埼玉・千葉の平均値は、算術平均にて計算。
このグラフを解説すると、以下のようになります。
- 2007年…いざなみ景気に続く不動産プチバブルで高騰（UP↑）
- 2009年…リーマンショックの影響でマンション価格も暴落（DOWN↓）
- 2011年…東日本大震災による買い渋り（DOWN↓）
- 2013年…東京五輪が決定、金融緩和の導入 （UP↑）
東京五輪の決定以降、東京では2017年に平均価格が7000万を超え、平均坪単価は350万を超えています。（例：坪単価350万だと、3LDK・70㎡の部屋で7000万を超えるイメージです）
ちなみに、マンション価格高騰の影響からか近年赤坂に平均坪単価約1000万のマンションも完成しました。
しかし「神奈川・埼玉・千葉の平均値は都区の値よりも緩やかに推移する」ことがわかります。
日経平均の推移とも比較してみました
また「不動産と株は比較的同じ動きをする」と言われていますので、こちらも検証してみました。
（出典：「日経平均プロフィル」から抜粋し作成 https://indexes.nikkei.co.jp/nkave）
やはり大体同じ動きをしていることが見て取れますね。
これらの傾向から（とくに東京は）
- 景気好況に関わるオリンピック・金融緩和などのイベントに対しては「上昇」
- 景気不況、地震などに対しては「下落」
することが掴めます。
では、これからのマンションの価格推移はどうなるのか？
今までの価格推移の傾向が分かったことで、今後のマンションの価格推移はどうなっていくのでしょうか？
まずは、マンション価格に影響しそうなイベントを挙げてみましょう。
2019年：消費税増税
短期的には2019年８月消費税の増税にあたり、駆け込み需要が高まるとされます。
2014年に８％に上がる時も同様の傾向がありました。
2020年：東京五輪開幕
建設ラッシュは「東京五輪開催までは続くと言われています」が、開催後は建設需要も落ち着くとみられています。
それに応じて人件費や資材価格も下がり、マンション価格も恐らく下落すると想定されます。
実際に「ゼネコンの売上は既に頭打ち」になっており、2020年以降の受注が取りにくい状況になっているという声はよく聞きます。
2025年：大阪万博開催
2025年には大阪で万博が開催されることが決まりました。
東京五輪程ではないかもしれませんが、こういったイベントは景気も盛り上がることが予想されます。
これに応じて近畿地方の需要は伸びるかもしれません。
下落するという意見の方が多い気もしますが、どちらが本当かはその時になってみないと分かりません。
2015年あたりでも数年後から価格は下落すると言われつつ「結局は現在も好況が続いています」のから、プロの方でも先が読めない状況です。
景気に左右されない「価値の落ちないマンション」を購入するには？
では、価値の落ちないマンションはどのようにして見極めればよいのでしょうか。
基本的な考え方になりますが「マンション価格は需要と供給の関係で決定」されます。
単純に「購入希望者が多く供給が少ないほど価格は上がり」また「購入希望者が少なく供給が多い場合は価格が下がる」ものです。
それを念頭に置いた上でポイントになります。
マンションの購入を考える方は「利便性」を重視します！
マンションの購入を考える方は「交通や生活面が便利かどうか？」を重視します。
都心やターミナル駅へのアクセスがしやすい駅などは需要があり「資産価値が維持されやすい」ですし、東京オリンピックのようなイベントがあれば資産価値が跳ね上がる可能性もあります。
地方でも「始発駅・快速が停まる駅・空港・新幹線などへのアクセス」が良い場所は、中古マンションを購入する方にとっても大きな魅力となります。
また「ショッピングモール・スーパー・病院・学校など」生活の必要不可欠となるモノが近くにあると便利ですから資産価値が維持されやすいです。
他にも治安やマンションのブランドなどもありますが、需要と供給のバランスを考えれば「便利な場所」というのは限られた条件です。
ですから、マンション購入時に資産価値を下げたくないと考えるなら、少し不便だけど割安なマンションよりも「便利だけど高いマンションを購入すべき」だと私は考えます。
おわりに
いかがでしたでしか。
今回は「マンションの価格推移について」お伝えしました。
内容のポイントをおさらいすると、
- 都心ほど東京オリンピックなどの「イベント」で価格の動きが出やすい
- マンションの価値を支えるのは「利便性の高い立地」になる
ということでした。
戸建てでも賃貸でも立地は重要ですが「マンション購入者はその傾向が高い」と思います。
ですからマンションを購入して「いずれ売ったり貸したりする」という方は、購入のタイミングも重要ですが立地を重視した方が先を見越せば安心ではないでしょうか？
以上「マンションの価格推移！2020年の東京オリンピック以降はどうなる？」でした。
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