不動産の税金！購入に売却や相続などで掛かる税金は何になる？

不動産は売却や購入だけではなく、持っているだけでも税金が発生します。

不動産に関する主な税金に何があるかというと、

「不動産取得税・固定資産税・印紙税・贈与税・相続税・登録免許税・消費税・所得税…etc」

と、たくさんの種類があります。

ここでは不動産と税金の関係について詳しく解説していきましょう。

 

 

不動産と税金の関係について

まずは不動産で何をすると、どのような税金が関係してくるのか？

具体的にみていきましょう！

 

不動産を購入又は新築・増築・改築した場合

 

不動産を売却した場合

 

不動産を保有している場合

 

不動産を相続した場合

 

不動産の贈与を受けた場合

 

不動産を使用している場合

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不動産を売却したり購入することで係わってくる税金は上記のようになります。

続いて各税金の内容について解説していきます。

 

 

不動産取得税

不動産取得税は、家屋の建築（新築・増築・改築）、土地や家屋の購入、贈与、交換などで「登記の有無に関わらず不動産を取得した」際に課税されます。

 

税額の計算方法

不動産取得税の税額の計算は次のようになります。

 

取得した不動産の価格とは？

注意点として、ここでいう取得した不動産の価格とは、不動産の購入価格や建築工事費ではありません。

固定資産評価基準より決定された価格です。

なお、令和3年3月31日までに宅地等を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2が課税標準額となります。

 

不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は次のようになります。

 

住宅の取得に対する軽減

住宅を取得する場合、不動産取得税には次の軽減措置ががあります。

新築と中古住宅では要件が異なるので注意して下さい。

 

新築住宅の場合（増改築を含む）

床面積50㎡以上（戸建て以外の賃貸共同住宅については40㎡以上）240㎡以下のものは、住宅の価格から1戸につき1,200万円まで（住宅の価格を限度に）控除されます。

また、認定長期優良住宅を令和4年3月31日までに取得した場合は、1戸につき1,300万円まで控除されます。

 

中古住宅の場合

次のすべての要件に該当していれば、住宅の価格から一定額が控除されます。

 

住宅用土地の取得に対する軽減

住宅用の土地を取得したときは、次のいずれかの要件に該当していれば、土地の税額から一定額が減額されます。

ただし、この減額を受けるためには、土地の上にある住宅いずれも住宅の取得に対する軽減の要件に該当する住宅であることが必要です。

 

新築住宅の敷地の場合

 

中古住宅の敷地の場合

 

軽減される額

次のいずれか高い方の金額が税額から控除されます。

 

免税点について

課税標準となるべき額が次の金額に満たないときは、不動産取得税は課税されません。

 

不動産取得税が非課税になる場合

次の場合には、不動産取得税は課税されません。

 

納付方法について

不動産取得税は、取得後に都道府県税事務所から「納税通知書」が送付されます。

納税通知書が届いたら金融機関等で納めます。

 

 

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日現在に土地や家屋を所有している人が納める税金です。

ちなみに都市計画税とは「都市計画事業等の費用に充てることを目的とした税金」なので、原則として市街化調整区域では課税されません。

 

税額の計算方法

税率は条例によって異なる場合があります。

 

固定資産税の軽減措置

固定資産税では、次の要件を満たす土地には軽減措置があります。

＜土地の要件＞

 

建物（新築）では、次の要件になります。

＜新築の要件＞

令和4年3月31日までに新築されたものに適用されます。

 

都市計画税の権限措置

都市計画税では、次の要件を満たす土地には軽減措置があります。

 

 

印紙税

不動産取引の契約書などを作成する際に、契約内容や契約金額によって税額が定められています。

まずは、どのような文書を作成すると印紙が必要かみていきましょう。

 

課税文書について

不動産取引では、主に以下の文書を作成した際にその記載金額に応じて課税されます。

 

課税されない文書

不動産取引でも、以下の文書は非課税文書とされています。

媒介契約書は業者間では課税されることがあります。

 

納税義務者と納付方法

原則として、課税文書の作成者が納税義務者となります。

納付方法については、印紙を貼付して消印することで納付します。

 

誤って納付した場合

誤って納付した場合は、税務署にその文書を提示して事実の確認を受けて「印紙税過誤納確認申請書」を提出すると、過誤納処理済等とした印を押したものが返戻されるか還付されます。

 

印紙を貼付しなかった場合

課税文書に相当の印紙が貼付されていない場合はその税額の3倍（一定の場合は1.1倍）が過怠税として課税されます。

また、印紙の消印がされていない場合は、その印紙税相当額（1,000円未満のときは1,000円）が過怠税として課税されます。

 

印紙税の特例

令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書及び建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税額は軽減されます。

国税庁 印紙税額の一覧表

 

 

消費税

不動産取引では、消費税が課税されるものと課税されないものがあります。

また注意点として、消費税の課税対象は「事業として行われる取引」に限られます。

そのため、宅建業者ではない個人の住宅を購入した場合は「課税対象外」となります。

 

消費税が課税されるもの

 

消費税が課税されないもの

土地の譲渡と貸付けについては、原則として非課税とされていますが、取引内容によっては課税される場合があります。

 

消費税の課税対象外

 

 

相続税

相続税とは、被相続人の財産を相続や遺贈によって取得した場合に掛かる税金です。

課税価格の合計額が基礎控除額以下の場合には課税されません。

ここでは基本的な計算方法について解説していきます。

 

相続税計算の流れ

 

基礎控除額と速算表

法定相続分に応ずる各取得金額	税率	速算控除額
1,000万円以下	10%
1,000万円超から3,000万円以下	15%	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20%	200万円
5,000万円超から１億円以下	30%	700万円
1億円超から2億円以下	40%	1,700万円
2億円超から3億円以下	45%	2,700万円
3億円超から6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

 

法定相続分

法定相続分とは、相続を受ける人が複数人いる場合の割合を定めたものです。

配偶者がいる場合は、次のようになります。

 

子がいる場合

子がいない場合

子も父母もいない場合

 

相続税の税額控除等

相続税の税額控除について色々ありますが、ここでは簡単に解説していきます。

 

2割加算

被相続人の子（被相続人の用紙となっている顎で代襲相続人でない孫を除く）、父母、配偶者以外の者で、相続税額が20％割増しされます。

 

贈与税控除額

相続開始前3年以内に被相続人からの贈与で贈与税を納めた人、もしくは相続時精算課税を選択して贈与税を納めた人は、納めた贈与税額が控除されます。

 

配偶者の税額軽減

配偶者（内縁関係を除く）は、課税価格が1億6千万円以下、または法定相続分相当額以下であれば相続税はかかりません。

 

未成年者控除

20歳未満の相続人は、20歳に達するまでの年数1年につき10万円を控除できます。

 

障害者控除

85歳未満で障害のある相続人は、85歳に達するまでの年数1年につき10万円（特別障害者は20万円）を控除できます。

 

相次相続控除

10年以内に2回目の相続があった場合、2回目の相続時に1回目の税額の一部を控除できます。

 

外国税額控除

外国にある税額を相続した人は、外国で納めた相続税額分を控除できます。

 

財産の評価

相続税や贈与税の税額を計算するための財産の価額は、原則として国税庁で定めた「財産基本通達」により評価することになっています。

 

 

贈与税

贈与税は、土地や家屋などの財産を個人から貰った場合に掛かる税金です。

仮に売買で譲渡したとしても、著しく低額で財産を譲り受けた場合や、債務を免除してもらった場合などは、贈与としてみなされ課税されます。

 

贈与税の計算

基礎控除110万円とは、その年の1月1日から12月31日までの間に親族や第三者を含む個人から贈与を受けた財産価額の合計が110万円までは課税価格から控除することができます。

 

20歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた場合

基礎控除後の課税価格	税率	速算控除額
200万円以下	10%
200万円越から400万円以下	15%	10万円
400万円越から600万円以下	20%	30万円
600万円越から1,000万円以下	30%	90万円
1,000万円越から1,500万円以下	40%	190万円
1,500万円越から3,000万円以下	45%	265万円
3,000万円越から4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円越	55%	640万円

令和4年4月1日以降は18歳からになります。

 

上記以外の場合

基礎控除後の課税価格	税率	速算控除額
200万円以下	10%
200万円越から300万円以下	15%	10万円
300万円越から400万円以下	20%	25万円
400万円越から600万円以下	30%	65万円
600万円越から1,000万円以下	40%	125万円
1,000万円越から1,500万円以下	45%	175万円
1,500万円越から3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円越	55%	400万円

 

夫婦間の居住用不動産の贈与

夫婦間の居住用不動産の贈与に関しては、次のすべての要件に該当する場合には、課税価格から基礎控除110万円と合わせて合計2,110万円までを控除できる特例があります。

 

住宅取得等資金贈与の非課税特例

不動産購入ではよくあるので覚えておきたい特例として、20歳以上の子が父母又は祖父母から住宅取得資金の贈与を令和3年12月31日までに受けた場合、次の一定の要件に該当すれば贈与税が非課税になります。

住宅用家屋の取得等の契約締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅用家屋
平成31年4月～令和2年3月	3,000万円	2,500万円
令和2年4月～令和3年3月	1,500万円	1,000万円
令和3年4月～令和3年12月	1,200万円	700万円

 

 

登録免許税

登録免許税とは、登記をするときに課税される税金です。

土地や家屋の所有権を第三者に主張するためには、所有権保存登記や所有権移転登記、また住宅ローンを利用する際に抵当権を設定するような場合にも登記が必要となります。

 

登記の種類について

その他にも仮登記や地役権の設定登記など色々あります。

 

税額の計算方法

登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、原則として、固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額です。

国税庁 登録免許税の税額表

 

登録免許税の軽減措置

登録免許税も軽減措置があります。

いくつか不動産取引に関係するものをご紹介します。

 

住宅用家屋の軽減税率

次の要件に該当する個人の住宅用家屋（土地を除く）に係る登記については、軽減税率が適用されます。

＜新築住宅の場合＞

＜中古住宅の場合＞

 

土地の軽減税率

令和3年3月31日までには、売買による土地の所有権移転登記をする場合の税率は1.5％に、土地の所有権の信託の登記をする場合の税率は0.3％になります。

 

土地の相続登記に対する免税措置

相続により土地の所有権を取得した個人が、その相続によつその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間に、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とする移転登記については、登録免許税を免税とする措置が設けられています。

 

 

譲渡所得税

不動産を売却した時に生じる所得（譲渡所得）に対しては、他の所得と分離して国税である所得税及び復興特別所得税、地方税である住民税が課税されます。

譲渡所得は、その対象となる不動産の所得期間で税額の計算が異なります。

 

譲渡所得の計算

取得費とは、売った土地や建物を買い入れるときの購入代金や購入手数料等です。

 

特別控除額

 

長期譲渡所得の税率

所有期間が5年超の場合は、以下の税率になります。

 

所得期間10年越の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

所有期間が10年を超えると、さらに税率が軽減されます。

 

短期譲渡所得の税率

所有期間が5年以下の場合は、以下の税率になります。

 

 

不動産所得に係る税金

例えば、不動産を貸して家賃を受け取る場合、その不動産の賃貸にかかわる利益は「不動産所得」となります。

そういった不動産所得に係る税金には「所得税、住民税、事業税」があります。

 

不動産所得の計算方法

不動産所得は不動産を貸して得た収入から必要経費を差し引いた額となります。

例えば、アパート所有して賃料がある（不動産所得）のであれば、その賃料からアパートの維持管理費等（必要経費）を差し引くことができます。

そして、不動産所得は総合課税になるので、他の所得と合計した金額に累進課税率をかけて所得税額を計算します。

 

住民税

住民税とは、個人の住民登録に対して課税される「都道府県民税」と「市町村民税」を合わせたものをいいます。

 

事業税

事業税とは、事業として利益が出た場合に課税のされる税金です。

例えば、アパートや駐車場を賃貸している場合には、貸付不動産の規模や賃貸料収入及び管理等の状況など総合的に勘案して、不動産貸付業・駐車場業の認定を行い課税します。

事業として認定されると利益に対して課税されますが、損失が出た場合も他の事業と相殺することができます。

 

 

まとめ

今回は不動産と税金について解説してきました。

不動産取引では何かしらの税金が係わってくるのは分かるけど「具体的に何だっけ？」という際には、是非こちらの記事を参考にして下さい。

ただし、実際の取引では複雑になるケースもあるので「税理士に相談する」ことをオススメします。

また、税金の軽減措置も年度ごとで変わります。

出来るだけ最新の情報を記載するように心掛けますが、念のため国税庁などでご確認頂ければ幸いです。

以上「不動産の税金！購入に売却や相続などで掛かる税金は何になる？」でした。

 

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