建売住宅のメンテナンスをWEBで調べると5年、10年で結構な箇所のメンテナンスを行うことを推奨されています。
例えば、一般的に勧められるメンテナンスには次のものがあります。
- 防蟻処理（5年毎）…約15万円
- 畳の表替え…約1万円/枚
- クロスの張替え…約1,500円/㎡
- 外壁のコーキングの打ち直し・塗装…約100万円
- 屋根の塗装…約35万円
- バルコニーの防水…約15万円
- 給湯器の交換…約10万円
- 水回りのリフォーム…約200万円
そこで今回は「本当に必要なメンテナンス」は一体どれなのか？
不動産営業になる前はリフォーム営業をしていた私がお伝えしていきます。
建売のメンテナンス！本当に必要になるのはどれ？
新築で建売を買うと「10年間の保証」が付くのと「定期点検」があるのが一般的です。
実際に私は飯田グループホールディングスの東栄住宅の建売を購入していますが、3ヶ月目、2年目、5年目、10年目で定期点検があります。
防蟻処理は5年毎にやるべき？
メンテナンスは「やらないよりやった方が良い」のですが、私は5年目も防蟻処理はやりませんでした。
まず、最近の建売住宅は「ベタ基礎」になっています。
ベタ基礎とは、床下の地面をすべて厚いコンクリートで覆う基礎のことです。
そのため、湿気による腐食は軽減されます。
そもそもシロアリは「湿気のないところに生息しない」ので、ベタ基礎にすることでシロアリ被害はかなり防げます。
床下点検で配管から水漏れがあったり、蟻道が見つかったら防蟻処理をしようと思いましたが、とくに問題もないようでしたので私は5年目の防蟻処理は見送りました。
参照元：シロアリ1番
リフォーム会社で働いていた経験から、ベタ基礎でとくに問題無ければ10年15年経っても床下はかなり綺麗な家が多いです。
私の中では戸建てのメンテナンスで、防蟻処理は優先順位度「中」なので、年数や状況で判断しても良いかなと思います。
ちなみに、シロアリの薬剤は人体への影響も考えて「5年しかもたない」ようになっていますので、これから家を買う方がメンテナンス貯金を行うのであれば「5年毎に15万円くらい」を目安にしてください。
畳の表替えやクロスの張替えはやるべき？
私は、畳やクロスあとはフローリングなどの「内装」については、メンテナンス貯金には組み込んでいません。
先のシロアリでは被害を受ければダメージが大きいですが、内装に関しては見た目の問題なので「やりたい時にやれば良い」と思います。
さらに私はネコを飼っているので、内装の傷については諦めています。
ただ、逆にフローリングを長持ちさせるために「購入時のフロアコーティングはお勧め」です。
2階建ての建売住宅で「約25万円」の費用が掛かりますが、水や傷からの保護に役立ちます。
外壁のコーキングの打ち直し・塗装は必要か？
建売住宅の外壁はサイディングが多いですが、こちらについてはメンテナンスは必須になります。
費用については100万円くらいは掛かりますし、また実施するのは10年毎と一般にはいわれています。
そのため負担は結構大きいのですが、放置しておくと防水効果が切れてしまうので、優先順位度は「高」です。
ただ、メンテナンス時期の10年も目安なので、外壁のダメージによって判断しても良いかもしれません。
- 色あせ：劣化度「低」
- チョーキング：劣化度「中」
- 剥離：劣化度「高」
- ひび割れ：劣化度「高」
とくに「外壁を触ってみて手に白い粉が付く（チョーキング）」ようになれば、早めに塗装した方が良いです。
剥離やひび割れになると「内部に雨水が侵入する」ので、サイディングの強度も落ちますし、また雨漏れの原因にも繋がります。
建売の購入時にサイディングのグレードも確認！
もし、これから建売住宅を購入するタイミングでしたら「サイディングのグレード」も確認しておきましょう。
外壁はメンテナンス費用の割合が大きく、出来れば塗り替えのタイミングは伸ばしたいところ。
サイディングのグレードや立地（紫外線が当たりにくい）のであれば、15年20年保っている家も見掛けます。
グレードの高いサイディングであれば「メンテナンス周期が長く、色あせや防水効果の持続性が高い」ので、この点は購入前にチェック出来ればしておきたいですね。
屋根の塗装は必要か？
外壁同様、屋根も家を雨風から守る大事な部分です。
そのため屋根の塗装も優先順位度は高くなります。
屋根塗装の費用は一般的な建売で35万円程度ですが、外壁と一緒に行うと足場も一緒に使えるのでコストは下がります。
ただ、リフォーム会社に勤めていた経験から「外壁よりもダメージを受けやすい」うえに「普段見えない」ので、こちらは10年でメンテナンスは実施した方が良いと思います。
そして、注意点として「屋根の塗装業者はしっかりと選ぶことが大事」です。
下処理が悪いと5年くらいで塗装が剥がれてき、せっかく塗装したのにやり直しというケースもあります。
バルコニーの防水は必要か？
バルコニーの防止も外壁や屋根同様に、防水効果が切れてしまうと雨漏れの原因になります。
ただ、最近の建売だとインナーバルコニーのタイプもあるので、そういった場合は紫外線によるダメージを受けないので定期的なメンテナンスは必要ありません。
また通常のバルコニーのタイプでも、バルコニールーフをオプションで付けておけば、雨や紫外線のダメージが抑えられます。
なにより洗濯物を干して出かけて途中で雨が降っても安心なので、こちらもフロアコーティング同様に購入時のオプション工事でお勧めです。
給湯器の交換や水回りのリフォームは？
給湯器の交換やキッチン、お風呂、洗面台などの水回りのリフォームについては、定期的な交換は必要ありません。
単純に壊れたら直すで良いと思います。
ですが「いずれは壊れる」のと「リフォームすると結構な金額になる」ので、メンテナンス貯金が出来ればするに超したことはありません。
ただ、バリアフリーを伴う水回りのリフォームや屋根・外壁の塗装で断熱効果によるエコが期待できる「規模の大きなリフォーム」は、タイミングによっては助成金を活用出来ることもあります。
結局、建売住宅を購入した時に「絶対に考えておきたいメンテナンス費用」は、屋根・外壁の塗装です。
一般的な建売住宅であれば「屋根はスレートで外壁はサイディング」が多く、この場合は防水効果を維持するための塗装は必須になります。
外壁は場合によっては15年くらいに塗装でも問題無いかも知れませんが、10年を目安に考えると建売住宅購入から毎月1万円のメンテナンス貯金はしておきたいところです。
ちなみにウチはマイホーム購入時から毎月1万円の定期貯金（メンテナンス貯金）をしています。
おわりに
建売住宅は規格が似ているので、購入後のメンテナンスの費用や時期も分かりやすいです。
そのため問題が起きてから慌てて修繕費を工面するのではなく、ある程度は見越して貯金しておくことも可能です。
新築の建売であれば10年間の保証が付きますが、費用が発生するのは
- 5年目…シロアリ保証
- 10年目…屋根・外壁の塗装
がメインになってきます。
シロアリ保証も5年目、10年目で行うなら、メンテナンス貯金は約150～200万円くらいは考えておきたいところです。
また、その他のメンテナンス時期を延ばすために「フロアコーティング」や「バルコニールーフ」のオプション工事は購入時に実施しておくと良いと思います。
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