住まい

用途地域とは何なのか?わかりやすく特徴をまとめて解説するよ!

マイホームの購入を検討する時に、みなさん「用途地域」は気にするでしょうか?

用途地域とは、土地の用途に応じてエリア分けされたもので、大きくは「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けて、さらに13の地域に分けられます。

不動
仮に用途地域を定めずに好き勝手に建物を建てれば、住居が立ち並ぶところに煙がモクモクの工場が建ったりと「住みにくい街」になってしまいます。

また、用途地域は建物の高さや規模も定められるので、目の前が空地で日当たりが気に入って家を買ったのに、気が付いたらマンションが建築されたということにならないためにも、用途地域は必ずチェックしたいポイントです。

というわけで、今回は13種類ある用途地域について専門用語を控えてわかりやすくお伝えしていきます。

 

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「8種類の住居系」の用途地域について

住居系の用途地域は全部で8種類あります。

それぞれの特徴やメリット・デメリットも解説していきましょう!

 

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は「低層住宅の良好な環境を守るための地域」です。

特徴としては、絶対高さ制限で「10mもしくは12mまでの建物しか建築が出来ない」ため、マンションだと3階建て程度の低層マンションに限られます。

また、店舗は「床面積が50㎡以下」でないと建築できないので、第一種低層住居専用地域ではコンビニも建築が難しくなります。

メリットとしては、いわゆる閑静な住宅街なので「ゆったりとした生活」が送れますが、店舗などは近くないため日常的な買い物には少し不便を感じるかもしれません。

おやつ
ストリートビューだと次のような街並みです。

 

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域も、第一種低層住居専用地域と同様に「絶対高さ制限(10mもしくは12m)」があり、低層住宅しか建築出来ないという特徴があります。

しかし、店舗などは「床面積が150㎡以下」になるため、飲食店やコンビニも建てられるので日常的には少し便利になります。

あすか
ただ、第一種低層住居専用地域よりも「道路沿いで少し車の通行が多い場所」になるので、好みが分かれるところでしょうか。

 

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は「中高層住宅の良好な環境を守るための地域」になります。

また高度地区として「建築物の高さの最高限度または最低限度」が定められ、例えば20m高度地区であれば6階建てくらいのマンションが建ちます。

病院や大学、床面積500㎡以下の店舗や飲食店も建てられるので、活気のある住宅地になります。

ひな
南側に大きな空地や駐車場があると、分譲マンションが建築されるかもしれないので注意したいですね。

 

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域よりも店舗などの建築条件が緩和され、2階以下で1,500㎡までの飲食店やスーパーマーケットが建築されます。

また第一種中高層住居専用地域では認められていなかった事務所なども認められるため、オフィスビルの建設も可能になります。

不動
メリットでは、職場近くに住居を持つことが出来るようになりますね。

 

第一種住居地域

第一種住居地域は「住居の環境を保護するための地域」になります。

また、3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルや旅館、ゴルフ練習場などのスポーツ施設も建てることが出来るので、今までの住居系の用途地域に比べて商業施設も増えます。

しかし、パチンコ屋やカラオケボックスなどの施設は原則認められていません。

おやつ
指定される面積も広いため、大規模なマンションや野球場などの施設がある街並みになります。

 

第二種住居地域

第二種住居地域は第一種住居地域で原則認められていなかった、パチンコ屋やカラオケボックスの建築が10,000㎡以下で認められます。

そのため、第一種住居地域に比べて道路の沿道や大型の施設が建築出来るエリアで指定されることが多いです。

また、いわゆる「遊べる場所」が増えるので、若い人達には住みやすいエリアと言えるでしょう。

ひな
ただ、逆に賑やかさは増すので、閑静な住宅地を求める方にとっては少し騒がしく感じるかも知れませんね。

 

準住居地域

準住居地域は、住居系の用途地域の中で最も規制の許容範囲が大きいエリアになります。

道路沿いに指定され、自動車関連施設や、床面積に制限はありますが映画館などの建築も認められます。

あすか
ただ、幹線道路沿いで指定されることが多いので、住居としては騒音などが気になるところです。

 

田園住居地域

田園住居地域は2018年4月に新しく用途地域に加わりました。

都市計画法では「農業の利用の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域」とされますが、規制内容としては第一種低層住居専用地域に近くなります。

また、田園住居地域では床面積500㎡以下で、農産物直売所や農家レストランなどであれば建築することが可能です。

不動
ただ、令和3年5月時点では田園住居地域に指定されているエリアはありません。

 

第一種と第二種の違いとは?

住居系の用途地域には「第一種」と「第二種」があります。

例えば、第一種住居地域では「住居の環境を保護するため定める地域」ですが、第二種の場合は「主として住居の環境を保護するため定める地域」になります。

この「主として」が加わることで、第一種に比べて第二種の方が規制が緩和されます。

 

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「2種類の商業系」の用途地域について

商業系の用途地域は「近隣商業地域」と「商業地域」の2種類になります。

順番にお伝えしていきましょう。

 

近隣商業地域

近隣商業地域は、準住居地域よりも商業施設に関する規制が緩和され、スーパーや商店街など「近隣住宅地の住民に対する日用品の供給を行うこと」が主たる内容になっています。

また、住宅や店舗以外に150㎡までの工場も建てられるようにもなります。

おやつ
住居系の用途地域よりも利便性は向上しますが、人や車の往来も増える点は気にしたいところです。

 

商業地域

商業地域は、主に店舗や事務所などの商業施設の利便性を促進させる地域になります。

具体的には、銀行や飲食店、百貨店や映画館などが集中しており、駅のターミナル近辺に指定されることが多いです。

地価は高くて一戸建てを建てるには向きませんが、中高層やタワーマンションなどが多く建設されます。

利便性は高いですが、生活するには騒がしいエリアになります。

あすか
住環境を目的にしている地域ではないので仕方の無いことですが。

 

「3種類の工業系」の用途地域について

工業系の住居地域は「準工業地域・工業地域・工業専用地域」の3種類になります。

この中には、今までに無かった唯一の特徴を持つものがあるので注目です。

 

準工業地域

準工業地域は建築できる幅が広く、住居や店舗と混在して工場も建築出来るエリアになります。

住宅などと混在するため、振動や騒音、火災等の危険性、環境の悪化が懸念される工場の建築は原則禁止ですが、その他の工場については規制がありません。

工場が気にならなければ利便性も高く、工業系の用途地域でも住むのに適したエリアと言えます。

ひな
用途の幅も広いので土地活用も色々と考えることが出来る地域ですね。

 

工業地域

工業地域は、主に工業の利便性を図る地域になります。

住宅や店舗も建築可能ですが、工場について特に規制がないため大きい工場も建てられます。

また病院や学校は建てられないことも大きなポイントです。

おやつ
工場で働く人達にとっては職場が近くて良いかもしれませんが、工場の汚染問題も考えると遠方から敢えて住居を求めるには微妙なエリアではあります。

 

工業専用地域

工業専用地域は、公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。

そのため用途地域13種類の中で「唯一住宅が建てられない」エリアになります。

 

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希望している土地の用途地域を調べたい場合は?

参考元名古屋市都市計画情報提供サービス

ここまで住居系8種類の用途地域をお伝えしてきました。

用途地域を調べたい場合は「●●市 用途地域」で検索すると調べることが出来ます。

市区町村によっては、上記の情報提供サイトや都市計画図を公開しています。

まいこ
どちらもない場合は市区町村役場に確認すると教えてくれます。

 

用途地域は一度指定されると変わることはないのか?

すでに決まっている用途地域は変更されることは無いかというと、じつは変更されることがあります。

ただ、これは市区町村が決定することなので、私たちが自由に申請して変更できるものではありません。

不動
しかし、地域住民が容積率の緩和を求めたことで変更を検討されているケースもあります。

また、大規模工場の誘致のために用途地域が変更されるという話も最近耳にしましたが、こういった用途地域の変更は突然行われるわけではなく、事前に市区町村のサイトに掲載され、説明会などが設けられます。

 

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おわりに

用途地域は、それぞれに「形成される街並み」があります。

そのため閑静な住宅地を求める方が、手頃な値段だからと準工業地域の土地を購入すれば、ゆくゆく近隣に工場が建設される可能性もゼロではありません。

そういった意味では購入を検討している場所が「どのような用途地域なのか?」確認しておきたいポイントです。

用途地域がイマイチ分からない場合でも、近隣を歩いて「どのような建物が建っているか?高さはどうか?」を見るだけでも街並みは掴めます。

せっかくのマイホーム購入で後悔しないためにも、用途地域のチェックは忘れずに!

以上「用途地域とは何なのか?わかりやすく特徴をまとめて解説するよ!」でした。

 



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