私が不動産業界で働く前のことですが「家が建てられない土地を騙されて買ったらどうしよう」と不安に感じたことがあります。
というのも、当時は不動産の広告を見ても「専門用語だらけで意味が分からなかった」からです。
でも、実際に家が建てられない土地として注意したいポイントは5つ！
それほど多くないですし、また不動産広告のルールで記載しなければいけないと定められている内容ですから「一度目を通してしまえば楽勝」です。
家を建てられない土地を買ってしまったらどうしようと心配な方は、サクッと目を通して下さいね。
家が建てられない土地の5つのケース！
早速解説していきたいと思いますが、説明の中ではどうしても専門用語が出てきます。
しかし、不動産の専門用語は「文字の意味を考えながら読む」と案外すんなり頭に入ります。
文字の意味も意識して貰いながら、まずは基本中の基本となる「都市計画区域」から解説していきましょう。
市街化調整区域は「街づくりをしない地域」
基本的に私たちが家を建てるような場所というのは「都市計画区域」と呼ばれます。
しかし、都市計画区域内だからといって家を好きに建てて良いわけではなく「街づくりを推奨する」市街化区域と「推奨しない」市街化調整区域、あとは「未定」の非線引き区域に分かれます。
この中で、市街化調整区域は原則家を建てることは出来ません。（基本的に家を建てられるのは「市街化区域」です）
| 都市計画 | 区域区分 | 地域地区 | 地区計画 | |
| 用途地域 | その他 | |||
| 都市計画区域 | 市街化区域 | 〇 | △ | △ |
| 市街化調整区域 | × | ↓ | ↓ | |
| 非線引き区域 | 〇 | ↓ | ↓ | |
| 準都市計画区域 | 〇 | ↓ | ||
| 都市計画区域外 | × | |||
（「都市計画→区域区分→地域区分→」の順に細かく分類されていく）
用途地域以外の地域地区
表にある地域地区の「△」ですが、代表的な建築の制限を紹介します。
- 歴史的風土特別保存地区 … 歴史的街並みが残る地区。新築には事前申請が必要
- 高度利用地区 … 高い建物を建てる地区。小規模建築物を抑制
- 景観地区 … デザインなどの規制がある
- 風致地区 … 建築や樹木の栽培などに制限がある
こういった地域地区での建築行為は許可が必要です。
「道路に面していない」と家を建てられません！
また市街化区域でも「道路に面していない」と家を建てることが出来ません。
これは建築基準法で「2m以上接していない土地に建物の建築は出来ない」と定められています。（接道義務と言います）
仮に後から回りに家が建って袋地になった場合は、囲繞地（いにょうち）通行権が認められます。
この点は別の話になりますが、トラブルなんかも多いので好んで買う土地ではないと思います。
セットバックを要する土地！
セットバック（道路後退）は聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？
建築基準法では、家の前の道路が4m未満の場合「道路の中心から2m後退して家を建てる」ことになっています。
※ 家の反対側が川や崖などは「道路境界線から4m」後退しなければいけません。
せっかく購入した土地を道路として使用しなければいけないので「なんだか損した気分になる」という方も多いセットバック。
ですが、家の前の道路が狭いと車の行き来も不便ですし、道路は広い方が利便性は高まると思います。
「高圧線下にある土地」は要注意！
高圧線の使用電圧が170,000Vを超える場合は、高圧線の下に家を建てることはできません。
ですが、170,000V以下であれば可能です。
それでも高圧線から「3m以上離れていないといけないなどの制限がある」ので、自由に家を建てられない可能性は高いです。
がけ条例（造成費用がハンパなくなるかも！？）
傾斜地に家を建てようと思った時に注意しないといけないのが「がけ条例」です。
勾配が30度以上・高さが2m以上の傾斜地は「がけ」となり、がけの高さの2倍以上離れなければ家を建てることが出来ません。
ただ、擁壁などで崖が崩れないようにすれば建築可能です。
実際がけの高さの2倍の距離を取るとなると「かなり土地が広いと厳しい」ので、擁壁など造成工事でクリアーすることになります。
そうなると造成費用がもの凄いことになるので「傾斜地」は要注意です。
ここまで「家を建てられない土地」をお伝えしてきましたが難しかったですか？
基本的に家が建てられなければ「建築不可（中古住宅であれば再建築不可）」と記載されるので、正直そこまで心配しなくても大丈夫です。
ちなみに「家は建てられるけど注意したい土地」というのもあるので合わせて解説していきましょう。
家は建てられるけど注意したい土地！
家は建てられるけど注意したい土地のケースとして、
- 都市計画道路予定地
- 防火地域・準防火地域
があります。こちらの2つも合わせてみていきましょう！
都市計画道路予定地
都市計画道路予定地は、文字通り「道路が造られる予定地」です。
道路を造るよという「計画決定」の段階では、簡単に除去できる建物であれば建設可能となっています。
しかし、道路を造る「事業決定」がされると立ち退かなければいけません。
計画決定が「何十年も前のまま」ということもありますが、事業決定されたら立ち退きしなければいけないので注意は必要ですね。
防火地域・準防火地域
こちらは「耐火または準耐火構造建築物を建築しなければならない」という地域です。
イメージは付くと思いますが、建物が密集している地域で火災が起こったら大変なことになりますよね。
とくに「防火地域で木造住宅は建てられない」ので要チェックです。
こういった「建築に条件のある内容」も広告に記載がされています。
広告は価格よりも詳細部分が大切なので、必ず目を通すようにしましょう！
おわりに
今回は「家が建てられない土地」と「建てられるけど制限がある土地」をお伝えしてきました。
なんだか専門用語も多くて大変だなと思われたかもしれませんが、基本的に不動産の広告には「備考欄などに記載がされる」ので安心してください。
ただ、セットバックなど家を建てるために条件がある場合は「どういった条件なのか？」は掘り下げて確認するようにして下さいね。
思いのほかセットバックしないと家が建てられない土地などもありますからね。
以上「家が建てられない土地とは？5つのケースがあるけど難しくないよ！」でした。
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