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賃貸の途中解約はできる?違約金などデメリットがあるのかも知りたい!

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「賃貸は途中解約が出来るのか?」

賃貸契約は2年ということが多いのですが、スマホだと「契約更新月の1ヶ月前で解約しないと違約金が発生する」などの厳しい条件がありますよね。

これって賃貸にも当てはまるのでしょうか?

まず、賃貸では契約期間の途中であっても解約は可能です。

ここを掘り下げるには法律の解説が必要なので詳しくは後述しますが、先に結論を言えば途中で解約することはできます。

 

ただ、途中解約は出来るけど違約金が発生するなどの「金銭的なデメリットがあるか?」というと、発生するケースもあるので注意は必要です。

知らずに途中で解約して「違約金を払って下さい」と言われたら、契約なので払うとしても心から納得は出来ないですよね。

というわけで、今回は「賃貸を途中解約する際に注意すべきポイント」についてお伝えしていきましょう!

 

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賃貸契約を途中で解約!注意すべきは契約から1年以内?

まず、賃貸契約を途中解約することで違約金が発生するケースで考えられるのは「短期解約違約金」というもの。

これは特約として設定されるものなので「全ての契約にあるわけではない」のですが、最近は多いので要チェックです。

 

短期解約違約金とは?

短期解約違約金とは「契約から1年未満など短期間で解約した場合は家賃の1ヶ月分(や2ヶ月分)を違約金として支払う」というものです。

期間や違約金額については契約によって多少違いはありますが、契約書にこのような特約が盛り込まれている場合に解約すれば違約金は発生します。

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「半年以内の解約は家賃2か月分、1年以内の解約は家賃1カ月分」が一般的です。

 

短期解約違約金は払わないといけないの?

短期解約違約金の特約は違法ではないので、払わないといけません。

というのも、この短期解約違約金が設定される物件は「敷金礼金ゼロ」や「フリーレント」など、賃貸契約する時の初期費用が抑えられている物件です。

もし仮にフリーレントが終わって「すぐに退去」されたら、大家さんとしては大損ですよね。

一旦入居されたからには室内クリーニングが必要ですし、また仲介業者に入居者募集を依頼もしなければいけません。

 

ですから、敷金礼金ゼロやフリーレント物件に短期解約違約金特約が盛り込まれても「入居者が著しく不利」ということもないので払わなければいけません。

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但し、途中解約による違約金は1ヶ月という判例もあるので、例えば「家賃6ヶ月分」というような高額な違約金であれば払わないのも認められると思います。

 


 

賃貸契約の途中解約で違約金が発生するのは、短期解約違約金など「特約がある」場合だけです。

2年更新だから1年で解約したら違約金が発生することを心配される方もみえますが、通常は契約期間途中の解約にペナルティはありません。

ですが、だからといって「明日退去します」では貸主(大家さん)は困ってしまいます。

そのため一般的には「退去予定日の●ヶ月前に連絡する」という記載が契約書に定められています。

ただ、実際ここで余計な支出を払う方が多いんです。

 

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退去日までの家賃を無駄に払うケースは多い!

賃貸は途中解約のペナルティーはありませんが、退去する際は「退去予定日の1~2ヶ月前に連絡する」と契約書に定められていることが一般的です。

そして、ここで注意したいのは契約書に2ヶ月前という記載があれば「そこまでの家賃は発生する」ということ。

仮に1ヶ月後に退去して部屋に住んでいなくても、残りの1ヶ月分の家賃は払わないといけません。

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新しく借りる部屋の家賃とダブルで支払うことになると最悪ですが「実際にあるケース」なので本当に注意です。

 

また、注意したいのは賃貸契約の更新手続きを行わず「法定更新」になった場合です。

聞き慣れない言葉かもしれませんが、簡単に説明するのでお付き合いください。

 

賃貸契約の更新の際には注意!

今まで解説してきた「賃貸の途中解約」ですが、これは賃貸借の期間を定めている(いない)でルールが変わります。

  • 期間の定めのある(民法618条)… 解約権を留保する特約を定めてあれば中途解約は可能
  • 期間の定めがない(民法617条)… 建物の賃貸借契約は「解約の申入れから3か月経過後に終了」となる

 

一般的な賃貸契約では「解約権を留保する特約を定めてある(退去予定日の1ヶ月前に連絡するなど)」のですが、こういった定めがない場合は民法617条どおり「解約の申入れから3か月経過後に終了」となります。

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ようするに定めがあれば「それに準じる」けど、定めがなければ「解約申し入れ3ヶ月後に終了」ということです。

 

そして、ここで注意したいのは「解約権を留保する特約を定めてあった」としても、賃貸契約の更新が完了せずに法定更新された場合は「期間の定めのない賃貸借契約」となるという点です。

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法定更新すると「変更になる」という点に注意!

 

法定更新とは「うっかり更新書類を送るのを忘れた」など、更新手続きが完了しなかった場合に借主保護の観点から自動的に更新されるというものです。

実際は法定更新になったとしても、契約書に「解約は退去する日の1ヶ月前に行うこと」と記載があれば、そちらに準じると思います。(貸主・借主双方の同意があればよい

ですが、双方に同意が無い場合は「期間の定めのない賃貸借契約」となるので注意しておきたいポイントです。

 

定期借家契約の場合

ここまでは一般的な「普通借家契約」の話でしたが、賃貸借契約にはもう1つ「定期借家契約」もあります。

普通借家契約は契約を更新することが出来ますが、定期借家契約の場合は「契約完了後は明け渡す」ことになります。

つまり、5年契約であれば5年後には退去して「明け渡さなければならない」のが定期借家契約です。

 

ちなみに、定期借家契約で途中解約出来るのかというと「床面積200㎡未満」の「居住用建物」で「やむを得ない事情がある」場合は可能です。

※ やむを得ない事情 … 転勤や療養など建物を自己の生活の本拠として使用できない

この条件のケースに限り「解約の申し入れから1ヶ月経過後に契約終了」となります。

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ただ、賃貸契約のほとんどが「普通借家契約」で、定期借家契約は稀ですけどね。

 

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おわりに

今回は「賃貸は契約期間の途中で解約すると一体どうなるのか?」というテーマで解説してきました。

基本的に賃貸契約は期間の途中に解約してもペナルティーはありません。しかし、

  • 短期解約違約金など「特約」が定められているケースがある
  • 「退去の連絡をする期間」は定められている

こちらを知らずに解約すると「余計な支出が発生する」ことになるので注意です。

 

また、上記2つは契約を行う前に「必ず説明を受ける」のと「契約書にも記載される」ものです。

それだけトラブルになりやすいポイントなので、気を付けて確認するようにしましょう。

以上「賃貸の途中解約はできる?違約金などデメリットがあるのかも知りたい!」でした。

 



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