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賃貸の更新料を拒否する!でも払わないとペナルティーとか生じるの?

多くの賃貸物件では1年もしくは2年ごとに「更新時期」を迎えます。

この更新には「更新料」や「更新事務手数料」が、その月の家賃と合わせて支払うことになるため、入居者にとっては厳しい時期になります。

そのため、なかには「更新料の支払いを拒否する」と言う人もみえるのですが、そもそも更新料は拒否できるものなのでしょうか?

実際「更新料が高い」「おかしい」と納得出来ない方も多く裁判にもなっており、そのため「更新料が拒否できるかどうか?」「 そもそも更新料は認められるものなのか?」も判例があります。

まずは判例を抑えつつ「賃貸の更新料について」詳しく解説していきましょう!

 

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そもそも「賃貸の更新料」とは何なのか?

賃貸の更新料は「月々の家賃を補充するもの」また「賃貸借契約を継続させる謝礼的なもの」と、平成23年の更新料裁判で説示されました。

しかし、更新料は賃貸借契約の更新に必ず請求されるものではなく「地域によっては無い」こともあります。

また更新料の金額設定もバラバラだったりするのですが、更新料は払わないといけないものなのでしょうか?

 

更新料を拒否したり、値引き交渉をすることは可能なのか?

賃貸借契約の更新時に「更新料の支払い拒否が出来るか?」というと、原則として認められません。

これも最高裁で「賃貸借契約の更新料は高額すぎるなどの事情がない限り不当なものではない」と説示されており、また更新料が賃料2ヶ月分は高額には当たらないと判断されています。

契約書に記載があれば「更新料の支払いを認めた上での契約」になるので、支払う義務は生じます。

おやつ
つまり、契約書に記載があれば、更新料の拒否は「1年分とか明らかに高いわけでなければ出来ない」んですね。

 

では「更新料の値引き交渉は出来るのか?」というと、これは貸主次第です。

貸主も出来れば入居者に長く住んで貰いたいので、更新料の支払いが厳しいと言えば相談に乗ってくれる可能性はあります。

 

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更新の「契約」を拒否したらどうなる?

では更新料ではなく「契約」を拒否したらどうなるのでしょうか?

通常の契約更新は、更新内容を貸主と借主がそれぞれ合意して行なわれます。(これを合意更新といいます)

しかし、仮に「更新内容に納得出来ない」という場合や「契約更新の連絡が無かった」場合はどうなるのでしょうか?

 

更新内容に合意できなかった場合

借主が更新内容に同意できない場合、契約は期間満了で解除されます。

しかし、借主には住み続けたいという意思があり、でも「家賃を減額して欲しい」ということで内容が折り合わないこともあります。

この場合は、

  • 当事者間の協議
  • 賃料増減額調停
  • 賃料増減額訴訟

のいずれかで適正賃料を決めるまでは今までの賃料を支払い、決まった後の差額について年1割の利息を支払って返還することになっています。

不動
つまり、契約更新を拒絶するわけで無ければ「住み続けることは出来る」わけです。

 

契約更新の連絡が無かった場合

借地借家法では、期間満了の1年から6ヶ月前までに契約更新の拒絶が無かった場合「自動的に更新された」ことになります。(これを法定更新といいます)

しかし、合意更新と違うのは「期間の定めのない更新」となるため、次に契約を終了させるには貸主か借主のどちらかが解約を申し出なければいけません。

また、この解約の申し出について借主は「解約の理由は不要」ですが、貸主には「正当事由が必要」となります。

つまり、うっかり契約更新手続きをしていなかったとしても「自動で契約が更新される」ように、法律が借主を守ってくれているのです。

 

退去まで数ヶ月!それでも更新料は払わないといけないの?

更新料の支払いでよくあるのが「今月が更新月だけど数ヶ月先には退去を予定している」というようなケース。

退去まで数ヶ月なのに更新料を支払うのは納得いかないと思われるかも知れません。

しかし、契約書に記載されている期間以降も物件に住み続けるのであれば「契約は更新される」わけですから、基本的に請求はあります。

ですが、契約更新月の前に退去連絡を行なっており「契約期間を数日過ぎる程度」であれば免除してくれる可能性は高いです。

おやつ
ちなみに相談に乗って貰えるのは更新料だけで、火災保険などは万が一の時に備えて加入になりますよ。

 

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更新料を払いたくないなら「更新料なし」の物件を選ぼう!

普通に考えれば更新料が無いことは「敷金礼金ゼロ」のようにメリットのように感じます。

しかし、敷金ゼロに関しては「修繕分担金」など名前を変えて結局支払う物件も少なからずあることを考えると、更新料なしに何かデメリットがあるのか気になるところです。

 

更新料なしだと「家賃が高い」?

「更新料なしの物件は家賃が高く設定されているのでは?」ということを心配している意見も見かけましたが、これに関しては心配ありません。

というのも、賃貸の家賃は「まわりの相場と照らし合わせて決める」からです。

いくら更新料なしにしても「他の物件と比べて家賃が高いのであれば入居希望者が集まらなくなる」ので、むしろ大家さんにとって大きなデメリットになります。

ですから、更新料なし物件だと家賃が高くなるということは考えにくいです。

 

更新料なし物件は「古い」?

「更新料なしの賃貸は古くてボロボロじゃないの?」という話について言えば、これは「ある」と思います。(というか、あります)

あまり築年数が経過した物件で、なおかつ大家さんがリフォームもやる気が無い場合は「家賃など費用の見直し」を勧めます。

つまり、家賃が安いなどの金銭的なメリットを出すときは「物件が古くなってきた」などの理由があるということです。

 

更新料なしは「他の費用」が割高?

更新料なしを「どこかで帳尻合わされているんじゃないの?」ということを心配している声も見かけます。

確かに賃貸契約で「よく分からない費用」多いです。

例えば、よく分からない費用として「消毒サービス」「24時間サポート」などの付帯サービスがありますが、更新料なしだから別の項目が増えることはありません。

 

そのため、更新料なし物件を選んでもデメリットは無いというのが私の見解です。

不動
ただ、更新料なしでも「更新月に支払うものはある」ので注意は必要です。

 

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更新料なしでも「更新事務手数料」はある場合も!?

更新料なしの物件でも注意したいのは「更新事務手数料」です。

更新料は「大家さんへの謝礼」なのに対して、更新事務手数料は「管理会社の手数料」となります。

(これは管理会社が更新時期の連絡(書類のやりとり)を行う際の事務手数料なので「更新料とは別物」です)

更新事務手数料は「2年で1~2万円」や「0.5ヶ月分程度」ということが多いです。

更新事務手数料は賃貸で必ず発生する費用ではなく「管理会社による」ので、契約する前に確認するようにしましょう。

 

他にも更新月に支払う費用はある!

他にも契約更新月に支払うものとして、

  • 火災保険料(2年で2万円程度)
  • 保証会社と契約している場合は、保証料(家賃1ヶ月未満)

などがあります。

これに合わせて通常の家賃も支払うので、更新月は出費が増えるので要注意です。

また「更新料、保証料、更新事務手数料」と字面が似ているので分かりにくいですよね。

 

これらの更新月に支払うものは、重要事項説明や契約時には説明がありますが「申し込み時の初期費用明細に記載されない(ので説明もされない)」ので要注意です!

申し込みの前に自分から確認するようにしましょう。

 

これから更新料なしの物件はドンドン増える!?

ちなみに「なぜ更新料なしの物件があるのか?」というと、退去防止のためです。

実際、更新月に家賃の2~3ヶ月分払うのであれば引っ越すという方は多く、大家さんとしても「退去されて、クリーニングして、また入居者募集する」という手間や空室リスクを考えると、更新料なしにして長く住んで貰った方が良いのです。

そういった背景もあり、今後は更新料なしの物件は増えていくと思います。

実際、更新料や礼金など慣習で支払われていたものは「すでに無くなっている地域も多い」ですし、これから賃貸は物件数が借り手を上回ると言われています。

となると「更新料や礼金のある物件は選ばれない」と考えるのは当然ですから、更新料なしがスタンダードになる日も近いんじゃないでしょうか?

 

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おわりに

賃貸の契約更新の際に謝礼的な意味で支払う更新料ですが、以下の特徴がありました。

  • 賃貸の契約は2年更新が一般的
  • 更新料は契約書に記載があれば拒否はできない
  • 更新料の値引き交渉はワンチャンスあるかも!?

賃貸の契約更新は「契約日から1年もしくは2年」ですから、退去まで残りわずかなのに更新料やその他の費用を支払う羽目にならないように、退去予定月が入居時点で予想できる学生や転勤族の方は、更新のことも考えて契約のタイミングを調整しましょう。

賃貸は契約から入居まで1ヶ月以内という暗黙のルールがあるので、部屋探しが早すぎるのも良くないですよ!

以上「賃貸の更新料を拒否する!でも払わないとペナルティーとか生じるの?」でした。

 



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