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住宅ローンで変動金利にした人は必見!金利上昇リスクの備え方とは?

投稿日:2020年9月1日 更新日:

住宅ローンの金利タイプで最も選ばれているのは「変動金利」です。

変動金利は他の金利タイプと比べて「最も金利が低い」のが特徴で、どの金融機関でも一番金利が低いのは変動金利になっています。

ただ、変動金利は名称の通り「金利が変動する」ため、将来的に金利が上昇して返済額が増えるリスクがあります。

そんな変動金利を選ぶ際のアドバイスとして「金利が上昇したら借り換えれば良い」というものがありますが、では一体どこの金利をチェックすればいいのでしょうか?

ここでは変動金利を選んだ人がチェックすべきポイントについて解説していきます。

 

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変動金利のメリットは、なんといっても金利の低さ!

出来るだけ月々の返済額を抑えたいので住宅ローンは変動金利を選ぶ方は大勢みえます。

たしかに全期間固定金利と比べると「金利が0.5~0.8%くらいは変わってくる」ので、仮に2,500万円を35年借り入れて金利が0.7%違えば「月々の返済額も8,000円ほど変わる」のでバカになりません。

ですが、変動金利ならではのルールをしっかり理解することが重要です。

 

「5年ルール」と「125%ルール」について

金利上昇リスクの前に「絶対に知っておかなければいけない変動金利のルール」をお伝えします。

まず変動金利の金利は「半年に一度」見直されますが、実際に返済額が変更されるのは5年後です。

つまり変動金利が10回見直されるまで、返済額が変わることはありません。(5年ルール)

そして、5年後に返済額が見直されたとしても、現在の返済額の125%以上になることはありません。(125%ルール)

例えば、返済額が6万円だったものが「金利が上昇したので8万円になった」としても、125%ルールで返済額は7万5,000円に抑えられます。

このように「5年ルールと125%ルールはパっと見ると良さそう」に思えますが、実際に利息は発生していくことを忘れてはいけません。

先の例では「返済していない5,000円」があるわけですが、場合によっては住宅ローンの返済期間が終了しても住宅ローンが残る可能性も出てきます。

仮に残債が残ってしまった場合は「住宅ローン終了と同時に一括返済」を求められ、完済できない場合は抵当権が実行されることになるので「125%ルールがあるから安心」とは一概に言えないのです。

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利息の返済が増えた分だけ元金が減っていかないので、最悪は返済最終月に「残った元金部分を一括返済」ということにもなりかねません。

 

元金が残った場合はどうすれば良い?

最終月に一括返済出来れば良いのですが、難しい場合は「借り換え」をします。

具体的には、

  • 返済期間を延ばして月々の返済額を抑える
  • 変動金利から固定金利に変更する

などが考えられます。

「じゃあ、金利が上昇したら固定金利にすればいいだけじゃない?」というと、そう簡単なことでもありません。

ここで考えておかなければいけないのは「金利変動のしくみ」です。

 

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固定金利と変動金利が上昇する仕組み

とりあえず金利の低い変動金利で契約して「金利上昇したら固定金利に変更する作戦」は誰もが考えます。

しかし結論から言うと、固定金利と変動金利は上昇するタイミングが違っており「先に固定金利が上昇」します。

つまり、変動金利が上がってきているということは「すでに固定金利は上がっている」のです。

そのため金利上昇リスクを固定するという面においては効果がありますが、それ以上の効果はありません。

 

固定金利が変動する仕組み!

まず固定金利は「10年国債の利回り」と連動しています。

完全に一致するわけではありませんが、ポイントは国債市場と相関性があるということです。

つまり、市場なので「景気を予想して」レートが動くということです。

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株式市場のように「株価上がるかな?」という予想で市場は動きますよね。

 

変動金利が変動する仕組み!

それを踏まえて、変動金利は「短期プライムレート」に連動しています。(必ずしも短期プライムレートを指標としている金融機関ばかりではありませんが)

短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に短期の事業資金を融資する際の貸出金利のことをいい、日本の政策金利(日本銀行が一般の銀行に貸し付ける金利)の動向を見て上下します。

変動金利が上昇するかチェックするのは「日銀の公表データ」を見る必要があります。

日本銀行(長・短期プライムレートの推移)

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全ての金融機関が短期プライムレートを指標としているわけではありませんが、一般的には「新短期プライムレート+1%=店頭金利(基準金利)」というのが多いです。

 

また、金利チェックは毎日しなければいけないのかというとそんなことはありません。

住宅ローンの金利は4月と10月の半年間ごとに短期プライムレートに応じて見直されています。

一般的に金利は4月・10月の1日の金利に連動し、6月・12月の約定返済日翌日から適用されます。

 

つまり変動金利が上がる頃には、すでに固定金利も上がっている!

金利が上昇する順番を整理すると、次のようになります。

  1. 10年国債の利回りが上昇する(今後の経済を予想して動く)
  2. 連動して固定金利と政策金利が上昇する
  3. 政策金利の動向を見て短期プライムレートが上昇する
  4. 変動金利が上昇する

ですから、金利上昇したら全期間固定金利に変更する作戦に過度な期待は出来ないのです。

 

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ただし、固定金利は予想で動くので「市場の雰囲気で固定金利があがってしまう」こともあります。

その予想に反して金利が上昇しなければ「固定金利だけが上がって変動金利はそのまま」ということもあります。

 

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変動金利を選んだ人は、今のうちに全期間固定金利への借り換えも!

固定金利のメリットは、なんといっても「将来の金利上昇リスクを負わない」ことです。

ただ、全期間固定金利は「変動金利に比べれて金利が高く」設定されています。

しかし、低金利で全期間固定にしておけば将来的に金利が上昇しても安心なのでメリットは大きいです。

そのため、今のような低金利時代は「全期間固定型」がオススメなんですね!

 

今は低金利が長く続いていますが、もし固定金利に借り換えようか悩んでいるなら「今のうち」だと思います。

10年国債は市場の思惑で動くので「実際に金利が上昇したのを確認していては遅い」のです。

固定金利を選ぶなら低金利の今のうちに決めるのが確実でしょう。

 

「全期間固定型」と「固定期間選択型」はどちらが良いの?

ちなみに固定金利には「全期間固定」と当初の数年だけ固定されている「期間選択型」があります。

言葉から想像出来ると思いますが、全期間固定型は返済支払い最終月まで金利がずっと固定されます。

それに対して固定期間選択型は、3年5年10年と設定した期間の金利が固定されているというタイプです。

仮に3年固定を選ぶと「当初3年間は金利が固定」されますが、その期間満了後は改めて固定期間を選ぶか変動金利に切り替わることになります。

また金利については、全期間固定型よりも固定期間選択型の方が低く設定されており、固定期間選択型でも「固定期間が短いほど」金利は低くなります。

 

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固定期間選択型は35年ローンを組んだけど「10年で完済する予定」というような方はアリだと思います。

しかし、変動金利と全期間固定金利の「返済額の差」で悩んでしまって、中間の固定期間選択型を選ぶのは良い判断ではありません。

金利を考えると固定期間選択型の方が低いですし、見方によっては固定金利と変動金利の良いとこ取りのように思えますが、個人的には「変動と固定のデメリットを合わせた金利タイプ」だと考えています。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 変動金利は「短期プライムレート」が影響する(金融機関が多い)
  • 変動金利の今後を知るなら「日本銀行」をチェック!
  • 変動金利は5年ルール・125%ルールをきちんと理解すること
  • 金利が上昇して困ったら「借り換え」を検討する

変動金利は「最も金利が低い」ので多くの方に選ばれています。

 

そして営業マンには「金利上昇したら固定金利に借り換えれば良いですよ」という説明をする人もいます。

しかし「そんな上手い話は無い」ということが分かりました。

ですから、今すでに住宅ローンを変動金利にされている人も、改めて金利のことを考える機会になればと思います。

以上「住宅ローンで変動金利にした人は必見!金利上昇リスクの備え方とは?」でした。

 



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