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変動金利の今後!金利上昇リスクに備えるために何をチェックするの?

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住宅ローンの金利タイプで最も選ばれているのが「変動金利」です。

変動金利は他の金利タイプと比べて「最も金利が低い」のが特徴で、どの金融機関でも一番金利が低いのは変動金利になっています。

ただ、変動金利は名称の通り「金利が変動する」ため、将来的に金利が上昇して返済額が増えるリスクがあります。

そんな変動金利を選ぶ際のアドバイスとして「金利が上昇したら借り換えれば良い」というものがありますが、では一体どこの金利をチェックすればいいのでしょうか?

ここでは変動金利を選んだ人がチェックすべきポイントについて解説していきます。

 

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変動金利の金利上昇の仕組み

まず結論から言うと、変動金利は「短期プライムレート」に連動しています。

いきなり専門用語が出てくると面食らうかもしれませんが、よく読めば簡単です。

短期プライムレートとは「金融機関が事業資金を融資する際の短期貸出金利」のことを言います。

 

短期プライムレートは何で決まるのか?

では、短期プライムレートは何で上下するのかというと「日本の政策金利」の動向を見て上下します。

政策金利とは、中央銀行(日本銀行)が一般の銀行に貸し付ける金利のことを言います。

つまり、変動金利が上昇するかチェックするのは「日銀の公表データ」を見る必要があります。

日本銀行(長・短期プライムレートの推移)

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全ての金融機関が短期プライムレートを指標としているわけではありませんが、一般的には「新短期プライムレート+1%=店頭金利(基準金利)」というのが多いです。

 

金利チェックは毎日行なうべきなのか?

では金利チェックは毎日しなければいけないのかというと、そんなことはありません。

住宅ローンの金利は4月と10月の半年間ごとに短期プライムレートに応じて見直されています。

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一般的に金利は4月・10月の1日の金利に連動し、6月・12月の約定返済日翌日から適用されます。

 

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変動金利だけの特別な2つのルール

元利均等方式(返済額が一定)で変動金利を選んだ場合、次の2つのルールがあります。

  • 5年ルール…5年間返済額が変わらない
  • 125%ルール…返済額は125%以上は増やさない

5年ルール、125%ルールは「急激な金利上昇によって返済計画が破綻することを避けるための措置」です。

 

2つのルールの注意点

「返済額が変わらないんだったら、変動金利の動向チェックも必要ないでしょう」と思う方もみえるかもしれませんが、そんなに甘くはありません。

というのも、月々の返済額は「元金」と「利息」に分けられており、金利の上昇によって月々の返済額が変わらなくても「利息の返済額は増える」ことになります。

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利息の返済が増えた分だけ元金が減っていかないので、最悪は返済最終月に「残った元金部分を一括返済」ということにもなりかねません。

 

元金が残った場合はどうすれば良い?

最終月に一括返済出来れば良いのですが、難しい場合は「返済月を延長する形で借り換え」をします。

例えば、70歳で完済が無理なのであれば、75歳まで延長することで一括返済を免れるということです。

oyatu
金利が上昇して返済が厳しい場合も、金利の低い銀行で借り換えできないか検討するのも良いですね。

 

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変動金利から固定金利に借り換えるのはアリ?

短期プライムレートをチェックして「これから金利が上昇しそうだから変動金利から固定金利に変更しよう!」と、虎視眈々と金利チェックをしている方もみえるかもしれません。

たしかに変動金利から固定金利への変更はいつでも出来ますが、その場合は他に注意すべきポイントがあります。

 

固定金利は変動金利よりも先に上昇する!

ズバリ見出し通りですが、固定金利は変動金利よりも先に金利が上昇しています。

というのも、固定金利は短期プライムレートではなく「10年国債」の影響を受けるからです。

  1. 10年国債の利回りが上昇
  2. 固定金利と政策金利が上昇
  3. 政策金利の動向を見て短期プライムレートが上昇
  4. 変動金利が上昇

そのため、これ以上の金利上昇を防ぐという意味では効果がありますが、金利が上昇する前に固定金利に変更しようというのは政策金利を見ていては遅いのです。

 

固定金利に切り替えたいなら今のうち!

今は低金利が長く続いていますが、もし固定金利に借り換えようか悩んでいるなら「今のうち」だと思います。

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以下の記事で固定金利について解説していますが、10年国債は市場の思惑で動くので「実際に金利が上昇したのを確認していては遅い」のです。

ですから、固定金利を選ぶなら低金利の今のうちに決めるのが確実でしょう。

住宅ローンの固定金利とは?今なら固定金利を選ぶのが正解でしょう!

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 変動金利は「短期プライムレート」が影響する(金融機関が多い)
  • 変動金利の今後を知るなら「日本銀行」をチェック!
  • 変動金利は5年ルール・125%ルールをきちんと理解すること
  • 金利が上昇して困ったら「借り換え」を検討する

変動金利は「最も金利が低い」ので多くの方に選ばれています。

しかし、なかには不動産業者の言いなりで「よく理解しないまま」住宅ローンを締結している方が多いのも現状です。

この記事の内容は「最低限知っておくべき事」だと思うので、変動金利を選んだ人はしっかり読んで下さいね。

 



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