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住宅ローンが払えないと売るしかない?競売の前に出来ることはコレ!

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住宅ローンが払えず滞納を続けると最終的に競売に掛けられ、せっかく手に入れたマイホームを「時価よりも相当安く」手放さなければいけなくなります。

では、競売の前に選べる対応策は無かったのでしょうか?

滞納履歴が少なければ予防策はいくつかあります。

収入が激減したり、支出が増えたりと「ローン滞納の予兆」を感じたら、とにかく相談することから始めましょう。

いつも最悪の結果は、誰にも相談せず一人で問題を解決しようとしてしまうことにあります。

 

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住宅ローンが払えなくなる前に出来る3つのこと!

住宅ローンの返済が厳しくなってきても「滞納するまで何もしない」人が多いです。

しかし、滞納する前であれば色々な対応をとることが出来ます。

 

リースバックでローン返済から「賃貸」に切り替える

リースバックは、一旦不動産を売却して住宅ローンを完済した後に、改めて賃貸借契約を締結します。

不動産は売却するので所有権は失いますが「買い戻し特約」を付けることで、売ったマイホームを買い戻すことも可能です。

元々は事業用資金の調達のためのスキームですが、最近はマイホームでのリースバックが流行りつつあります。

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リースバックは「同じ家に住み続けたい人」にとってはメリットが大きいでしょう。

 

リースバックの利用が難しい場合もある

売却後も住む続けることが出来るリースバックですが、利用する際には2つの注意点があります。

  • 家賃が高くてリースバックする意味が無い
  • リースバックの売却価格で住宅ローンが完済できない

リースバックは売却後に賃貸借契約を締結するわけですから、当然に家賃が発生します。

 

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しかし、その家賃が住宅ローンよりも高くては本末転倒です。

また、リースバックは不動産を売却するので「所有権移転」をしなければいけません。

しかし、売却価格が住宅ローンの残債よりも多いオーバーローンの状態だと、リースバックでは売却できません。

では、売却してもローン残高が残ってしまう場合はどうすれば良いのでしょうか?

 

売却してもローン残高が残りそうなら「買い換え」をする

例えば、住宅ローンの借入残高が3,000万円あるのに2,500万円でしか売れないとします。

その場合は、不足分の500万円を用意できなければ売却することはできません。

そこで「買い替え」という方法が出てきます。

買い換えでは、新しくローンを組み直すことで借入金額を減らし「月々の返済額を抑える」ことができます。

 

買い換えは「月々の返済額を少なく」することができる

例えば、先の残高3,000万円の住宅ローンの返済額が12万円だとします。

それを2,500万円で売却して500万円の不足が出るわけですが、新しく1,500万円の物件を購入して「そのローンに不足分の500万円を上乗せ」します。

そして、新たに2,000万円のローンを組み直すわけですが、返済額は7万円に下がります。

これが買い換えの効果ですが、注意点として「金融機関から督促状が届いている」のであれば買い替えは不可能です。

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滞納履歴があると新規借り入れが難しいからです。

 

任意売却は最後の手段!?

すでに滞納して「督促状が届いている」状態だと、あとは任意売却になります。

任意売却は競売になる前に、出来るだけ時価に近い金額で不動産を売却しようというものです。

しかし、実際は競売に近くなると「競売と変わらないくらいの金額」で売却されます。

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それでも競売に掛けられると恥ずかしいという対面的なことはマシかも知れません。

 

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住宅ローンが払えないという「最悪の結果」を招かないために

せっかくマイホームを買ったのに、住宅ローンの返済が生活を圧迫し「挙句の果てに売却した」では何のために買ったのかわかりません。

競売という結果になる前の対策はありますが、やはり一番は無理なく返済すること。

無理な借り入れを避けるためには「マイホームを買う前の資金計画」が重要です。

 

住宅ローンの返済は「収入の25%以内」が理想!

ここではファイナンシャルプランナーなどに相談せずに、簡単に「無理のない資金計画」を実現する比率をお伝えします。

  • 生活費…57%
  • 住居費…25%
  • 貯蓄…18%

より細かな計算方法はありますが、まずは上記の比率に合わせて頂くと良いでしょう。

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住宅ローンで「借りることが出来る金額」と「返済できる金額」は違うので注意して下さい。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • リースバックだと「賃貸」でそのまま住める
  • 買い換えで「返済額を下げる」ことが出来る
  • 任意売却は競売よりもマシなだけ

住宅ローンは滞納する前であれば打つ手はあります。

しかし、多くの方は苦しくなっても相談せずに「滞納してから」慌て始めますが、これが一番の失敗です。

まずは返済が厳しくなったら、融資を受けている金融機関や購入した不動産屋などに相談してみましょう。

 

 

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