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土地選びの優先順位!プロでも土地を探すなら必ずチェックすることは?

投稿日:2020年9月1日 更新日:

住宅展示場に行けば、家を建てるための「土地を探す」という人は大勢みえます。

しかし、土地を探している皆さんにお聞きしたいのですが「土地を選ぶ優先順位や基準を持って」土地探しを行っていますか?

なんとなく広さや日当たりを見て「この土地良さそうじゃない?」と考えてはいないでしょうか?

答えは、もちろんNOです。

土地だけの売買でも調査すべき事はたくさんあります。

今回は「土地選びで必ず知っておきたいポイント」についてご紹介致します。

 

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必ず確認したい!土地選びのポイント

ここでは不動産仲介を仕事にする私も「必ず現地で確認するチェックポイント」をお伝えしていきます。

優先順位の高い順番に書いていきますので、皆さんもうっかり見落とすことが無いようにしてくださいね。

 

不動産の価値を決める!?「道路」と「方角」

土地選びで最も重要なポイントと言えるのが、じつは「道路」です。

  • 接道…2m以下は現状で家が建っていても再建築出来ない
  • 道路の幅員…4mもしくは6m未満の道路はセットバックが必要になる
  • 前面道路が、公道か、私道かにより建築できるかが変わる。

建物を建てる場合、道路に面している土地の長さ(接道面)が2m以上必要です。

2mを切っている場合、再建築ができません。

このような現象が起きてしまうのは、上の図にある「敷地延長の土地(旗竿地)」地型の場合、起きる可能性があります。

境界杭が入っていても、実際に測量をしてみたら、2m無かった。ということもありますので注意が必要です。

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スケールで現地を測ってみて怪しいようでしたら不動産屋さんに相談し、契約前に現況測量を行ってもらえないか、又は測量の結果2m無かった場合は白紙解除できる旨の特約を契約書に追記してもらうようにしましょう。

 

次に、土地の前面道路の幅員が4m(地域によっては6m)を切っている場合、道路中心より、敷地の中へ2m後退した所までセットバック(道路後退)をしなければなりません。

セットバック部には、建物はもちろん、ブロック塀や、フェンスなども建てることができません。

不安なようでしたら不動産屋さんに、前面道路の道路種類を確認しましょう。

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2項道路と言われたらセットバックが必要になります。

 

また、前面道路が、公道(国道、県道、市町村道等)であれば問題ありませんが、私道(私有地)の場合、再建築できないことがありますので注意しましょう。

土地の価格を決めるのは道路といっても過言ではありません。

道路幅員によって価値が変わりますので慎重に確認しましょう。

方角については東西に接道している土地を基準値(100%)と考えると、ざっくり

  • 南側道路は+10%
  • 北側道路は-10%
  • 旗竿地は-20~30%

くらいは日当たりなどの影響で価値が変わるイメージです。

 

現地で必ず確認する「境界標」と「越境物」

境界標は、金属鋲、金属プレート、コンクリート、赤ペンキなどで示されます。

境界がない場合は、境界を明らかにする必要があり、測量を実施しなければなりません。また、境界標があるから、その位置が正しいという訳ではありません。

昔の測量精度と今の測量精度(測量方法)では全然違い「元々あった境界標の位置からズレている」いう事もよく起きています。

測量を行わずそのまま引き渡す等の契約条件の場合は、不動産業者に過去の測量実施履歴の確認を行い、改めて測量を行った方が良いかどうかを土地家屋調査士に相談しましょう。

実施年月が新しいものであれば、改めて行わなくても良い場合もあります。

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境界の確認は地積と直接関係することなので、とても重要です。

 

また、境界を確認したら隣地に越境物の合わせて確認します。

家など建築物があれば土地や塀だけでは無く、屋根や庇など「高い位置」もチェックします。

実務で経験したものとして、

  • 電線が土地の上空を通っていた
  • 道路の交通看板の一部が敷地内に入っていた
  • 隣地の樹木の根っこが敷地内に入ってきていた

などがあります。

 

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公図などの資料も合わせて確認!「形状」と「地勢」

土地の形状には、次のものがあります。

  • 正方形
  • 長方形
  • 三角形
  • 台形

これら以外の土地の形状は「不整形地」になります。長方形でも、間口が広いか狭いか等も重要ですね。

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形状は「どんな家を建てるか」に影響します。

 

また、地勢については、

  • 平坦地
  • 傾斜地
  • その他

に分けられ、傾斜地は「勾配」と「下がっていく方向」がとくに重要となります。

土地を検索していると相場より、明らかに金額が低い物件があると思いますが、そのような物件の中には、傾斜地(高低差がある)の場合があります。

傾斜地だと盛土・切土や、擁壁の設置が必要になるケースが多く、造成費用が高額になる事があるので注意が必要です。

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実務では、南に下がって段々になっている土地を南垂れの土地といい、北に下がって段々になっている土地を北垂れの土地といいます。北垂れの土地は日当たりが悪い事を覚えておいてくださいね。

 

「高低差」があると造成費などが高額になる!?

道路や隣地との高低差も注意が必要です。

0.5~1mくらいであれば問題ありませんが、それ以上の高低差があると「宅地造成規制法」や「がけ条例」などが関係してくる可能性があります。

形状や地勢、高低差に関しては「建築会社の担当者にも見てもらう」ようにしましょう。

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建築プランが当てはまるかの確認もありますが、擁壁や地盤の強度など注意点があれば教えてくれるはずです。

 

「環境」と「交通機関」も要チェック!

商業施設・医療施設・学校や幼稚園などの教育施設などの位置状況は重要です。

商業施設が近くにあれば、道路の渋滞が発生したり、医療施設があれば、救急車の出入りの際のサイレンの音が朝方するでしょう。

また、幹線道路・公園・業務用地が近いと騒音などが気になるかもしれませんし、臭気を発生せる施設がある場合も「実際に現地で確かめる」ようにしましょう。

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「騒音が気になるけど凄く便利な立地だからプラスマイナスゼロ」とはなりません。マイナス要素はあくまでマイナスです。

 

もちろん交通機関についても調べます。

宅建業法では、駅やバス停などの距離と時間は「80m=徒歩1分」で表されます。

仮に500mの距離であれば「徒歩9分」と資料には記載されますが、学校までの距離に関していえば、大人の歩幅と、子供の歩幅は違いますので出来れば実際に歩いてみてルートや時間の確認をしておきましょう。

 

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都市計画道路は無い?「周辺の動向」を調べる!

周辺の土地が駐車場や空地の場合、将来的にマンションが建設されて日当たりや景観が変わることがあります。

用途地域などを調べることはもちろん、土地区画整理事業などの予定がないかも市区町村で確認しておくとよいでしょう。

その他に、都市計画道路予定の有無も大変重要になります。

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都市計画道路とは、簡単にいうと「道路の拡幅工事」のことです。

 

都市計画道路には「計画決定」と「事業決定」の2種類があります。

計画決定は、どこの道路をどのように拡幅するかの事業内容の決定はしているが、いつ行うか決まっていないものです。

1年後に事業を行うのか? 10年後に行うのか? それとも行わないのか? も決まっていないので売却する側からすると結構厄介なものです。

逆に、事業決定は「拡幅事業を着手することが正式に決まっている」ことをいいます。

計画決定地でも建物の建築はできますが「許可が必要」になり、簡単に撤去が出来るような木造住宅で2階建てまで等の制限が設けられるので注意が必要です。

 

「敷地内残存物」は契約前に白黒付ける!?

敷地内に残存物がないかチェックします。

例えば、旧建物の基礎や浄化槽、井戸、他にも庭石や立木などがあります。

敷地内の残存物は、地中に埋まっている為、簡単には判別ができませんが、契約の際に売主より物件状況確認書というものを提示していただきます。

その書類の中に、残存物の有無を記入するところがありますので、売主が知っているものに関しては、契約までには判明します。

問題は、物件の引き渡し後に残存物が出てきた場合の処理方法になります。売主が負担するのか、買主が負担するのか。

実務では、残存物が出てくることは結構ありますので、契約前には、必ず負担に関する内容を不動産業者に確認をしましょう。

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引き渡し後の負担に関する内容を「契約不適合責任」といいます。以前まで瑕疵担保責任といいました。

 

「地区計画」や「条例等」はネットでも調べられる!?

不動産屋さんから頂くチラシの備考欄などに「○○地区計画」や「景観条例」など記載してあることがあります。

地区計画とは、その地域の中で「建築する際のルール」のことです。

建物の高さや大きさ、またテレビアンテナでは無くケーブルにする等も地区計画で定められることもあります。

また、景観条例とは「建物の外壁で使用してはいけない色がある」等のルールになります。

「自分が考えていた外壁の色が使えない」ということが起きることもありますので注意しましょう。

 

上水道・下水道・ガス・電気などの「ライフライン」

ライフラインは建物を建築する際、欠かせないものになります。

上水道と下水道に関しては、前面道路に本管があるかどうか確認しましょう。

本管が無い場合は、自己負担にて本管を引いてこなければなりません。

また「ガスは都市ガスなのか?プロパンガスなのか?」「現地に電柱はあるかどうか?」も確認しましょう。

市街化調整区域の場合は、水道やガス管などのライフラインが来ていないケースが多く「工事費用が高額になる可能性が高い」ので注意が必要です。

また、市町村によっては、水道の本管等を引く際に、一部費用を負担してくれる事もありますので確認してみましょう。

 

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「市街化調整区域」や「地目」にも注意!

また土地を探すために広告や資料を見る際は、次の2つも注意が必要です。

  • 市街化調整区域
  • 地目

まずは市街化調整区域を確認していきましょう。

 

「市街化調整区域」とは?

不動産広告などの資料を見ると「都市計画」という項目があり、次のどれかが記載されています。

  • 「市街化区域」…市街化させていく区域
  • 「調整区域」…市街化を制限させる区域
  • 「非線引き」…区域区分されていない

もし家を建てるために土地を探しているのであれば「調整区域」には気を付けなければいけません。

]調整区域の場合、一部の例外を除いて家を建てることは出来ないからです。

 

「地目」もチェック!

地目とは「土地の利用目的」のことです。

市街化調整区域は原則建物を建てられませんが「地目」が宅地であれば、家を建てることが出来ます。

しかし、市街化調整区域では土地の地目が「田」や「畑」になっていることが多く、いわゆる農地の場合は「農地法」が関わって来ます。

簡単に言うと、市街化調整区域で地目が田や畑であれば「原則として宅地利用できない」です。

そのためスーモやホームズで「この土地安い!」と掘り出し物を発見した気分になったものの、じつは調整区域で家が建てられない土地だったなんてことはよくあります。

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一般の方が調整区域で居住用の家を建築する場合は、既存宅地要件というものがある土地で無いと建てられませんのでご注意を。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 土地選びで重要なのは「道路」
  • トラブル回避のためには「境界標」や「越境物」の確認も!
  • 土地選び初心者は「調整区域」に注意(安いので掘り出し物と勘違いする)

新築戸建ては業者がこういった土地の注意点を調べて分譲販売しているので安心です。

しかし、自分たちで土地を探すというのは注意すべきポイントも多くあるので、是非こちらの記事はお役立て頂きたいと思います。

以上「土地選びの優先順位!プロでも土地を探すなら必ずチェックすることは?」でした。

 



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