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土地選び11のポイント!住宅地を買うなら必ずチェックしたいこと

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家を建てるために「土地だけを探す」という人は大勢みえます。

しかし、いざ土地を見ても「何を確認すれば分からない」という方も多いです。

なんとなく広さや日当たりを見てれば十分なのでしょうか?

答えは、もちろんNOです。

土地だけの売買でも調査すべき事はたくさんあります。

 

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必ず確認したい!土地選び11のポイント

ここでは私も「必ず現地で確認するチェックポイント」をお伝えしていきます。

うっかり見落とすことが無いようにしましょう。

 

「道路」と「方角」

土地選びで最も重要なポイントと言えるのが、じつは「道路」です。

  • 接道…2m以下は現状で家が建っていても再建築出来ない
  • 道路の幅員…4mもしくは6m未満の道路はセットバックが必要になる
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土地の価格を決めるのは道路といっても過言ではありません。

 

また、方角については東西に接道している土地を基準値(100%)と考えると、ざっくり

  • 南側道路は+10%
  • 北側道路は-10%
  • 旗竿地は-20~30%

くらいは日当たりなどの影響で価値が変わるイメージです。

 

「境界標」と「越境物」

境界標は、金属鋲、金属プレート、コンクリート、赤ペンキなどで示されます。

境界がない場合は、境界を明らかにする必要があります。

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境界の確認は地積と直接関係することなので、とても重要です。

 

また、境界を確認したら隣地に越境物の合わせて確認します。

家など建築物があれば土地や塀だけでは無く、屋根や庇など「高い位置」もチェックします。

 

「形状」と「地勢」

土地の形状には、次のものがあります。

  • 正方形
  • 長方形
  • 三角形
  • 台形

これら以外の土地の形状は「不整形地」になります。

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形状は「どんな家を建てるか」に影響します。

 

また、地勢については、

  • 平坦地
  • 傾斜地
  • その他

に分けられ、傾斜地は「勾配」と「下がっていく方向」がとくに重要となります。

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傾斜地だと造成費用が気になりますよね。

 

高低差

道路や隣地との高低差も注意が必要です。

0.5~1mくらいであれば問題ありませんが、それ以上の高低差があると「宅地造成規制法」や「がけ条例」などが関係してくる可能性があります。

形状や地勢、高低差に関しては「建築会社の担当者にも見てもらう」ようにしましょう。

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建築プランが当てはまるかの確認もありますが、擁壁や地盤の強度など注意点があれば教えてくれるはずです。

 

「環境」と「交通機関」

商業施設・医療施設・学校や幼稚園などの教育施設などの位置状況は重要です。

また、幹線道路・公園・業務用地が近いと騒音などが気になるかもしれませんし、臭気を発生せる施設がある場合も「実際に現地で確かめる」ようにしましょう。

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「騒音が気になるけど凄く便利な立地だからプラスマイナスゼロ」とはなりません。マイナス要素はあくまでマイナスです。

 

もちろん交通機関についても調べます。

駅やバス停などの距離と時間は「80m=徒歩1分」で表されます。

仮に500mの距離であれば「徒歩9分」と資料には記載されますが、出来れば実際に歩いてみてルートや時間の確認をしておきましょう。

 

周辺の動向

周辺の土地が駐車場や空地の場合、将来的にマンションが建設されて日当たりや景観が変わることがあります。

用途地域などを調べることはもちろん、土地区画整理事業などの予定がないかも確認しておくとよいでしょう。

 

敷地内残存物

敷地内に残存物がないかチェックします。

例えば、旧建物の基礎や浄化槽、井戸、他にも庭石や立木などがあります。

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もし残存物がある場合は「処分はどうなるのか?」確認するようにしましょう。

 

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土地だけを買う場合は「都市計画」と「地目」にも注意!

また土地を探すために広告や資料を見る際は、次の2つも注意が必要です。

  • 都市計画
  • 地目

まずは都市計画から確認していきましょう。

 

都市計画とは?

不動産広告などの資料を見ると「都市計画」という項目があり、次のどれかが記載されています。

  • 「市街化区域」…市街化させていく区域
  • 「調整区域」…市街化を制限させる区域
  • 「非線引き」…区域区分されていない

もし家を建てるために土地を探しているのであれば「調整区域」には気を付けなければいけません。

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調整区域の場合、一部の例外を除いて家を建てることは出来ないからです。

 

調整区域は「地目」もチェック!

地目とは「土地の利用目的」のことです。

地目に「宅地」とあれば、住宅を建てる土地になっているので、調整区域でも住宅を建てることが出来ます。

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しかし、田や畑であれば「利用目的は農業地」になります。

 

つまり、調整区域(市街化を制限する)で、地目が田や畑であれば「原則として宅地利用できない」ことになります。

逆に、市街化区域は「市街化させていく地域」なので、地目が田や畑でも家を建てることは出来ます。(宅地に変更出来る)

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 土地選びで重要なのは「道路」
  • トラブル回避のためには「境界標」や「越境物」の確認も!
  • 土地選び初心者は「調整区域」に注意(安いので掘り出し物と勘違いする)

戸建ての建売などは分譲地なので「住宅用地として適した形」になっています。

しかし、土地だけを探して買うとなると難易度は格段に上がります。

マイホームブルーにならないように丁寧にチェックしていきましょう。

 

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