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不動産とは何なのか?土地や建物以外でも不動産になるものとは

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「不動産とは何ですか?」

この質問に自信を持って答えられる方はどれくらいみえるでしょう。

もちろん多くの人が土地や家が不動産というのはご存じだと思います。

では、物置や外構はどうなのでしょうか?

その他にも「庭に生えている大きな木」なども、はっきりと不動産になると答えられる方は少ないと思います。

今回は意外と知っているようで分からない「不動産の定義について」わかりやすく解説していきます。

 

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不動産の定義は「民法」に定められている!

民法第86条1項(不動産及び動産)には、「土地及びその定着物は、不動産とする」とあります。

土地が不動産というのは分かりますが、条文に記載されている「定着物」とは何なのでしょうか?

 

定着物とは何なのか?

定着物とは「ある物体(ここでは土地)に付着して容易に分離しがたいもの」をいいます。

例えば、土地に物置が置いてあった場合「土地に固定されて容易に移動できない」のであれば、それは不動産として扱われることになります。

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判例では「建物の一部や基礎にボルト、釘、スパイクなどで固定されただけでは定着物とはいえない」とされています。

また、逆に手で押せば動くような状態であれば、不動産にはなりません。

そのように考えれば「土地に根で付着している立木も不動産となる」わけですね。

 

民法第86条2項について

民法第86条2項では「不動産以外のものは、すべて動産とする」とあります。

具体的にいうと、敷地に置いてある土管などは定着物とは言えません。

手で簡単に動かせる物ではありませんが、土地と一体化していないので動産となります。

 

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土地と建物は同一の不動産になるのか?

土地への定着していれば物置でも不動産になるということなので、家などの建物も当然に不動産として扱われます。

しかし「土地及びその定着物」と「建物」は一緒ではありません。

 

民法第370条(抵当権の効力の及ぶ範囲)

民法第370条(抵当権の効力の及ぶ範囲)には「抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ」とあります。

つまり「建物」と「土地及びその定着物」は別物として考えるということです。

定着物は「土地と一体化したもの」で、建物は「土地とは別の不動産」になります。

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そのため、建物は土地と切り離して売却することができますし、他人の土地に建物を建てて「建物と土地の所有者は別々」とすることも可能です。

 

建物の定義とは何なのか?

ちなみに、民法上に建物の定義はありませんが、建築基準法第2条第1項では「土地に定着する工作物のうち、屋根があり、柱又は壁があるもの」とあります。

そのため、実務では建築中の建物であっても「土地に定着し屋根と柱又は壁があれば建築物」とみなします。

 

建物には何が含まれるのか?

ちなみに建物の中に網戸や照明、家具などがあれば「建物の一部」として扱われるのでしょうか?

この点については、民法第242条(不動産の符号)に「不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する」とあります。

「従して付合」とは、くっついて離れないということです。

そのため照明や網戸やカーテン、ソファなどは動産扱いになりますし、門や塀に簡単に取り外しが出来ない造作家具であれば建築物の一部となります。

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キッチンなども簡単に取り外しできないので建物に含まれますね。

 

土地と建物の関係について

ちなみに土地と建物は「それぞれ別の不動産」という扱いですが、その他に建築基準法では「1つの敷地に1つの建物物のみしか建てられない」という原則があります。

そのため、1つの敷地に新たに建築物を設ける時は、

  • すでにある建物を壊して新たに建てる
  • すでにある建物と渡り廊下などで繋いで1つの建築物とする

ようにしなければなりません。

でも、不動産登記法上では「1筆の土地に複数の建物が存在しても何ら問題はない」のです。

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法律によって扱いが違うと難しく感じてしまいますよね。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 不動産とは「土地及びその定着物」のこと
  • 土地と建物は別の不動産として取り扱う
  • 定着物の判断は「容易に取り外し難い物」かどうか

不動産や建物の定義が明確でないと「建物の一部として買ったつもりだった」というトラブルが避けられます。

また、売主も不動産ではない残置物などは処分しなければいけませんので、不動産取引に関わる全ての人は不動産の定義について「知っておいて損ない」です。

 




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