「住宅ローンでマイホームを購入したけど、転勤で引っ越しすることになった。」
空き家のまま住宅ローンを払い続けることが厳しければ「売却」か「賃貸」のどちらかを選択することが現実的ですが、住宅ローンの返済中にマイホームを賃貸に出す場合は注意が必要です。
住宅ローンは「契約者が購入した物件に自分で住む」という条件で低金利で融資してくれているので、賃貸に出すなら金利等の支払条件が変わってきます。
しかし、なかには「賃貸に出しているけど、金融機関から何も言われず住宅ローンを返済し続けている」という方もみえます。
はたして住宅ローンの返済中に賃貸に出しても、金融機関は黙認してくれるのでしょうか？ それとも正直に伝えるべきでしょうか？
住宅ローン返済中に賃貸に出すと、どうやってバレる？
まず住宅ローンの返済中に賃貸に出しても「黙っていればバレないんじゃない？」というと、残念ながらバレます。
どうやってバレるか、付き合いのある担当者に話を聞くと
- ローン残高証明など「転送不要」の郵便物でバレる
- 近隣住民から情報提供される
などがあるようです。
賃貸に出しても滞納しなければ黙認される？
賃貸に出していたことがバレても「返済が滞らない限り黙認される」というケースもあるようですが、黙って賃貸にしていることで、次のような厳しいペナルティが科されることもあります。
- 即時全額返済を求められる
- 賃貸を始めた時に遡って金利を再請求される
こういったリスクを考えれば、正直に伝えた方が気持ちも楽だと思います。
不動産担保ローンへ借り換えになった場合
返済中に賃貸に出したことで住宅ローンが利用できなくなった場合、不動産担保ローンへの借り換えで対応することになります。
不動産担保ローンとは、不動産を担保にしたローンで使用用途は住宅購入などに限りません。
不動産担保ローンを利用するには新たに審査が必要ですが、通過すれば問題なく賃貸に出すことができます。
無担保ローンに比べて金利は低いですが、それでも住宅ローンよりは高くなってしまいます。
住宅ローンと家賃の二重払いで生活はどうなる？
住んでいるマイホームを賃貸に出して引っ越しをするということは、住宅ローン（もしくは不動産担保ローン）と家賃の二重払いになります。
ローン返済と家賃のダブルで生活は厳しくなりそうですが、賃貸に出すころで「家賃収入」が見込めるので必ずしも生活が厳しくなるとは言えません。
転勤や介護などの事情があるなら報告すべき！
住宅ローンでマイホームを購入しても、転勤や介護など「やむを得ない事情」で賃貸にしたい場合は、金融機関も寛大な処置をしてくれるようです。
そういった場合に金融機関が確認したいポイントは、以下になります。
どのような理由で引越しするのか？
金融機関が柔軟な対応をしてくれる「引っ越しの理由」としては、
- 転勤
- 介護
- 両親との同居
などになります。
住宅ローンの残債額
住宅ローンの残債額が多いと金融機関の対応は厳しくなります。
「残債額が多い＝初めから賃貸にしようと考えていた」とも受け取られないので、この点は言うまでもないかもしれません。
引っ越し先の家賃
引っ越し先で賃貸を借りる場合「住宅ローンと家賃の二重払い」になります。
そうなれば金融機関も当然に、住宅ローンの返済に支障が出ると考えます。
もし、はじめから賃貸にする可能性があるなら
ここからはオススメ出来る話ではありませんが、いずれ転勤等の可能性があるなら住宅ローンは「フラット35」がオススメです。
フラット35では転勤等のやむを得ない事情で一時的に居住できない場合、住所変更の手続きは必要ですが「融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能」になっています。
もちろん、初めから投資目的で融資を受けた場合は一括で返済を求められる可能性はあるので注意は必要です。
まとめ
さいごに記事のおさらいをします。
- 住宅ローンの利用中は「転送不要」の書類が届くのでバレる
- 転勤等の事情があれば金融機関も相談に乗ってくれる
- フラット35は返済中に賃貸に出す場合も条件が緩い
- ただし、初めから投資目的の場合はどこでも厳しい対応になる
住宅ローンはあくまで「自分で住む」ことが目的で、そのために金利は低くなっています。
しかし、なかには転勤や介護などの事情がある場合は金融機関も鬼ではないので、まずは相談してみましょう。
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