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住宅ローンの審査基準!融資の可否が決まる3つのポイントとは?

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突然ですが、金融機関の住宅ローンの審査基準には何があるかご存じでしょうか?

ズバリ融資の可否を決める要素には次の3つがあります。

  1. 「返済比率」…1年間の総返済額が年収の何%を占めているかの比率
  2. 「担保評価」…金融機関が抵当権を設定した物件の評価
  3. 「属性」…勤務先、勤続年数、他の借り入れが無いなど

これから住宅ローンを申し込む予定の人は、この3つ審査基準は必ず知っておきたいポイントです。

ここでは住宅ローンの審査基準のについて詳しく解説していきましょう。

 

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借入れ可能金額も計算できる「返済比率」とは?

返済比率とは、年収に占める年間の返済額の割合のことです。

年収や金融機関によって異なりますが、フラット35では次になります。

  • 年収400万円未満…30%以下
  • 年収400万円以上…35%以下

あくまで「融資可能額」を算出するものなので、返済比率内であれば必ず融資してもらえるわけではありませんが、現在の収入でどのくらいまで融資が可能か計算することが出来ます。

 

返済比率から「返済額」を計算する

例えば、年収500万円の人が返済比率35%で借りる場合

  • 5,000,000円×35%=1,750,000円

175万円が年間返済額となるので、こちらを12で割って

  • 1,750,000円÷12=145,833円

月の返済額が分かります。

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逆に、500万円の年収の人が毎月12万円返済する場合の返済比率はどうなるのでしょうか?

 

年間返済額÷年収×100=返済比率

では、具体的な数字を入れてみましょう。

まず年間返済額を計算するので

  • 120,000円×12=1,440,000円(年間返済額)
  • 1,440,000円÷5,000,000円×100=28.8%

返済比率は28.8%となります。

 

住宅ローンシミュレーションを使用する場合の注意点

また最近はWEBで簡単に住宅ローンの試算をすることが出来ます。

住宅ローンシミュレーション

その時に注意したいのは「金利」です。

住宅ローンの金利は、審査を行う時の金利と融資が実行される時の金利は違います。

例えば、銀行に行くと「変動金利0.625%」と大きく記載されているのは、融資の実行金利です。

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しかし、その横に「店頭標準金利2.475%」等と小さく書かれていたりするのですが、そちらが審査金利になります。(審査金利が店頭金利の場合)

 

例えば、年収500万円で月々の14万円返済するとして、金利0.625%で総額いくら借入れ出来るか計算すると5,280万円になります。

だからといって5,280万円の融資を申し込んでも、審査金利が2.475%であれば3,930万円なので完全にオーバーとなります。

住宅ローンの試算を自分で行なう際は金利に気を付けて下さい。

 


 

※ 済比率に収まれば必ず融資が実行されるわけではありません。

ただ、返済比率をオーバーするような資金計画では審査の土台にも乗らないので注意が必要です。

 

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住宅ローンの審査基準「属性」とは?

金融機関の方が「属性がよい」ということがありますが、ここで言う属性とは

  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 安定した収入がある
  • 他からの借入れがない

などから、毎月きちんと返済出来そう・貸したお金が回収しやすそうな場合を「属性がよい」と言います。

逆にいくら収入が良くても、それが永続的に続くとは思えない人のことを「属性がよくない」と言います。

 

属性がよくないと住宅ローンに通らないのか?

属性を判断する上で「勤続年数は1年以上」など、金融機関によって最低ラインを設けていることがほとんどです。

では、その最低ラインに満たない場合は融資を受けられないかというと、その金融機関では難しいでしょう。

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しかし、あまり属性を重視しない所もあり、その代表格が住宅金融支援機構の「フラット35」です。

 

フラット35の審査は厳しい?本審査に落ちるケースが多いってマジ

これから家の購入を考えている人「フラット35」という名称を聞いたことがあるのではないでしょうか? フラット35とは「住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)」が提供している、全期間固定金利型の住宅ローンのこ ...

 

フラット35は一般的に属性が厳しいと言われる、自営業や転職したばかりの人でも審査の土台に上ることができます。

属性が心配な方は、フラット35を検討してみるのも良いと思います。

 

審査基準の最重要ポイント「担保評価」について

返済比率も制限内で、属性も良くても融資が実行されるわけではありません。

金融機関は滞納があった時のことを考え「物件を担保に取る(抵当権を設定する)」のですが、その担保評価が低いと融資は通りません。

よく住宅ローンの事前審査に通った方で「審査と同じ金額(もしくはそれ以下の金額)であれば違う物件でも問題ない」という方がみえますが、実際は物件が変更になれば再び事前審査は行なわれます。

 

担保価値の低くなる物件とは?

担保評価が下がる物件には次のようなものがあります。

  • 再建築不可
  • 違法建築物
  • 既存不適格
  • 流通性の低い物件(借地権など)

とくに再建築不可と違法建築物には金融機関は融資しません。

ただ、既存不適格のマンションは「住宅ローンを組みにくい」こともあり、市場価格は割安になっていることが多く現金で購入するならお得感はあります。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 住宅ローンの審査基準は「返済比率」「属性」「担保評価」が重要!
  • 住宅ローンの試算をする際は「金利」に注意する
  • 属性が厳しい場合はフラット35を検討してみる
  • あまり担保評価は気にしない人が多いが、金融機関はある意味一番重要視している

最近はネット銀行系の住宅ローンもあるので「自分ですべて行なう」方も増えてきました。

そういった人はとくに今回の3つのポイントを意識することをオススメします。

 



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