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住宅ローンの決済日の流れ!融資の実行日には何が行なわれるの?

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住宅ローンで最期に行なうことが「決済」になります。

つまり、住宅ローンの融資実行日です。

でも住宅ローンの決済って何をするんでしょうね?

住宅ローンの決済は色々な人が集まって進むので、忘れ物などすると場の空気が凍りつきます。

そんな空気にならないためにも、ここでは住宅ローンの決済について詳しく解説していきます。

 

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住宅ローンの決済日の流れ

決済日で行なわれることを簡潔にまとめると、

  • 売主の書類を司法書司が確認して、所有権の移転登記に必要な書類に記名押印する
  • 買主は金融機関から融資を受ける
  • 融資が実行されたら物件の残代金等を売主指定の口座に振り込む
  • 着金を確認して取引完了

となり、これらの一連の流れを決済と呼びます。

それぞれ掘り下げて行きましょう。

 

売主の本人確認(書類の確認)

決済では、まず売主の本人確認が行われます。

  • 登記識別情報(権利書)
  • 印鑑証明書
  • 写真付きの身分証明書
  • 評価証明書

などを司法書士が確認することで、売主が物件の所有者だということを確認します。

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この確認を怠って関係のない第三者の不動産を移転するわけにはいかないので、慎重を期して司法書士が確認作業が行います。

 

委任状に買主が署名捺印

移転登記は売主・買主の当事者が行なうことも出来ますが、間違いがないように住宅ローンでは必ず司法書士が登記手続きを行ないます。

その移転登記手続きを司法書士が行なう旨の委任状に売主・買主が署名捺印をします。

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登記費用を節約したいので自分で行なうと言っても銀行はOKしてくれません。

 

振込伝票などの記入をする

司法書士による本人確認等が済んだら、買主は支払明細に基づいて振込伝票や支払伝票へ記入を行います。

売主の残代金だけではなく仲介業者への手数料など、振込伝票や支払伝票に間違いのないように記入します。

  • 残代金
  • 仲介手数料
  • 登記費用

支払伝票には、買主の口座届出印の押印が必要です。

 

住宅ローンの融資実行

ここまで終わると、ついに融資が実行されます。

振込伝票、支払伝票、買主の通帳、身分証明書を添えて融資担当者へ渡します。

 

支払い→着金確認

融資が実行されると、買主の口座から売主の口座へ振り込まれます。

売主着金を確認して物件の鍵を渡し、領収書を発行します。

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土地の場合は、観念的にならざるを得ないので、事実確認のために「引渡確認書」などの書面を作成して、引き渡し日を明確にしておくと望ましいです。

 

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決済日に備えて準備することは?

住宅ローンの決済日は、その日に合わせて多くの関係者が一堂に会うことになります。

売主・買主含めて仕事などの調整をつけ、全員がその日のために日程を合わせるので間違いが無いように事前の準備が重要です。

 

当事者への連絡

売主・買主の当事者間で協議して決済日や決済場所を協議します。

売買契約書に記載されている決済日は、遅くともその日までに代金を支払う最終支払日を記載していることが多く、売主と買主の協議で前倒しすることも可能です。

また、売却物件に抵当権等が設定されている場合、抵当権者や司法書士で事前に打ち合わせが必要になるので、スケジュールは早めに決めておきます。

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決済日や決済場所が決定したら、契約当事者・司法書士・抵当権者へ仲介業者が連絡をして調整を行ないますので、その際に売主・買主それぞれに必要な書類等も確認しておきましょう。

 

買主が準備すること

買主は決済当日に登記費用や仲介手数料を現金で支払う場合、定められた方法で支払えるように準備しておきます。

 

売主が準備すること

事前にどのような登記手続きが必要になるかを司法書士と確認しておきます。

例えば、抵当権がついた物件を移転させる場合「抵当権抹消登記」が必要になります。

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また、相続登記や住所変更登記が必要であれば、必要書類や登記費用も変わってくるので注意して下さい。

 

物件の最終チェック

融資が実行されれば引き渡しになるので、その前に

  • 売買契約時に確認したことと変わったことはないか?
  • 契約時に発見できなかった不具合はないか?
  • 新築物件では契約内容通りに完成しているか?
  • 契約内容と変更された点はないか?

なども確認しておきましょう。

 

決済はどこで行って、どれくらいの時間が掛かるの?

決済は売主、買主、取引に関わった不動産会社、金融機関の融資担当者、移転登記を行う司法書士が集まり、融資を受ける金融機関で行います。

金融機関の営業日である平日の午前中に行うことがほとんどです。

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遅くても13時にはスタートしないと振り込みなどが間に合わなくなります。

 

所要時間は1時間前後ですが、5日・10日・25日などのいわゆる「ゴトー日」は金融機関が混雑するため、手続き完了までにかなり時間がかかることもあります。

時間に追われず決済を行なうためには、朝一番からスケジュールを組むのが安心です。

 

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まとめ

さいごに記事のおさらいをします。

  • 住宅ローンの決済が完了すると、ついに引き渡し!
  • 決済には売主・買主・司法書士などが揃うので事前準備はしっかりと
  • スムーズに終わらせたいなら朝一番に決済を始めると良い

決済が終われば長かった住宅ローンも全て完了です。

ですが、これから住宅ローンの支払いが始まるので頑張っていきましょう!

 



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