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マンションの築年数の限界は?ココに異常が出てたら気を付けて!

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マンションの購入を検討しようと考えた時「マンションの寿命ってどれくらいなんだろう?」と思った方は多いのではないでしょうか。

強固な鉄筋コンクリート造のマンションだと寿命は長そうに思う反面、築年数の経過している賃貸マンションを見ると「50年も経てば随分痛むな」とも思います。

ちなみに、国土交通省が公表した鉄筋コンクリート造のマンションの建替え工事の平均着工年数は「37年」とされています。

しかし、1929年(昭和4年)から84年」に渡って活躍してきた鉄筋コンクリート建造物があったのも事実です。

 

(「同潤会上野下アパートメント」84年の歴史を経て2013年6月ついに解体)

こちらの「上野下アパートヘメント」は、国土交通省発表の建て替え平均年数から考えると倍以上も寿命がもったことになります。

では、逆になぜ他のマンションは40年前後で建て替えを行ったのでしょうか?

そもそも「マンションの寿命(築年数の限界)というのは何年なのか?」が根本的に気になるところです。

ということで、今回は「マンションの築年数の限界」について解説していきましょう。

 

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マンションの築年数の限界って何年なの?

まず「マンションの寿命=倒壊」とした場合、日本のマンションは寿命になっても「建物が倒壊」してしまうことは考えにくいです。

日本のマンションは「建築基準法で構造が強固なものになるように定められている」ので、ひび割れや破損はあっても「倒壊」まで至ることはほぼありません。

最近のマンション広告では「100年経っても大丈夫」みたいな宣伝文句もありますが、倒壊しないということで言えば嘘ではないと思います。

もちろん想定外の大地震が起きたときは倒壊の可能性もありますが、鉄筋コンクリート造のマンションが倒壊するなら「他の建物」も軒並み倒壊していることでしょう。

 

ただ、マンションの寿命を「人が住むには危険」という基準で考えた場合は、マンションで最も多い構造形式の「鉄筋コンクリート造」で寿命はおおよそ30~50年。

「鉄骨鉄筋コンクリート造」でも50年前後の寿命になります。

しかし、これはどちらも鉄筋や鉄骨などの「躯体」に問題が出るのではなく、どちらも利用している「コンクリートに限界」が訪れるのです。

 

コンクリートの寿命は50年!?

法政大学の溝渕利明教授は「コンクリート崩壊―危機にどう備えるか」で、以下のような条件によってコンクリートは早ければ50年が寿命と述べられています。

  1. 温度・湿度
  2. 水分量
  3. 二酸化炭素濃度
  4. 塩化物
  5. 砂や砂利の材質

 

コンクリートが寿命に近づき強度が弱くなって来れば、ひび割れや剥離などが発生します。

結果、内部の鉄骨を錆びさせたりコンクリート落下の事故などに繋がってしまうので「人が住む」という観点で考えるとマンションといえども築年数の限界は50年と考えられるのです。

では、仮に中古マンションを購入する時は「築年数50年のマンション」は、すぐに寿命が来てしまうので購入する価値はないのでしょうか?

次にそちらをみていきましょう。

 

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築年数が経過しているマンションは「管理」に注目!

マンションの寿命は、建物そのものよりも「管理」によって大きく変わります。

ここで言う管理とは、例えばコンクリートにひび割れを発見した場合に「修繕するのか?放置しておくのか?」という対応の仕方ですね。

この管理が全くされていないとマンションの寿命は早く訪れますし、逆に管理をしっかりしているマンションなら寿命が50年を越えることもあります。

マンションの管理をチェックすれば、そのマンションの本当の寿命もわかってくることでしょう。

マンションの管理は「修繕履歴」でチェックしよう!

マンションの管理がきちんとされているか否かを判断する際、わかりやすいのはマンションの「修繕履歴」を確認することです。

修繕履歴は、該当マンションの管理組合で保管されているはずなので確認してみましょう。

定期的に修繕が行われていればよいのですが、逆に修繕がほとんど行われていなかったり、さらに修繕履歴すら残っていないマンションは要注意です。

 

修繕履歴で確認したいポイントは、

  • 屋根防水
  • 外壁補修
  • 給排水設備
  • エレベーターなど共有部分 …etc

こういったポイントの管理が行き届いていないと、同じ時期に同じ会社で建てたマンションだとしても耐久年数は大きく変わります。

マンションの寿命はこの「管理」1つで大きく変わりますので、「築年数」よりも「管理のされ方」を必ず確認するようにしましょう。

 

マンションの寿命を長くするために出来ること!

適切な修繕を行っていても、マンションの寿命が来れば「建て替え」の話も出てきます。

分譲マンションは、区分所有者の80%が賛成すれば建て替え決議が承認されますので、全員賛成でなくてもマンションの建て替えは可能です。

また、マンションが寿命で非常に危険な状態にある場合は、区分所有者の賛成が80%に満たないときでも建て替え決議は可能ですが、これが簡単に話が進まないのがほとんどです。

 

マンションの診断を行うことも大切なポイント!

マンションの建て替えは新しい建物を設計する時間はもとより「マンションの住人同士の建て替えの権利調整など」で、とても時間がかかります。

そのため「見た目にボロも出てきているし、そろそろ築年数も限界かな?」という段階で動き出していたら調整している間にマンションがどんどん劣化していきます。

ですから、マンションは寿命になる前に「建築士などの専門家に建物を診断してもらう」こともマンション管理として大切なポイントです。

その診断で「補修で対応可能なのか?建て替えが必要なのか?」早い段階でわかってくることでしょう。

その上で建て替え決議などに掛かる時間も逆算した上で「修繕に備える」ことがマンションに長く住むために大事なポイントと言えますね。

 

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おわりに

いかがでしたか?

マンションの築年数の限界は、倒壊という観点で言えば「100年以上」でも問題ないでしょう。

ですが「人が問題なく住めるか?」となると、コンクリートの寿命が大きく影響することから環境によっては早ければ50年が寿命と考えられます。

しかし、それも管理をしっかり行うことで寿命(建て替えの時期)を伸ばすことも可能です。

 

中古マンション購入の際には「室内」よりも、コンクリートを利用している「外観」など重点的に見ることで管理のされ方も予想出来ますから注意してくださいね。

仮に購入しようか迷っている物件の外壁にすでにひび割れが発生しているとしたら「マンションは修繕に取り掛かるのに時間が掛かる」ことも逆算することも大切です。

コンクリートなどのひび割れを放置して状況が良くなることはありませんからね。

以上「マンションの築年数の限界は?ココに異常が出てたら気を付けて!」でした。

 

 
 

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