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敷金の返金はいつ行なわれる?民法改正で知っておくべきポイントとは

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「部屋を退去したけど、敷金が返金されない!」そんな話をネットでも見かけます。

敷金1ヶ月でも大きい金額ですから、やっぱり早めに返金して欲しいですよね。

とくに引っ越しはお金が掛かるので、余計に「早く!」って思います。

では、敷金の返金はいつ行なわれるのが妥当なのでしょうか?

じつは、今までの民法には敷金の返還について定めがなかったのですが、2020年4月1日から施行される民法改正で「敷金に関するルール」が明確化されました。

そこで、今回は民法改正の内容も踏まえ「敷金の返金について」詳しくお伝えしていきましょう。

 

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敷金の返金はいつ行なわれるの?

そもそも敷金とは「賃貸物件を貸主に返還するまでに発生する債務(賃料の未払い、物件の毀損等)を担保する目的で預けられる金銭」をいいます。

敷金の返還時期については、今回の民法改正で「賃貸借契約が終了して、賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じる」と定められたので、のらりくらりと敷金の返還に応じないことは出来なくなりました。

しかし、具体的に何日で返還するという定めもないので、なんだかんだで今まで通り「賃貸借契約書」の内容は重要です。

 

まずは「賃貸借契約書」を確認すべし!

敷金の返金時期を知りたい場合は、まずは「賃貸借契約書を確認する」ようにしましょう。

  • 退去引き渡しから1ヶ月以内
  • 退去した月の翌月末

など、おおよそ1ヶ月から遅くても2ヶ月以内という期間で、敷金の返金について記載があることが多いと思います。

そもそも民法改正で敷金の返還について明確にされたのも「昔から敷金に関するトラブルが多い」からなので、実務ではトラブル防止のために賃貸借契約に予め定めておくことが一般的です。

また、もしも賃貸借契約書に敷金の返還について記載がなくても、債務(原状回復に掛かる費用など)が確定すれば敷金を返還しない理由はありません。

その場合でも「2ヶ月あれば債務を確定させるのに十分な期間」と考えられるでしょう。

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ただ、部屋の毀損や汚損が激しいと原状回復の費用の算定に時間が掛かる可能性はあります。

 

敷金は「明け渡しまでの全ての債権」を担保する!?

敷金返金のタイミングについて、1つ注意点があります。

民法改正の一文を読むと、敷金は物件を明け渡したら「すぐに返金されるように勘違いしそう」ですが、借主の債権は敷金から差し引くことができるという性質をもちます。

例えば、賃貸借期間中に借主が家賃を支払わない場合、貸主は未払い賃料を敷金から差し引くことができます。

では、賃貸借契約が終わった後に「物件を明け渡さない」と、どうなるのでしょうか?

この場合もポイントになるのは「明け渡し」で、借主が賃貸借契約終了後に物件を明け渡さない場合も「賃料相当額の損害賠償債務を敷金から差し引く」ことができます。

つまり、明け渡しが完了しない限り「いつまで経っても敷金は返金されない」ということです。

 


 

今回の民法改正で「敷金返還債務が生じる」と定められたのは大きなポイントだと思います。

今どき敷金の返金を渋る業者は少ないと思いますが、借主(入居者)が「敷金返還を請求することが出来る」点については、知っておいて損はないでしょう。

 

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敷金が返金されないことってあるの?

敷金は明け渡し時に残額があれば返還されますが、レアなケースでは敷金が返金されないこともあります。

では、敷金が返金されないケースには、一体どのようなものがあるのでしょうか?

 

敷金返還請求権が「差押え」される!

例えば、借主が第三者からお金を借りていて返済しないといけない場合、そのお金を貸している第三者は敷金返還請求権を差し押えることが出来ます。

しかし、それでは敷金を預かっている貸主が困ってしまうので、敷金の差し押えには次のようなルールがあります。

  • 借主が明け渡しする"前" → 貸主は第三者(差押債権者)に敷金を返還する必要はない
  • 借主が明け渡した"後" → 貸主は第三者(差押債権者)に敷金を返還しなければならない

 

ただし、貸主は未払い賃料などの債務を控除した残額を第三者(差押債権者)に返還すればOKです。

仮に、敷金返還請求権が差し押えられている(裁判所から通知が届く)のに、借主に「敷金を私に返還して下さい」と頼まれたので返金してしまうと、貸主は第3者(差押債権者)に対して敷金の返還をする必要が出て来ます。

 

敷金返還請求権は「譲渡」もできる?

ちなみに、敷金返還請求権も債権の一種なので、借主は敷金返還請求権を譲渡することができます。

しかし、敷金返還請求権が譲渡されてしまうと「貸主は担保を失う」ことになるので、通常は敷金返還請求権の譲渡を禁止する特約(譲渡禁止特約)がついています。

仮に譲渡禁止特約があっても「落ち度なく知らない」のであれば、譲受人は物件の明け渡し後に敷金の返金を請求することが出来ます。

しかし、譲渡禁止特約のことを「知っていた場合」や「知らないことに落ち度があった」場合は、敷金の返還請求は出来ません。

 

借主から賃料未払いを敷金で相殺することはできる?

また、敷金は未払い賃料などに対して担保されるのであれば「未払い賃料を敷金で支払う」ことは可能なのでしょうか?

これについては、借主から未払い賃料を敷金から差し引いて欲しいという主張は出来ません。

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借主の敷金返還請求権は「明け渡しが完了してから発生する」ので出来ないのですね。

 

敷金が返金されない「敷引特約」とは?

敷引特約とは、敷金から一定額を控除するという特約です。

例えば、敷金2ヶ月(敷引き1ヶ月)という場合は「敷金1ヶ月分は返金しません」という内容になっています。

敷金や礼金という言葉は聞いたことがあっても「敷引き」や「償却」は聞いたことが無い方も多いと思うので、賃貸借契約の際には注意しましょう。

敷金の償却とは?償却になると敷金が返って来ないってマジですか!

敷金とは、一般的に賃貸物件を契約する際に「契約締結から物件を返還するまでに生じた債権を担保する預託金」です。 具体的には、未払い賃料や物件を損傷した場合の原状回復費用などが担保される、このような敷金を ...

 

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まとめ

今回は2020年4月1日から施行される民法改正も踏まえて、敷金の返金についてお伝えしてきました。

実際には今までと大きく変わることはありませんが、

  • 賃貸借契約が終了して、賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じる

という点は、敷金の返金を受ける側にとって安心できる内容だと思います。

また現場側の意見としては、賃貸は3月に入退去が多くなり繁忙期に入ります。

そのため3月は管理会社も「うっかり連絡し忘れていた」ということも無きにしも非ず。

賃貸借契約の期日を過ぎたり、明け渡しから1ヶ月過ぎても敷金の返金がなければ、むしろ連絡して下さいね。

 



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