設計・リフォーム

中古マンションをリフォーム!後悔する前に知りたい16のこと

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最近は中古マンションを購入して自分の好きなようにリフォームやリノベーションをする方も増えてきました。

物件価格が安く済む分、思い切ったリフォームが楽しめるのは中古マンション購入の1つのメリットだと思います。

でも、じつはマンションのリフォームは一戸建てと違って「全て自由に出来るわけではない」ことをご存知でしたか?

先日、友人が中古マンションを購入する前に相談に来たのですが「マンションは好き勝手にリフォーム出来るわけじゃないよ」と教えると驚いていました。

もし、そういった注意点を知らずに中古マンションを購入して、考えていたリフォームが出来ないとなると…。

 

まあ、普通に困りますよね。

というわけで、すでにマンション住まいの方であれば良いかもしれませんが、はじめてマンションを購入する方は「マンションのリフォームの注意点」についてご存知ないことも多々あるかもしれません。

ぜひマンション購入後に後悔しないためにもお付き合いくださいませ。

 

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マンションのリフォームを考える前の下準備

中古マンションを見て「こういう感じでリフォームをしたいな」と想像する前に、まずいくつかやるべきことがあります。

マンションリフォームは一戸建てと違うポイントがいくつかあるので確認していきましょう。

 

1.リフォームを考える前にまずは管理規約を熟読しよう!

マンションリフォームを計画する前に、まずは入居や購入時に頂いている「管理規約」を読みましょう。

その中に、リフォーム時の規定がいろいろ綴られていますが、特に「床材の防音性能」は要チェック!

細かく規定されていますケースが多いです。

他にも禁止項目なども書かれていますので、まずはリフォームを検討する前に管理規約の熟読は必至です。

 

2.リフォームを検討する際、必ず「施工図」を入手しよう!

マンション購入時にチラシなどに掲載されている間取り図は信用してはいけません。

じつは、現状と違っているものがほとんどなんです。

マンションの管理組合ないし管理会社に依頼すれば、必ず完成時の「施工図」と呼ばれる図面が保管されています(保管義務有り)。

正確な間取りを知るためにも、管理組合や管理会社に「施工図下さい」と依頼しましょう。

 

3.過去のリフォーム歴を調べよう!

先ほどの施工図と合わせて管理組合や管理会社に確認しておきたいことがあります。

それは「過去のリフォーム歴」です。

施工図はあくまで新築時の図面なので、その後にリフォームを施されていると、現状が違ったものになっている可能性があります。

大規模なリフォームは管理組合や管理会社に報告義務がありますので、過去のリフォーム歴を事前に把握して、施工図との違いを確認しましょう

 

4.設計施工できる工務店より設計専門の会社へ依頼しよう!

とかくリフォームは、設計も工事もできる「工務店」に依頼しがちです。

全てを任せることが出来るので「楽」ですが、どうしても手抜き工事の心配がぬぐえません。

そういった手抜き工事が心配な方は「設計専門の会社」に依頼すればそんな手抜きもチェックしてくれます。

また設計次第では、工務店やゼネコンに工事を丸投げするのではなく「コンストラクションマネジメント」という、工事箇所ごとに専門業者に依頼し、工費削減にも繋がる「分離発注方式」も選択できます。

多少コストはアップしますが品質は確実なので、しっかりしたリフォームを行いたい方は設計専門の会社に依頼した方がメリットが大きいかもしれませんね。

 

5.計画時に盛り込みすぎないように注意しよう!

リフォーム工事に不測の事態はつきものです。

計画はあくまで「理想型」で、実際はさまざまなトラブルが出てきます。

そういったトラブルは余計なコストが発生してしまいます。

計画時は予算いっぱいまで盛り込まず、余裕を持ったコスト配分を!

 

6.住みながらのリフォームはコスト増!仮住まいで工期も工費も短縮!

中古マンションを今から購入する方は問題ないですが、すでにマンションに住んでいるなら仮住まいは必要です。

「住みながらリフォームできれば」と思いがちですが、リフォームについてはメリットがありません。

工期は長くなり、工期を分ける必要が生じるので工費もアップします。

しかも生活しづらくなるので、良いことが何一つありません。

リフォームの際は「仮住まい」を用意して一気に工事を進めるのがベストです。

 

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マンションリフォームの外回りの注意点

マンションでは自分の所有である面積を「専有面積」と言いますが、ここで言う「外回り」は玄関扉や窓など共有面積との境目にあたる部分です。

こういった点は一戸建てに無いリフォームの注意点なので確認していきましょう。

 

7.玄関ドアの交換は不可!変更できるのは部屋側の塗装のみ?

まず玄関ドアは「区分所有法」で、室内の塗装や仕上げのみ専有部分となっています。

つまり「玄関ドアそのものは共用扱い」なので、リフォームの際の玄関ドアの交換は勝手にはできません。

ですが、管理組合に事前にその旨を伝えて了承が得られれば交換可能です。

 

8.窓は一切変更不可!ただし内側にもう1枚窓を設けて二重窓にするのは自由!

外に面する窓も共用部分扱いで窓ガラスの変更もできません。

しかし、その窓の内側にもう1枚窓を設けた「二重窓」にするのは自由です。

二重窓は断熱効果も抜群ですし防音効果もあります。

リフォームとしても設置するだけなので施工が簡単です。

 

9.バルコニーは固定するものは不可!動かせるものならOK!

マンションの醍醐味でもある「バルコニー」も、じつは共用扱いです。

よってバルコニーの手摺りなどの交換は不可ですし、床や壁に穴をあけたりビスを打ったりするのもダメです。

でも敷くだけのウッドデッキならOK。

固定するものでも管理組合の了承が得られれば可能です。

 

マンションリフォームの住戸内の注意点

中古マンションを購入したら何よりも充実させたい部屋のリフォーム。

しかし、ここにも「勝手にリフォームしていけない」箇所が多々あります。

 

10.エアコンの向きは変えられても位置は変えられない!

エアコンには室内から外へ繋がる「スリーブ」と呼ばれる穴が必要で、その穴の位置は変更できません。

また、新たに穴を開けることも基本的にはできません。

向きを変えるなどの微調整はできますが、エアコンの位置は基本的には変えられません。

あまり自由度はないものと考えましょう。

 

11.床材の変更は要注意!管理規約で床材の性能を規定されている可能性大!

とかくリフォームで床材をフローリングにしたくなりますが、管理規約ではそのフローリングについてかなり厳しく仕様が決められています。

フローリングはどうしても「音」が下の階に響くので、管理規約で規定されている遮音性能をともなった素材が必須となります。

クッションフロアなどは規定されていませんが、無垢材などのフローリングにリフォームする場合は注意しましょう。

 

12.既存と同じ工法なら壁と天井はかなり自由!

床は下の階への音の問題がありますが、天井と壁については壁紙を変更する程度になるのでとても自由です。

ただし壁紙だった部分を塗り壁にするなど、工法を変えるといろいろ問題が出てきます。

また防火性能も必要になるので、素材選びの際はその点も注意しましょう。

 

13.備え付けのものを設ける際は固定方法に要注意!場所によってはビスすら打てない!?

住戸内の壁や天井には、コンクリートの上に石膏ボードや木材など、必ず緩衝材が設けてあります。

その緩衝材にビスなどで固定するのは問題ありませんが、コンクリート躯体に穴を開けることはもちろんのこと、ビスなどを設けることはできません。

特に天井は仕上げのすぐ裏がコンクリートなので、直付けで新たな照明器具を設けることができません。

天井に新しい設備を設ける場合は、必ずその下地となる骨組みなども設置しましょう。

 

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マンションリフォームの水回りの注意点

中古マンションを購入して水回りの交換は必須でしょう。

水回りに関しては、戸建てと一緒で「位置を大幅に変更しなければ問題ない」と言えますが、キッチン、トイレ、お風呂とみていきましょう。

 

14.キッチンの位置は意外と自由!でもダクトは要注意!

水回りのリフォームは制約が多いと思われがちですが、キッチンについてはかなり自由度が高いです。

水回りで最も制約があるのが「排水」で、共用配管までの距離(勾配)が重要です。

キッチンの排水は流し台の部分だけで、既に高い位置にあり勾配が取りやすいので、キッチンの場所はかなり自由に変更できます。

ただし換気用のダクトは、キッチンの位置を変えれば変更が必要です。

下だけではなく上も見ましょう!

 

15.トイレの位置はほとんど変えられない!?

キッチンとは逆にトイレは排水位置が床部分なので、排水距離(勾配)の関係で位置の自由度はほとんどありません。

しかも古いマンションになると床に穴を開けて設置しているものもあり、その場合は交換するだけでも大工事になる可能性も高いです。

トイレは衛生機器を交換しても位置は変更しないのがおすすめです。

どうしても位置を変更したい場合は「トイレの床を底上げすれば変更可能」ですが、それでも位置の制約はありますので大移動は考えないようにしましょう。

 

16.お風呂の位置を変える場合は品番確認!サイズが同じならスムーズ!

ユニットバスは品番に数値4桁が必ず付いており、その同じ数字のものなら自由に交換可能。

「1418」など4桁の数値で、奥行き1.4m、幅1.8mのバスルームということになります。

この番号さえ事前に把握しておけばあとはカタログから同じ品番の気に入ったものを選ぶだけ。

サイズ変更がなければ自由にリフォーム可能です。

 

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おわりに

いかがでしたか?

マンションのリフォームで最も注意したいのは「管理規約」です。

一戸建てであれば好きにリフォームしても誰に文句を言われることもありませんが、マンションの場合は全てが自分のモノとは言い切れません。

結構、マンションリフォームでのトラブルは多いので必ず管理規約は確認するようにしましょう。

また「自分でリフォームを行うのは大変そうだな」という場合は、リノベーションマンションもお勧めです。

 

冒頭の私の友人はリノベーションマンションを購入しましたが、自分では思いつかないような綺麗なデザインを気に入っているようです。

また「すでに完成している」というのもメリットになりますね。

中古マンションのリノベーション物件!買う時は3つのことに注意して

宜しければ参考にしてください。

以上「中古マンションをリフォーム!後悔する前に知りたい16のこと」でした。

 

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