「注文住宅は高いから買えないよね…」
そんな風にはじめから諦めムードの方もみえると思います。
きっと注文住宅は高いし我が家は建売かなと、調べることもなく家を買ったのが私です。
実際に、フラット35の利用調査（2017年）を見ると、
- 建売…全国平均 3,337万円
- 土地付き注文住宅…全国平均 4,039万円
と、建売と注文で「おおよそ700万円の価格差」になっています。
やっぱり注文住宅の方が高いというデータですが、注文住宅もピンキリで坪単価40万円台なんて会社もあります。
そこで、ちょっと気になったのは「建売だと坪単価いくら」なのか？
我が家（建売）の坪単価を計算してみました。
建売と注文の差額！坪単価で比べるとどうなる？
実際に私の家（建売）の坪単価を計算すると60万円を超えて「えー！」と思ったのですが、よく考えれば外構工事費なども含めた価格でした。
工事費の詳細は分からないので、ある程度はざっくりした計算になりますが、建売の坪単価の計算方法は以下となります。
建売の坪単価の計算方法
そういった時にどうすれば建物価格を出せるかというと、まずは消費税に注目です。
不動産は建物（家）には消費税が掛かりますが、土地は非課税となります。
そのため「建物面積が100㎡で総額3,870万円（うち消費税150万円）の家」であれば、
- 150万円÷8％（2019年5月の消費税率）＝1,875万円（建物価格）
- 3,870万円-1,875万円-150万円＝1,845万円（土地価格）
となります。
ここから坪単価を計算したいわけですが、上記の建物価格に外構工事も含まれているので、ここではざっくり175万円引いて建物価格を1,700万円とします。
あとは、家の広さ105㎡を坪単価に変更して、
- 100㎡÷3.3＝約30.3坪
- 1,700万円÷30.3坪＝約56.1万円
となります。
もっと建売をバンバン建てるパワービルダーだと坪単価40万円代もありますが、建売でも坪単価50万円台は結構普通にあるんです。
そう考えると「坪単価45～60万円」という価格帯は注文住宅でも選べる会社はかなり多いので、建売と比べて注文住宅はかなり高いとは言えないと思います。
では、冒頭の「建売と注文の700万円の差額」はどうして生まれるのでしょうか？
注文住宅は仕様によって価格が大きく変わる！
先ほどの計算で建売とローコスト系の注文住宅であれば「坪単価に大きな差はない」ことが分かりました。
それなのにフラット35の利用調査では700万円ほどの差額がでるわけですが、考えられるのは2つ。
- 大手ハウスメーカーの坪単価80万円を超えるような家が平均値を上げている
- オプションを付けている標準仕様の坪単価よりも高くなっている
坪単価80万円のこだわり抜いた家のことは置いといても、やはり注文住宅であれば「ある程度好きなように」したいですよね。
そういったオプション価格が建売と注文の差額を生む要因となるわけですが、逆に「標準仕様で満足できれば建売とそう変わらない価格で注文住宅も買えるんじゃない？」ということです。
注文住宅は高くて手が届かないというのは、もはや昔のイメージ。
と、なんだか注文住宅を煽っているようになっていますが、建売と注文は差額以上に気を付けないといけないこともあります。
ここは価格以上に注意すべきなので超重要ポイントですよ。
注文住宅は建売よりも支払い計画が複雑！
真剣に注文住宅の家を買うつもりで調べないと「案外分からない」ことで超重要なので大文字で書きますが、
建売と注文住宅では支払い計画がまったく異なります。
ちょっと乱暴な説明ですが、建売は住宅ローンの融資実行までに支払うお金は多くありません。
でも、注文住宅の場合は住宅ローンの融資実行までに「総額の6～8割程度を3～4回に分けて支払う」のが一般的です。
つまり総額5,000万円であれば「3～4,000万円は住宅ローンの融資実行前に」支払いが発生して、これでは大変ですからほとんどの方が「つなぎ融資」や「分割実行」を行います。
つなぎ融資は聞いたことがあるかもしれませんが、住宅ローンの融資が実行されるまでの融資です。
ただ、住宅ローンとは違って無担保ローンなので金利が高く「利息だけで数十万円」ということもザラにあります。
とにかく建売と注文住宅では「支払い計画がまったく違う」という点は要注意です。
貯金なしで注文住宅は買えるの？
「注文住宅を買う時は支払い計画が大切なのは分かったけど、やっぱり貯金なしで注文住宅は買えないよね？」というと買えなくはありません。
貯金なしでも買っちゃえと勧めているわけではありませんが「家を買うには頭金2割は必要説」も昔の話で、現状はどんどん家を買いやすい環境が整えられています。
ただ、月並みですが「買えるのと払えるのは違う」ので、その点は勘違いしないようにお願いします。
おわりに
今回は「建売と注文住宅の価格差について」お伝えしてきました。
マイホーム購入で建売と注文住宅のどちらか迷っている方もみえると思いますが「価格差を理由に注文住宅を諦める」のは調べてからでも遅くはないと思います。
建売もピンキリですが坪単価を計算すれば「40～60万円程度」になりますし、逆に注文住宅で40～60万円の価格帯であれば「かなり会社も選べる」ところ。
気になる会社のカタログを取り寄せて調べるくらいの手間はかけても良いと思います。
ただ、注文住宅を検討する上で注意したいのは「支払い計画」です。
建売のイメージで考えていると注文住宅では大変なことになるので、そこだけは注意して下さいね。
以上「建売と注文の差額はどれくらい？価格で注文住宅を諦めるのは早いかも」でした。
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