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賃貸の又貸しはトラブルの元!家賃を払ってもバレるとアウトなの?

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先日、外国籍の方は入居不可という管理物件の入居者から「なんか外国人女性が住んでいるっぽい」という連絡を受けました。

「もう絶対にトラブルの予感しかしない」

そう思いつつも仕方が無いので現場に急行しました。

外国人女性が住んでいる部屋を訪れると、1人の女性が玄関に出てきて、さらに部屋の奥を見ると他に2人くらいいます。

この部屋の契約者は男性なのでどういうことか、その女性に話を聞くと元々の入居者(契約者)から借りているというのです。

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つまり「又借し」ということです。

とりあえず現時点では家賃が滞納されているようなトラブルは起こっていないのですが、はたして家賃さえ払っていれば賃貸の又貸しは問題ないのでしょうか?

 

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そもそも賃貸の又貸しは可能なの?

ズバリ結論から言うと「賃貸の又貸しは禁止」です。

これは契約書に記載がなかったとしても、民法612条で「賃貸人(大家さん)の同意が無いと、賃借権の譲渡や転貸(又貸し)は出来ない」と定められています。

ですが、何も知らずに友人や知人から又貸しさせて貰っているという方も実際にみえます。

では、そういった禁止ルールを知らずに又貸ししてしまった(又貸しの部屋を借りてしまった)場合はどうなるのでしょうか?

 

賃貸の又貸しがバレるとどうなる?違約金は発生するの?

まず又貸しがバレると「すぐに部屋を出て行け」と言われます。(契約者も住んでいる人も)

通常は貸主から突然部屋を出て行けというのは法律で認められていないのですが、又貸しの場合は特殊な例を除いて法律で認められているので違法ではありません。

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また、気になるお金についても「契約書に特約があれば違約金は請求」されます。

ただ、この違約金は「勝手に又貸ししやがって!50万円よこせ」というものではありません。(そういうのは認められません)

 

賃貸の又貸しがバレると「即刻退去」させられることもありますが、賃貸の退去については「2ヶ月前に連絡する」という契約になっていることが多いです。

しかし、即刻退去させると「通常は退去準備として見込める2ヶ月分の家賃」がなくなるので、特約として、契約違反で即刻退去するようなことになっても「家賃2ヶ月分は請求するよ」となるわけです。

とはいえ、第三者に又貸しして、

  • 家賃の未払い
  • 汚損や破損による修繕費
  • 火災や漏水など

こういったトラブルの責任は「借主(契約者)が請け負う」ことになります。

内容によっては損害賠償請求に発展することもあるので、気軽に又貸しはするべきではないですね。

 

でも、こんな又貸しは契約解除されないかも!?

但し、又貸しでも何でもかんでも契約解除になるわけではなく、

  • 家族を一時的に同居させた
  • 又貸し期間が一時的な使用にとどまる

などの場合は、背信行為(信用を裏切るようなこと)と認められないので裁判になっても契約解除は認められないでしょう。

但し、ここでのポイントは「一時的に」という点で、何か一時的に部屋を使わせてあげる事情があるのであればまだしも「ずっとはダメ」です。

友人や彼女に又貸しするのが禁止なのはもちろん、家族であっても原則又貸しは出来ません。

 

大家さんの立場からすれば、同じ家族でも「10年会社勤めしている兄」と「半年前にフリーランスをはじめた妹」では信用度が違ってきます。

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妹さんだったら部屋を貸さなかったかもしれませんからね。

ですから、基本的に賃貸では「契約当初に認められた入居者以外の人が居住するのはダメ」なんです。

仮に夫婦で住んでいて契約者だった旦那さんが亡くなって、奥さんがそのまま住み続けるような場合でも「名義変更」が必要となります。

 

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賃貸の又貸しがバレないと簡単に考えるのが失敗!

大家さんが近くに住んでいなくて、家賃を滞納しなければ「賃貸の又貸しはバレないんじゃないの?」と思う方もいるでしょう。

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でも、不思議と又貸しってボロが出るんですよね。

賃貸を又貸しするのも事情はあると思いますが、又貸しでトラブルになる人を見ていると「どこか性格がルーズ」なんです。

例えば、生活音がうるさいとか、ゴミ出しのルールがきちんと守れてないとか。

そして、同じ賃貸に住んでいる人から「クレームが入ってバレる」というのが定番コースです。

 

そもそも又貸しが法律で認められたらどうなる?

また又貸しがバレると「家賃払っているから問題ないでしょう」という方もいますが、ここは冷静に大家さんの立場になって考えてみましょう。

例えば、借主Aさんが勝手に暴力団組員Bに又貸ししました。

そして、Bが家賃滞納したので請求しないといけないのですが「もし自分が大家さんの立場だったら凄いイヤ」ですよね。

又貸しする方は「そんなことしない」というのですが、これは実際にあった事例です。

ですから、大家さんとしても又貸しに関しては「結構厳しい対応をとる方が多い」んです。

ちなみに同棲も簡単に考えてはダメです!

ちょっと補足ですが「彼氏(彼女)の部屋に転がり込んで同棲をスタートする」というようなケース。

じつは、これもダメなんです。

先述しましたが、賃貸は「契約当初に認められた入居者以外」の人が居住するのはNG。

とくに1Rや1Kは「一人暮らし専用」になっているので、同棲(二人)で住むこと自体アウトとなります。

 

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おわりに

今回は「賃貸の又貸しについて」お伝えしてきました。

賃貸で又貸しをする方の中には「民泊」のように利益目的で行う方もみえますが、予約を受けても即刻退去ではリスクの方が圧倒的に大きいです。

だったら安いアパートを見つけて不動産投資をした方が賢いのではないでしょうか?

ちょっと余談でしたが、賃貸の又貸しは「貸す方も借りる方も」お気を付け下さい。

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ちなみに、冒頭の外国人女性に部屋を又貸ししていた契約者さんに「又貸し禁止」ということを伝えました。

 

契約者さん曰く「家賃払っていれば問題ないと思って…」といっていました。(定番)

でも、そもそも外国籍の方は入居不可なので退去して貰い、そこに住んでいた外国女性の方は「外国籍の方OKのウチの管理物件」を紹介させてもらって事なきを得ました。

我ながらベストな解決の方法だったと思います。(自画自賛)

以上「賃貸の又貸しはトラブルの元!家賃を払ってもバレるとアウトなの?」でした。

 



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