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家購入に貯金はいくら必要?建売と注文住宅でまったく変わるよ!

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家を購入する時は「諸費用は貯金した方が良い」と言われます。

ですが、今は諸費用も住宅ローンで支払うことが出来るので「貯金がなくても家は買える」ようになっていますよね。

例えば、フラット35だと融資比率が9割以下と以上では金利が0.44%変わります。(2019年5月現在)

仮に3,000万円を借り入れたとすると、総支払い額は約270万円違ってきます。

金利 総支払額
1.29%(借り入れ:9割以下) 約3730万円
1.73%(借り入れ:9割以上) 約4000万円
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家の購入に必要な諸費用は5~10%と言われるので、ちょうど諸費用分貯金したイメージですね。

 

でも、ここで私が言いたいのは「金利アップの差額が勿体ないから貯金した方が良い」とうことではありません。(あった方がいいですけどね)

建売であればコレで済んだのが「注文住宅だったらもっとお金が要るよ!」ということです。

 

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家の購入は支払いの流れに注意!

まず、家の購入で見落としがちな点として「住宅ローンの融資は建物が完成してから」ということがあります。

「ふーん」と右から左に聞き流しそうですが、かなり重要なポイントです。

 

建売で引き渡しまでに現金が必要なものは?

まず建売を購入する場合に「ローン実行まで」に現金が必要なものを見ていきます。

<参考> 建売2,500万円(土地1,000万円+建物1,500万円)の諸費用

諸費用 金額
手付金 約100万円
仲介手数料 約92万円
印紙代(売買+ローンの契約書) 1万円+2万円
登録免許税 約20万円
登記申請費用 約25万円
住宅ローン保証料 金利+0.2%
住宅ローン事務手数料 5~15万円
火災・地震保険 10~30万円
固定資産税・都市計画税 約10万円

こういったものが一般的に諸費用と呼ばれ現金が必要とされますが、この中で「諸費用ローン」に含まれないのは、売買代金の手付けだけです。

不動産の登記とは?住宅購入の諸費用にあるけど分かりやすく教えて!

不動産売買契約書の印紙!負担するのは売主買主どっちなの?

 

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また、手付け金の額も交渉の余地はあるので「建売の支払いは住宅ローン実行日にまとめる」ことが出来ます。

建売の場合は「建物が完成している」ので、とくに困ることはないでしょう。

しかし、これが注文住宅だと結構違ってくるんです。

 

注文住宅で引き渡しまでに現金が必要なものは?

注文住宅の支払いタイミングは、建物完成前(=住宅ローン実行日)までに3~4回あります。

まず建築工事でも、

  • 地盤調査費
  • 工事着手金(おおよそ建築費の20~30%)
  • 工事中間金(おおよそ30%)

というように、完成までに2~3回の支払いが行われるのが一般的です。

 

さらに、土地を購入する場合も「建物完成前に支払う」ので、

  • 土地契約の手付け
  • 土地購入代金

こちらが必要となります。

さらに、建築事務所などに設計を依頼すると

  • 設計料(工事着手前に20~30%)

もあります。

 

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建売と比べて注文住宅は「ローン実行前の支払い」が沢山あります!

これらを全て現金で用意するのは大変なので、住宅ローンの融資実行日まで必要なお金を借りる「つなぎ融資」があります。

でも、これが思ったよりもお金が飛んでいくんです!

 

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つなぎ融資の金利だけで数十万円も!?

まず、つなぎ融資は「住宅ローンとは別の扱い」になります。

つなぎ融資の金利は2~4%と住宅ローンに比べて高く設定されていて、またローンの事務手数料も別途必要です。

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それを踏まえて、例えば先の例(土地1,000万円+建物1,500万円)でつなぎ融資をするとどうなるのでしょうか?

 

仮に金利を2.4%で土地購入費1,000万円を建物が完成するまで6ヶ月借りるとします。

  • 1,000万円×金利2.4%÷365日×180日(6ヶ月)=118,356円
  • つなぎローン融資事務手数料 約10万円

これだけでも結構しますが、さらに「工事の着手金・中間金」もあります。

着手金・中間金ともに「1,500万円×30%=450万円」とします。

  • <着手金>450万円×金利2.4%÷365日×120日(4ヶ月)=35,506円
  • <中間金>450万円×金利2.4%÷365日×90日(4ヶ月)=26,630円

さらに「住宅融資保険用手数料(家が建たなかった場合の保険)」もあるので、つなぎ融資の利息だけで30万円前後の支出が発生することになります。

 

そして、つなぎ融資は「利息を差し引かれて」入金されることが多いので、利息分は現金を用意していないと支払いがショートしてしまいます。

これ、結構大きいですよね。

 

注文住宅を買いたいなら貯金は多いほど良い!

ここで少しまとめます。

注文住宅でつなぎ融資をうけることを前提にしても「手付金」と「つなぎ融資利息分」は(一時的でも)現金を用意する必要があります。

また、つなぎ融資の金利は「マイカーローンよりも高い」ですから、貸して貰えるから借りるでは勿体ないです。

もし貯金があるのであれば、土地の購入費や工事着手金など「つなぎ融資の借入期間の長いもの」は、優先的に払った方が得です。

そして、もう1つ注意したいのは「注文住宅はこれから建てる」ので、予定通りにいかないことも考えられます。

 

ちなみに工期が伸びた場合はどうなる?

工期が延びれば、当然「つなぎ融資も延長」せざるを得ません。

金利の負担も出ますから、契約の際には「後期が延びたらどうなるのか?」は要チェックです。

一般的には契約書に工期が伸びた場合の「遅延損害金」についての記載があると思います。

しかし、ここで注意したいのは「内容」です。

  • 請負代金の1/2000
  • 未完成部分の金額の1/1000
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どっちが得でしょうか?

 

計算してみると「請負代金1,500万円×0.002=3万円」に対して「未完成部分(仮に200万円)×0.001=2,000円」となります。

つなぎ融資延長の利息だけではなく、賃貸住まいであれば家賃も必要です。

さら~と契約書を読み流している場合ではないですよね?

全然変わってきますから要チェックですよ!

 

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おわりに

今回は「家を購入する時の貯金について」お伝えしてきました。

ちょっと内容がむずかしいと思うので、再度ポイントをまとめます。

  • 建売は諸費用も「住宅ローン(金利安い)」で借り入れ出来る
  • 注文住宅の諸費用は「つなぎ融資(金利高い)」で建物完成まで借りないといけない
  • さらに工期が延びた場合は、つなぎ融資も延長になる

 

ようするに、建売と注文住宅では「負担やリスクが違う」ということです。

注文住宅で家を建てたいと思うなら、ちょっとこの点も意識しつつ貯金を感が手貰えると良いかなと思います。

以上「家購入に貯金はいくら必要?建売と注文住宅でまったく変わるよ!」でした。

 



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