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賃貸の仲介手数料は上限1ヶ月?知らないと損することが多すぎだよ!

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賃貸も売買も営業経験のある私ですが、じつは賃貸の仲介手数料に関してはモヤッとするところがあります。

というのも、嘘では無いけど「なんか説明がずるい」気がするんですよね。

例えば、賃貸の仲介手数料の「上限は1ヶ月」という説明。

確かにそうなんですが、宅建業法の解説を読めば「言葉が足りていない」ことが分かります。

そうかと思えば、仲介手数料が半額や無料だったり「どうして違うのか?そういった会社はどこなのか?」気になることは多いと思います。

そこで今回は「賃貸の仲介手数料について」隅から隅まで詳しく解説していきましょう!

 

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賃貸の仲介手数料の上限について詳しく解説!

ちなみに、ここで言う賃貸の仲介手数料は「居住用建物の賃貸借」に限ります。

少し難しく聞こえるかも知れませんが、ようするに「私たちが生活するための部屋をエイブルなどの仲介会社から紹介して貰う」場合の話です。

事務所や代理契約では話が変わるので、念のためにお伝えしておきます。

 

賃貸の仲介手数料の上限は0.5ヶ月が正しい?

まずは賃貸の仲介手数料の上限について解説していきましょう。

よく賃貸の仲介手数料は上限1ヶ月と解説されていますが、じつはこれ「依頼者の承諾があった場合に限り」です。

原則は、貸主と借主それぞれ「賃料の0.5ヶ月分以内(税別)」で、双方から受け取る報酬の上限は「賃料の1ヶ月分以内(税別)」となっています。

■ 貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。

この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。

参考元<国土交通省> 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

fudou
仲介手数料は1ヶ月分ですと説明されて、よく分からないので「はい」というと依頼者から承諾があったとみなされるんですね。

 

とはいえ「仲介手数料は1ヶ月分じゃないと紹介できません」と業者から言われたら、やむを得ないと納得してしまう方もみえるでしょう。

でも、だったら初めから仲介手数料が半額の業者で探せばいいんです!

 

仲介手数料が半額の仲介業者ってどこなの?

皆さんの街でも見かける「大手の仲介業者」と言えば、

  • エイブル
  • ミニミニ
  • アパマンショップ
  • ピタットハウス

などではないでしょうか?

じつは、このうち「エイブル」と「ミニミニ」は仲介手数料が半額になっています。

賃貸物件は「どこの仲介業者でも紹介が可能できる一般媒介が多い」ので、仲介手数料が半額の業者から先にまわった方がお得です。

oyatu
感覚的には一般媒介と専任媒介(特定の業者でしか扱えない物件)の比率は「8:2」くらいです。

 

ちなみに、先に仲介手数料1ヶ月の会社から申込みをして、改めて仲介手数料が半額の会社から申し込むために「キャンセルして再申込み」しても、基本的には貸主も受け付けません。

そこで貸主が「どっちでも良いから」と申込みを受けてしまえば、仲介業者からの信用を失ってしまい、今後は物件を紹介して貰えなくなるからです。

 

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賃貸の仲介手数料の計算について

先ほどの引用部分「貸借の媒介に関する報酬」で、賃貸の仲介手数料の計算は

  • 依頼者から承諾が"ある"場合…借賃の1ヶ月分以内(税別)
  • 依頼者から承諾が"ない"場合…借賃の0.5月分以内(税別)

と分かりました。

しかし、ここで言う借賃とは「共益費」などを含んだ費用のことなのでしょうか?

 

賃貸の仲介手数料に「共益費」は含まれない!

結論から言うと、仲介手数料の借賃とは「家賃」のことで共益費などは含みません。

例えば、家賃が50,000円で共益費が3,000円の物件で、1ヶ月分の仲介手数料を承諾しているのであれば、

  • 50,000円×1.1(消費税)=55,000円

となります。

しかし、ちょっと注意したいのは「駐車場」の仲介手数料です。

 

でも駐車場には仲介手数料がかかる!

部屋を借りる際に「一緒に駐車場も契約する」ことがありますが、駐車場に関しては仲介手数料が発生します。

例えば、先ほどと同様に家賃50,000円と共益費3,000円の物件に、合わせて駐車場6,000円が加わるとすると、

  • 50,000円×1.1(消費税)=55,000円
  • 6,000円×1.1(消費税)=6,600円
  • 55,000円+6,600円=61,600円

となり、家賃と駐車場を合わせた「61,600円」が合計の仲介手数料となります。

fudou
ちなみに、月極駐車場(土地のみ)の契約では宅建業法が適用されないから「手数料の上限が1ヶ月という決まりは無い」ので注意です。

建物利用を目的としない土地のみの賃貸借契約では民法が適用されるんですね。

 

賃貸の仲介手数料を無料にする方法について

賃貸の仲介手数料は「仲介(紹介)に対する手数料」です。

ですから、貸主から直接借りると仲介手数料は発生しません。

ただ、貸主から直接借りると言っても大家さんと交渉するのではありません。

 

仲介手数料無料になるサイトを探せ!

管理会社が自社で管理する物件(自社物件)は「管理会社が貸主」になるため、貸主との直接契約になります。

少し前は大東建託の物件を直接大東建託から借りれば仲介手数料は無料でした。

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残念ですが、現在は仲介手数料が発生するようになっています。

しかし、全国的な知名度は少し落ちるかも知れませんが、まだ仲介手数料無料の管理会社はあります。

ビレッジハウスはカンニングの竹山さんのCMで見たこともあるかもしれませんが、じつは「ソフトバンクグループ」なんですよ。

 

近くの仲介業者でも無料の物件はあるかもしれない!

ちなみにエイブル・ミニミニ・アパマンショップ・ピタットハウス等のお近くの仲介業者でも「仲介手数料無料」になる物件はあるかもしれません。

というのも、上記仲介会社大手の半数以上はFC店です。(中身は地元の不動産会社)

そのため仲介業と合わせて管理業も行なっていて、自社管理物件を持っており「貸主と直接契約」になるケースもあります。

もちろん他の費用が高くては意味がありませんが、ストレートに「仲介手数料が無料の物件はありますか?」と聞いてみてもいいですね。

 

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まとめ

賃貸では契約に掛かる費用以外にも、引っ越しや家具家電などお金が掛かることが目白押しです。

入居者の立場だと初期費用が抑えられれば嬉しいと思うので、しっかりと仲介手数料についておさらいしておきましょう。

  • 賃貸の仲介手数料は「承諾があって」上限が1ヶ月になる
  • 仲介手数料が半額の大手仲介業者は「エイブル」と「ミニミニ」
  • 賃貸では初めに申し込んだ店で契約するのが暗黙のルール
  • 仲介手数料無料を狙うなら管理会社がアツイ!

などがありました。

とくに店をまわる順番なんて気にする方はほとんどいない思いますが、意外と大切なポイントなので覚えておいて下さいね。

仲介手数料が安いと嬉しいので、私が部屋探しする時も絶対に意識します!

 



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