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2022年問題をわかりやすく!トラブルになるか予想もしてみました

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突然ですが、みなさんは「2022年問題」をご存じでしょうか?

不動産業界では「2022年問題で都市部の土地価格が下落するのでは?」と騒がれているのですが、ご存じないかもしれませんね。

では、2022年問題で何が心配されているかというと、

  • 生産緑地指定が一斉に解除されて土地が過剰供給される
  • その影響で土地の資産価値が下がる

などがありますが、逆にこれから家の購入を考えている人にとっては「安く買えるチャンスになるかも」しれません。(2022年になってみないと結末は分かりませんが)

というわけで、今回は2022年問題をわかりやすく解説すると共に「2022年問題はどうなるのか?」も予想したいと思います!

 

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まずは2022年問題の原因となる「生産緑地」について

「そもそも2022年問題とは何なのか?」というと、冒頭でもお伝えした生産緑地指定が一斉に解除されることです。

そのため、まずは「生産緑地の指定解除について」解説していきましょう。

 

2022問題で騒がれる「生産緑地指定解除」とは?

まず、生産緑地を簡単に説明すると「都市部に緑を残そう」という目的で始まりました。

市街化区域内の農地で一定の要件を満たすと指定を受けることができて「最低30年間は農地を維持する代わりに税金を大幅に下げる」という1992年に始まった土地制度です。

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例えば、宅地課税で100万円だったのが「生産緑地指定を受けると1万円になる」ようなイメージがわかりやすいと思います。

 

税金の優遇が大きいことから「1991年のは650haだった生産緑地地区が1992年の新制度に変わると一気に15109haまで増加」しました。

その後も生産緑地区はわずかに減少するにとどまってきましたが、30年後の2022年に生産緑地指定が解除になると税金が上がるし「皆さん土地売ってしまうんじゃないの?」と騒がれているわけです。

 

2022年問題で本当に土地価格は下落するのか?

もう初めにズバッと私の予想をお伝えすれば「あまり大きな問題は起こらない」と思っています。

少なくても2022年問題の影響を受けるのは「関東・関西・中部」に限られます。

その理由について順番にお伝えしていきましょう。

 

生産緑地地区は「関東・関西・中部」に集中している

そもそも2022年問題ですが、この影響を受けるのは「生産緑地地区」がある地域になります。

生産緑地地区は下記の表を見て貰えば分かるように関東・関西・中部に集中しています。

都市数 面積(ha)
茨城県 9 89.9
埼玉県 37 1792.8
千葉県 22 1175.3
東京都 27 3293.4
神奈川県 19 1380.2
長野県 1 3.1
石川県 1 0.1
静岡県 2 237.6
愛知県 34 1165.9
京都府 11 837.1
大阪府 34 2068.0
兵庫県 8 526.3
奈良県 12 606.9
和歌山県 1 73.5
福岡県 1 2.1
宮崎県 1 2.1

参照元国土交通省の資料(H27.3)から作成

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ですから、よほど地方の方は2022年問題は気にしなくても大丈夫でしょう。

また、2022年になると「固定資産税が払えない農家が続出する!」というタイトルの雑誌も見かけますが、税金も一気に上がるわけではありません。

また「特定生産緑地指定」という制度もあります。

 

「特定生産緑地指定」などの救済措置がある!?

特定生産緑地指定をわかりやすく言うと「生産緑地指定の更新」です。

特定生産緑地指定になると、10年ごとに更新され、固定資産税・都市計画税は「引き続き農地評価・農地課税」となります。

また、生産緑地指定を解除しても税率は5年間で段階的に上がります。

こういった救済措置があるので、2022年になったからといって売りに出す方が急増するとは考えにくいかなと思います。

 

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そして、今後どうなるのか注目なのが「田園住居地域」です。

田園住居地域は2018年4月1日に新たに用途地域に追加されたのですが、こちらも2022年問題を見据えて「田畑と市街地の共存を図る」ことが目的です。

ようするに「市街地に田畑などの自然がなくなる」ことを国も問題視しているわけですね。

ですから、上記の対策で足りなければ大きな問題にならないように措置はとられるのではないでしょうか?

 


 

とはいえ、リスク管理から考えれば「2022年問題が起こったら?」という観点を無視するわけには行きません。

せっかくなのでそちらについても考えて行きましょう。

 

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2022年問題が起こったら一体どうなる?

結局2022年問題で一番大変なのは「生産力指定を受けている農家の方」です。

ですが、これから家を買う方や、すでに家を持っている方も、2022年問題がまったく影響が無いとは言えません。

「私が当事者だったらどう考えるか?」をお伝えしています。

 

これから家を買う方にとっての「2022年問題」は?

まず、建売業者やデベロッパーはむしろ「土地の仕入れのチャンス!」とばかりに2022年を待っています。

そんなわけですから、これから家を買うと考えている方は「2022年問題で住宅の供給が増えて安く買えるならラッキー」ですよね。

ですから、関東・関西・中部地区で「生産緑地地区がある地域で家を買う予定」であれば待ってみるのもアリだと思います。

ただ、先にお伝えしたように「2022年になったから急に問題が起こる可能性は低い」と考えているので、あまり2022年問題は気にせず子供の成長などタイミングを優先して住宅購入を検討します。

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急いで買う理由もないなら待つというスタンスです。

 

すでに家を持っている方にとっての「2022年問題」は?

じつは私の住んでいる地域にも生産緑地地区はあります。

そのため「2022年問題で不動産の資産価値がどうなるか?」は話題になりますが、とりあえず住居として利用しているなら気にしても仕方が無いと思います。

ただ、これが投資資産としてアパートなどを持っていれば一気に悩むところ。

もちろん満室経営であれば保有ですが、大掛かりなリフォームなどで支出が大きいタイミングであれば売却も視野に入れます。

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リスクが高いと判断したら身軽な状態にするのが「投資の秘訣」です。

 

むしろ「何かしらの農業ビジネス」が生まれるかも!?

じつは「何かしらの農業ビジネスがアツイ」のではないかと思っています。

というのも、2022年問題の対策の1つである「田園住居地域」ですが、こちらは直売所や農家レストランなどの設置が可能となります。

都市部の住宅地ですし、何がと言われると困るんですが(苦笑い)何か出来そうな気はしますよね。

 

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おわりに

今回は「2022年問題について」お伝えしてきました。

結局2022年問題とは、生産緑地指定という税金が安くなる制度が終わるので「一気に土地が売りに出るんじゃないか?」ということが懸念されていることでした。

でも、そもそも2022年問題も

  • 2017年…特定生産緑地指定制度
  • 2018年…田園住居地域

と、色々と対策を打ってきているのが現状ですし、やはり大きな問題にはならないのではというのが個人的な見解です。

 

ただ、これから家を買う、投資資産を持っているという方であれば、少し気にした方が良いかもしれません。

まずは上記の対策がどう影響を及ぼすかを見定めていきたいところです。

以上「2022年問題をわかりやすく!トラブルになるか予想もしてみました」でした。

 



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