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不動産の印紙税!金額の一覧から貼らなかった時の罰則まで幅広く解説

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私たちの日常生活でも「印紙」を貼付する機会はあるので、他の不動産の税金に比べて印紙税は身近かもしれません。

しかし、不動産では「土地を買う」のと「家を建てる」では契約書が異なり、また契約書の内容に応じて課税のされ方も変わるので少々難しくなります。

ちなみに、印紙税とは「印紙税法別表第一」に掲げられる文書(課税文書)を作成する際に課税される国税です。

そんな不動産の印紙税を少しでも分かりやすくするために、今回は印紙税で抑えておくべき基本ルールから契約書毎で課税される印紙税額まで幅広く解説していきたいと思います。

 

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不動産の印紙税!まずは基本ルールから

不動産取引は契約金額が高いので、印紙代も安くありません。

そのため「納税義務者が誰なのか? 契約内容に変更があった場合はどうなるのか?」など、色々と気になるところが出て来ます。

そこで初めに印紙税で気になりやすいポイントを、ズバッとお伝えしていきましょう。

 

印紙税の納税義務者は?

印紙税の納税義務者は「課税文書を作成した者」になります。

ですが、実務では「契約書を保管する者」が負担するのが一般的です。

実際、もっとも契約書が必要な人は「買主」なのに、作成者が売主だから印紙税は売主負担とすると契約がスムーズに運びません。

そのため、契約書(原本)が1通で保管するのが買主であれば「買主が負担」しますし、契約書を2通作成して売主と買主それぞれが保管する場合は「売主と買主がそれぞれ負担する」のが一般的です。

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ちなみに、課税文書の作成者が「国や地方自治体」の場合は、非課税文書になります。(印紙が貼られない)

 

契約書のコピーにも印紙は貼るのか?

契約書の写し・副本・謄本等(ようするにコピー)は原本と比べて証拠能力が低く、仮に原本とコピーの内容が違った場合に裁判で有効な証拠となるのは原本です。

そのため、ただ契約書をコピーしただけであれば、印紙を貼る必要はありません。

但し、以下のように「原本と同じように契約の成立を証明する」ことが明らかな場合は、課税対象となります。

  • 「原本と相違ない」や「契約成立の証として本書2通を作成し、甲乙各自が1通を保管する」といった文言が入っている
  • 契約当事者の双方、または契約書の所持者ではない側の署名・押印があるもの
  • 原本とコピーに割印のあるもの

 

印紙税の課税客体

印紙税の課税客体(課税の対象となるもの)は、契約の成立を目的とした文書(課税文書)です。

しかし、不動産取引に関わる全ての契約書等が課税されるかというとそうではありません。

ここは表で見ていきましょう。

課税されるもの 課税されないもの
売買・交換・贈与契約書 媒介契約書(委任に関する契約書)
予約契約書 使用貸借の契約書
地上権の設定や譲渡に関する契約書 抵当権・永小作権・地役権・質権の設定や譲渡に関する契約書
金銭の受取書(5万円以上) 営業に関しない金銭の受け取り(個人売買など)
「土地」の賃貸借契約書 「建物」の賃貸借契約書

※ 建物の賃貸借契約では「契約書に印紙は貼らない」ですが「受取書(領収書など)には印紙を貼る」ので注意!

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また、本契約に先立って作成される「仮契約書」や、契約内容を補充する「念書や覚書」も印紙税の課税対象になります。

 

印紙税の課税標準

印紙税の課税標準(課税される対象の金額)は、課税文書に記載されている金額です。

契約書 課税標準
不動産の譲渡に関する契約書(売買) 売買金額
不動産の譲渡に関する契約書(交換) 売買金額
不動産の譲渡に関する契約書(贈与) 記載金額が無いので「記載金額のない契約書」として扱う
土地の賃貸借契約書 返還予定のない金銭の額(権利金・礼金・更新料など)
地上権の設定や譲渡に関する契約書 「返還予定のない金銭の額

※ 「記載金額のない契約書」の印紙税額は200円

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土地賃貸借契約書に記載される「保証金・敷金・賃料など」は返済される可能性があるので課税標準となりません。

 

契約金額が変更した場合

契約書に印紙を貼付した後に、契約金額が変更した場合の対応は以下となります。

  • 「増額変更」…差額分(5,000万円→6,000万円の場合は、差額1,000万円分)
  • 「減額変更」…記載金額がないものとして扱う(200円)

 

交換契約書の場合

交換契約書では、契約金額の書き方によって課税標準が変わります。

仮に「A土地(5,000万円)とB土地(6,000万円)を交換する」として、

  • 「ABそれぞれの金額」が記載されている…高い記載金額の方
  • ABの価格の記載が無く「交換差金のみ」が記載されている…交換差金(ABの差額1.000万円)
  • 「ABの価格と交換差金」が記載されている…高い記載金額の方

つまり、交換契約書では「契約書で一番高い記載金額」が課税標準となります。

 

印紙を貼らなかった場合はどうなる?

課税文書に印紙を貼付しない、もしくは消印しなかった場合には「過怠税」が追徴されます。

まず貼付しなかった場合は、本来貼るべき印紙税額に加えて2倍に相当する金額が追徴されます。(合計3倍)

また、自己申告した場合は本来貼るべき印紙税額の10%が追徴されます。(1.1倍)

消印をしなかった場合は「消印していない印紙の額面」が過怠税額です。

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但し、印紙が貼付されていなくても契約自体は有効となります。

 

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不動産に関する契約書の印紙税額の一覧

例えば、住宅取得を目的とした一般的な不動産取引では、次の契約書を締結することになります。

  • 不動産譲渡契約書(土地や家を買う時の契約書)
  • 建設工事請負契約書(家を建てる時の契約書)
  • 金銭消費貸借契約(住宅ローンの契約書)

あと、合わせて「受取書(領収書など)」の印紙税額一覧も記載しておきます。

 

不動産譲渡契約書の印紙税額一覧

不動産譲渡契約書 本則税額 軽減措置後
1万円未満 非課税 非課税
10万円以下 200円 200円
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

※「令和2年3月31日まで」に作成された不動産譲渡契約書(売買や交換など)は、軽減税率が適用されます。

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ちなみに10万円以下は10万円ピッタリを含んで、10万円超は10万円を含みません。

 

建設工事請負契約書の印紙税額一覧

建設工事請負契約書 本則税率 軽減措置後
1万円未満 非課税 非課税
100万円以下 200円 200円
100万円超~200万円以下 400円 200円
200万円超~300万円以下 1,000円 500円
300万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

※「令和2年3月31日まで」に作成された建設工事請負契約書(売買や交換など)も、軽減税率が適用されます。

 

設計監理業務委託契約書はどうなる?

他人の労力を利用する契約には「請負・委任・雇用」がありますが、この中で印紙税が課税されるのは請負契約のみです。

そこで「設計監理業務委託契約書」の印紙税はどうなるかというと、ここは少し難しいところ。

まず「設計」に関しては、こちらは請負契約になるので印紙税の課税対象となります。

しかし「監理」は委任になるので印紙の貼付は必要ありません。

では、設計監理業務委託契約書はどうなるかというと「請負」の要素があるので課税対象と判断されます。

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監理やコンサルティング業務でも「内容に請負の要素があると課税対象になる」ので、安易に委任と判断するのは避けた方が良いです。(税務署で相談しましょう)

 

金銭消費貸借契約書の印紙税額一覧

金銭消費貸借契約書 本則税額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円超~50万円以下 400円
50万円超~100万円以下 1,000円
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 1万円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円
5,000万円超~1億円以下 6万円
1億円超~5億円以下 10万円
5億円超~10億円以下 20万円
10億円超~50億円以下 40万円
50億円超 60万円
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例えば、ペアローンだと「契約書が2通」になるので印紙はそれぞれ必要になるんですね。

 

受取書(領収書など)の印紙税額一覧

受取書 本則税額
5万円未満 非課税
5万超~100万円以下 200円
100万円超~200万円以下 400円
200万円超~300万円以下 600円
300万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 2,000円
1,000万円超~2,000万円以下 4,000円
2,000万円超~3,000万円以下 6,000円
3,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 2万円
1億円超~2億円以下 4万円
2億円超~3億円以下 6万円
3億円超~5億円以下 10万円
5億円超~10億円以下 15万円
10億円超 20万円

 

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まとめ

今回は不動産取引に関わる税金から「印紙税」について解説してきました。

振り返ってみれば結構ポイントがありましたが、その中でも

ポイント

  • 印紙税の納税義務者は「文書の作成者」でも、実務では「文書を保管する者(通常は買主)」が納めることが一般的
  • 契約書のコピーも「原本と同等の効力を有する」場合は印紙は貼付しなければならない
  • 印紙を貼らないと実質3倍の過怠税が発生する

あたりはトラブルになりやすいので、とくに注意しておきましょう。

ちなみに印紙を間違って貼った時は「裏側を濡らしてノリを溶かす」と綺麗に剥がせますよ。

 



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