住宅ローンに登場する費用には、事務手数料・契約書に貼る印紙代・抵当権の設定登記費用などがあります。
しかし、その中で最も高額な費用が「保証料」です。
保証料は「保証会社に支払う費用」になります。
現在は保証会社を利用することが必須条件となっているので、連帯保証人を自分で見つけるから保証料を免除したいというわけにはいきません。
では、この保証料は交渉の余地は無いのでしょうか？
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住宅ローンの保証料は交渉の余地がある！
結論から言うと、住宅ローンの保証料は交渉の余地があります。
ただ、単純に「保証料安くしてよ～」と交渉するかというとそうでもありません。
まずは少し保証会社について説明が必要なので、順番に解説していきます。
交渉が可能なのは「金融機関系の保証会社」になる
まず保証会社には「独立系」と「金融機関系列」の2種類があります。
銀行等の金融機関は系列の保証会社を保有しているのですが、それとは別に金融機関に属さない独立した保証会社も利用します。
ここで注意したいのは「独立系の保証会社しか利用できない場合」は交渉はかなり厳しいと思って下さい。
独立系の保証会社は、金融機関系の保証会社が流した属性の厳しい人でも「保証料を払ってくれたら受けますよ」という感じです。
そのため、交渉するなら「金融機関系の保証会社を利用する場合」になります。
交渉は「内枠方式」でトータルの金利で計算される
保証料の支払い方法には、次の2つがあります。
- 「外枠方式」…先払いで支払う
- 「内枠方式」…金利に上乗せして支払う
ちなみに、どちらの支払い方法が安くなるかというと「外枠方式」になりますが、内枠方式は金利に保証料を上乗せすることで「お金を準備しなくても良い」のがメリットです。
保証料を先払いできるなら
先ほど外枠方式と内枠方式では、外枠方式の方が安いとお伝えしました。
これはシミュレーションをすると、どうしても外枠方式の方が安くなるのですが、ここに住宅ローン減税を踏まえて考えると「現金を手元に残して減税期間が終わったら繰り上げ返済をする」のも良いと思います。
少し話が逸れたので、ここまでのポイントをまとめると
- 保証会社は金融機関の系列
- 内枠方式で保証料を支払う
という場合に、トータルの金利で交渉することが可能です。
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複数の銀行で審査申込みするのが効果的！
では保証料を含めた住宅ローンの交渉は「どのようにするのか？」ですが、これは競合するのが一番早いです。
「A銀行は保証料も含めた金利●%ですけど、B銀行さんはどうですか？」が、自分で頑張って交渉するよりも効果的。
多くの人は不動産会社で勧められた銀行で住宅ローンの事前審査を申し込んで、そこで通ったら他で審査を受けることはありませんが、これは本当に勿体ないと思います。
申込用紙を書くのは手間だけどメリットは十分にある！
複数の銀行に事前審査の申し込みをしても問題はとくにありません。
強いて言うなら、事前申し込みの用紙を複数枚書くのが面倒なだけです。
しかし、5,000万円を35年ローンで借入れて「金利が0.8％から0.6％（▲0.2％）に下がった」としたら、総額支払いで約189万円も差が生まれます。
保証料の無いネット銀行はお得なのか？
ネット銀行など、最近は保証料がかからないことをサービスとしている金融機関も増えてきています。
では、初めから保証料の掛からない金融機関で住宅ローンを借りればお得なのでしょうか？
保証料が無くても「融資事務手数料」が高い！？
融資事務手数料は、保証料が必要な銀行や信用金庫でも掛かります。（定額で33,000円や55,000円になっていることがほとんどです）
しかし、ネット銀行で保証料が無料でも「融資事務手数料が2.2%」というところもあります。
ただ、楽天銀行のように「保証料無料・事務手数料は一律330,000円」と少しお値打ちなところもありますし、フラット35も保証料無料ですが「事務手数料が0.5～0.8％」になっています。
この点は調べてみることをオススメします。
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まとめ
さいごに記事のおさらいをします。
- 住宅ローンは保証料も含めた「金利」で交渉は可能
- 保証会社には「独立系」と「金融機関の系列」がある
- 交渉は複数の銀行で事前審査を受けるのが効果的
- 保証料無料でも事務手数料が高いと意味が無い
住宅ローンで利用する銀行は金利だけに注目するのは賢くありません。
保証料も含めた事務手数料や繰り上げ返済手数料など「金利以外にも目を向ける」ようにしましょう。
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