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住宅ローン本審査に落ちる確率は5%未満?そこに入ってしまう理由とは

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不動産の売買契約後に行なうことは「住宅ローンの本審査申し込み」です。

各金融機関が行なう住宅ローンの事前審査の精度は高く、虚偽報告や不告知でなければ本審査で落ちる確率は5%もないと思います。

住宅ローンの本審査が通らないケースとして、大きく

  • 事前審査と本審査で申し込み内容が異なる
  • 本審査の条件が満たされなかった

の2つに分かれますが、とくに事前審査と本審査で申し込み内容が異なる場合は「自分のミス」が原因というケースもあるので注意が必要です。

というわけで、ここでは住宅ローンの本審査で落ちないための注意点についてお伝えしていきましょう。

 

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事前審査と本審査で「申込み内容」を変えてはいけない!?

冒頭で住宅ローンの本審査に落ちる確率は「事前審査で虚偽や不告知ではない」でなければ5%未満とお伝えしました。

ただ、悪気が無く知らなかったとしても、事前審査と本審査の内容が異なってしまうケースもあります。

以下、実際にやりがちな例をいくつかご紹介します。

 

個人信用情報に問題が見つかる!?

今までにキャッシングなどを行なったことがなく、事前審査に問題なく通った後も個人信用情報には気を付けましょう。

本審査までにクレジットカードの引き落としが出来ない場合も「個人信用情報でアウトになる可能性」があります。

税金やスマホの未払いが無いように、普段よりも多めに口座に入金しておくと安心です。

 

事前審査から本審査の間に転職をした!

最近は転職も当たり前の時代になっていますが、住宅ローンの事前審査から本審査の間はグッと我慢して下さい。

事前審査と本審査で収入が変われば、当然落ちる可能性が高まります。

また、もし転職してしまった場合は「改めて住宅ローンに申し込むにも勤続年数的に不利」になります。

そのため、転職は「融資が実行されて家の引き渡しが終わってから」するようにしましょう。

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事前審査から本審査までに、新たに別の借入れをした!

家の購入と合わせて車を買い換える方は多いのですが、ここで注意したいのは「住宅ローンの融資より先に車を購入してはいけない」という点です。

仮に事前審査は通っても、本審査までに車をオートローンで購入してしまうと「毎月の返済額が増える」ので、本審査に落ちる可能性が高くなります。

車を買い換えたい場合も「住宅ローンの融資が実行されてから」であれば問題ないので、順番には注意して下さい。

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クレジットカードを新規で作るのもやめておきましょう!

また新規で借入れするわけではありませんが、クレジットカードを作成するのも本審査の前はやめておきましょう。

クレジットカードの「キャッシング枠」は、いつでもお金を引き出せることから借り入れと同じに見られます。

 

住宅ローンの「借入れ金額」や「物件条件」が大きく変わった!?

例えば、事前審査では2,000万円で申し込んだのに、本審査では2,500万円で申し込みをする。

また、物件の面積や所在地が変わるような場合も基本的にアウトです。

とはいえ、このようなケースでは金融機関の担当者も本審査前に注意してくれると思います。

ですが、仮に本審査に落ちたいから「わざと落ちるよう変更した」場合は、融資利用特約が適用されないことが考えられます。

 

融資利用特約とは?

予定していた住宅ローンの融資が利用できないのに「家は買わないといけない」では大変です。

そのため、一般的には住宅ローンの融資が実行されなければ「売買契約を解除できる」ように特約が付されます。

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これを「融資利用特約」や「住宅ローン特約」と言います。

但し、本審査に落ちた原因が「虚偽や不告知」であれば、融資利用特約は適用されません。

また、わざと本審査に落ちるような行為をして融資が実行されない場合は、契約債務不履行による損害賠償責任を負うこともあります。

 


 

基本的に事前審査から本審査までの間は「何もしない」ことがベストです。

とくに引き落とし口座には十分に入金しておいて、引き落としされないことが無いように注意しましょう。

 

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住宅ローンの本審査の「条件が満たされない」ケースとは?

ここまでは住宅ローンの本審査に落ちないように「自分で注意できる」ことでした。

しかし、なかには「不測の事態」で本審査に落ちてしまうこともあります。例えば

  • 健康面の問題(団体信用生命保険に加入できない)
  • 物件の担保評価に問題があった

などが考えられます。

 

団体信用生命保険に加入できない!?

団体信用生命保険とは、返済者が亡くなった場合に「保険で住宅ローンの残債を支払う」という生命保険です。

そのため、ほとんどの金融機関では団体信用生命保険に加入することが融資実行の条件になっています。

事前審査の段階では持病の有無など自己申告ですが、本審査では病院で健康診断を受けるので、ここで何かしらの病気が見つかると本審査に落ちる可能性があります。

もし、健康面で団体信用生命保険の加入が難しい場合は、持病があっても加入が認められる「ワイド団信」や、団信加入が任意の「フラット35」などで住宅ローンの申し込みを検討してみましょう。

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物件の担保評価に問題があった!?

住宅ローンの本審査に落ちるときに、意外と多いのが「物件の担保評価に問題が見つかった」ケースです。

新築の戸建てを購入するのであれば余程問題ありませんが、中古物件だと建築基準法を満たしていなかったとか、更地であれば「埋蔵文化財包蔵地」という可能性もゼロではありません。

 

埋蔵文化財包蔵地とは?

埋蔵文化財包蔵地とは、古墳・貝塚・土器などが地中に埋もれている土地のことをいいます。

仮に家を建てるために土地を購入して、いざ地盤を彫ってみて土器が出て来たら「家が建てられない」です。

稀なケースといえば稀ですが、住宅ローンの審査どころか住宅計画をすべて変更しなければいけません。

 


 

通常、これらの住宅ローンの融資が実行されないことに買主の責任がない場合は、融資利用特約で売買契約はリスク無しに解除されます。

しかし、融資利用特約には、

  • 「解除条件型」…融資が非承認になった場合、自動的に契約解除となる
  • 「解除権留保型」…融資が非承認になった場合、解除を申し出ることで契約解除となる

解除権留保型は、解除通告期限があり「期限を過ぎると無条件解除できない」ので注意が必要です。

 

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おわりに

今回は、住宅ローンの本審査に落ちるケースをお伝えしてきました。

実際、住宅ローンの本審査に落ちる確率は5%以下で「事前審査に通れば本審査も通る」ことがほとんどです。

その中で本審査に落ちてしまう理由としては、

  1. 虚偽や不告知で事前審査と内容が異なる
  2. 事前審査から本審査の間で「申し込み内容が変わる」ことをしてしまう
  3. 健康面や物件の担保評価に問題が見つかった

この3パターンです。

また、虚偽や不告知がバレずに本審査に通ったとしても「発覚した時点で住宅ローンの契約は解除される」ので、なにせ事前審査はしっかりと申し込みしておきましょう。

以上「住宅ローン本審査に落ちる確率は5%未満?そこに入ってしまう理由とは」でした。

 



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