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仲介業者はいらないと思う!それでも介入させる大きなメリットとは?

インターネットで「不動産の仲介業者なんていらない!」という意見を見掛けます。

不動
じつは私も不動産業界で働く前は仲介業者はいらないと思ってました。(苦笑)

実際に不動産取引は個人間取引が認められていますので、仲介業者を介入させなくても構いません。

しかし、それでも仲介業者が存在してきたのは「やはり不動産取引に必要だから」ですし、私も仲介で契約を重ねるにつれ必要性を感じようになりました。

不動産取引で仲介業者はいらないと考えている方も多いかも知れませんが、ここでは仲介業者を介入させるメリットについてお伝えしていきます。

 

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仲介業者を介入させるメリットとデメリットは?

まず、不動産取引で仲介業者を介入させるデメリットは「仲介手数料を支払う」ことでしょう。

国土交通省が定める仲介手数料の上限は次のように定められています。

物件価格 仲介手数料(税別)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円
おやつ
※ 400万円以下の物件を売却する場合、売主の同意があれば最大18万円(税別)まで請求が認められます。

金額だけを見れば手数料が高いと考える方は多いと思います。

しかし、手数料を支払っても仲介業者を介入させるメリットは以下になります。

 

売主と買主の「調整役」が仲介業者の役目!?

実際に仲介業をしていて難しいと思うのは「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」の話をまとめるという点です。

定価のない不動産でお互いが自分の主張だけを押し通せば話はまとまりませんし、片方だけが得するようなことでも良い取引とは言えないでしょう。

そういった利益の相反する当事者の調整役として仲介業者は必要になります。

また、そもそも売り手と買い手を見つけること自体が簡単なことではありません。

今はスーモなどで簡単に物件情報を見ることが出来ますが、その広告掲載に至るまでにも物件調査や査定などの業務が発生しています。

端から見ると楽そうな仲介業も、契約に至るまでに様々な業務に時間と労力とお金を掛けているんです。

 

仲介業者の業務について

ちなみに、仲介業者は次のような業務を行います。

  • 物件の情報収集
  • 販売活動(広告出稿)
  • 物件調査(現地及び役所調査など)
  • 重要事項説明書・契約書の作成
  • 宅地建物取引士による重要事項説明・売買契約
  • 住宅ローン手続きのサポート
  • 物件引き渡し
あすか
その他にも必要に応じて業務は増えますが、とても1日で終わる仕事ではなく、土地探しだと物件収集だけで数ヶ月に及ぶこともザラにあります。

また、不動産取引には民法や法令上の制限など様々な専門知識が必要です。

そのため個人間取引が認められているとはいえ、知識も経験も乏しい一般の方だけで安全な契約を行うのは難しいでしょう。

 

安全に契約を進めることが出来る!?

不動産は所有者が自由に利用できるものではなく、例えば家を建てるために土地を購入したのに「法規制等の問題で家を建てることが出来ない」ということもあります。

弁護士が訴訟などのトラブルが起こってから解決することが役目だとしたら、仲介業者は不動産トラブルが発生させないことが役目だと言えます。

とはいえ、実際のところトラブルもゼロではないので、そういった場合に備えて仲介業者は

  • 営業保証金を供託する
  • 保証協会に入会して保証金分担金を納める

ことが宅建業を営む場合に義務づけられているので、契約者は損害を被った場合に請求することが出来ます。

不動
仲介業者が損害を支払えない場合や倒産していても、供託所や保証協会には請求することが出来るので安心です。

不動産売買では高額な取引になりがちです。

そのため仲介手数料も結構な金額になりがちですが、トラブルになった場合はそれよりも大きな損害を被る可能性があります。

そうならないために仲介業者は契約前に調査を行い、また業界全体で万が一のことに備えた保証金制度を導入していますので、こういった点は仲介業者を介入させる大きなメリットと言えると思います。

 

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それでも直接売主と交渉は出来るのか?

不動産取引で仲介業者を利用することで、トラブルを未然に防ぎ安全に取引を行うことが出来ます。

また、万が一仲介業者の不手際でトラブルになった場合も、保証金制度があるので損害を請求することも可能です。

しかし、それでも「直接売主に連絡を取る」という人はいますが、実際のところ売主は交渉に応じてくれるものでしょうか?

 

売主からすれば「怖い」ので断られることが多い!?

実際に以前あったことですが、土地の所有者に「直接契約しないか?」と話を持ちかけた方がいました。

直接話を持ちかけられた所有者は、

いきなり知らない人から「不動産売って下さい」と言われて怖い。

売っても良いけどトラブルも怖い。

ということで「色々怖いから間に入って欲しい」ということで仲介することになりました。

ひな
逆の立場で考えれば当然の反応ですよね。

 

一般の方との直接取引を断る会社もある!?

また新築一戸建ての建売を販売するパワービルダーでも「一般の方との直接取引はしない」会社はあります。

というのも、仲介業者を入れれば契約に至るまでの準備を全てやってくれるので、時間や人件費を考えれば「自社で集客から販売まで行うよりも効率が良い」と考えるわけです。

個人でも法人でも「売主側だとトラブル防止のため仲介業者は入れたい」というケースは実際のところ多いです。

 

飛ばし行為は「業界のタブー」になる!

不動産の所有者は法務局で調べることが出来ます。

そのため、自分で土地を見つけて所有者に直接交渉するのは良いの問題ありません。

しかし、物件を紹介して貰った仲介業者を断って、仲介手数料惜しさに所有者に直接交渉するのはNG行為です。

これは「飛ばし」や「中抜き」と言われ、民法130条「条件の成就の妨害」の類推適用と見なされ、物件を紹介した仲介業者に仲介手数料+損害賠償を請求される可能性があります。

不動
気持ちは分かるのですが、安易に考えるのはやめておきましょう。

 

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こんな仲介業者だったらいらないと思ったら

ここまでの内容で仲介業者の役割などは分かった。

でも、仲介業者の仕事ぶりが納得出来ないから手数料を払いたくないという方もみえると思います。

では、そんな微妙な仲介業者に当たってしまった場合はどうすれば良いのでしょうか?

 

物件を変更して仲介業者も変えてしまう!?

物件の変更が可能であれば、仲介業者を変えてしまうのが一番です。

ただ、紹介された物件を他の仲介業者で契約するのは「飛ばし行為」になる可能性があるので注意が必要です。

さすがに仲介業者に落ち度がある場合は変更も認められると思いますが、変更先の仲介業者にはその旨を伝えておいた方が間違いありません。

また、物件によっては「その業者しか扱えない専任のもの」があります。

あすか
その場合は他の仲介業者に変更出来ないので、担当者を変えることが出来ないか相談するしかありません。

 

担当者を変更するなら「宅地建物取引士」を希望する!?

もし担当者を変更するなら「宅地建物取引士の有資格者」をお願いした方が良いかもしれません。

全ての宅地建物取引士の有資格者が営業が上手くて最高とは言いませんが、重要事項説明や契約に責任が生じるので「トラブルが起きない」ことを心掛けます。

その点は未取得者よりも意識が高くなるので安心感は増すと思います。

 

仲介手数料は支払い拒否することが出来るか?

仲介業者の仕事ぶりが悪かったから手数料を払わないというのは、レストランでご飯を食べて「不味かったからお金を払いたくない」というのと一緒です。

実際に仲介業者の落ち度で損害が発生しており「それを証明できる」のであれば可能性はありますが、そうでなければ裁判をしても難しいでしょう。

仲介業者の仕事ぶりに問題を感じるなら「契約前」に変更しましょう。

おやつ
契約後では「手付放棄」もしくは「違約解除」をしないといけなくなります。

仲介業者を変更する場合「話が進展するだけ不利」になります。

物件を決めて買付証明書まで書いてしまうと、そこからの変更はかなり厳しいです。(申込みした物件の購入をやめるなら良いですが)

仲介業者選びは、物件を決める前から始まっています。

 

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おわりに

不動産は日常の買い物のように、レシートを持っていけば買い直せるというものではありません。

契約で間違った選択をすれば、取り返しのつかない大きなダメージを受けることもあります。

ひな
ただ、それだけに仲介業者(担当者)を選ぶのは大切です。

先に要望や条件を伝えると不利になると隠す方がいますが、信頼出来そうな担当者だと思ったら「分からないことや不安なことは全てぶつける」ようにしましょう。

そこで安心できる回答を得られるのであれば仲介を任せても良いのではないでしょうか?(逆に話を濁すようであれば変更しましょう)

実際に不動産取引は「物件探しと同じくらい仲介業者を選ぶことも大切」ですよ。

以上「仲介業者はいらないと思う!それでも介入させる大きなメリットとは?」でした。

 



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