賃貸の接客をしていると、よくお客様から「心理的瑕疵」について質問されます。
心理的瑕疵の定義としては「契約前にその事実を知っていたら契約しなかった」という、契約の意思決定に関わる重要な事項ということになります。
そういった心理的瑕疵があるのに黙っていられては「買主（借主）が困る」ので、
- 売主（貸主）には「告知義務」
- 宅建業者には「説明義務」
があります。
とはいえ、告知義務や説明義務があるものの「具体的にどのような事項が心理的瑕疵に該当する」のでしょうか？
今回は「心理的瑕疵について」掘り下げて解説していきましょう。
心理的瑕疵とは何か？まずは2つのパターンに分けられます！
一般的な心理的瑕疵物件とは、過去に事件・事故・自殺などがあった、いわゆる「事故物件」としての意味合いが強いと思います。
ですが、心理的瑕疵には、他にも暴力団事務所・火葬場などの「嫌悪施設」も含まれます。
では「事故物件」と「嫌悪施設」には、どのようなものが該当するのでしょうか？
「事故物件」に該当することとは？
- 自殺
- 他殺
- 変死
- 死亡事故
- 火災 etc…
などが発生した物件は、一般的に事故物件と判断されます。
では「孤立死（社会から孤立した状態で死亡する）」のあった部屋は事故物件として扱われるかというと、この点は判断が難しいところです。
部屋で亡くなってから発見されるのが遅く、異臭や腐乱などがある場合は心理的瑕疵に該当する可能性が高くなります。
マンションの別室が心理的瑕疵物件だったら告知義務はある？
例えば、マンションの他の部屋で事件が発生した場合、宅建業者に説明義務はあるのでしょうか？
じつは、これも明確なルールは定められていませんが「実務的には説明しない宅建業者は多い」です。
また事故や事件の内容にもよりますが、告知すべきかどうかグレーゾーンであれば「売主（貸主）から説明しないで」と頼まれることもあります。
事故があっても10年経過すれば告知しなくても良いのは本当？
たまに事故物件は「10年経過すれば告知義務がなくなる」という話を聞きますが、じつはそんなことはありません。
実際に人が亡くなる事件が起きてから20年が過ぎ、すでにその家も取り壊されていても告知義務違反になった判例もあります。
事件や事故による告知義務は、経過年数や入居歴で義務がなくなるという線引きはありません。
その後の利用状況や地域性、近隣住民の関心度など、心理的瑕疵については「あらゆる視点から検討する」必要があります。
「嫌悪施設」に該当するものとは？
まず嫌悪施設の明確な定義はありませんが、
- 心理的に忌避される
- 生活する上で危険を感じる
- 煙や悪臭が発生する
- 騒音や振動が発生する
などに該当する場合は「嫌悪施設」として告知するか検討します。
そう考えると「暴力団事務所・火葬場・墓地・下水処理場・ゴミ焼却場など」に限らず、飛行場や養豚場なども説明しておく施設として考えられます。
対象地から何km離れれば告知義務は必要ないのか？
じつは、宅建業法にも「これらの対象地から何km以内は説明する義務がある」というような線引きは明確化されていません。
そのため、嫌悪施設についてはできる限り自分で調べることも重要です。
内見の際は部屋の中だけでは無く、窓を開けて臭いや騒音など五感で感じることも大切です。
近くに線路や小学校があるときは「時間帯によっては音がうるさく感じる」ので、これらも注意したい施設に含まれます。
嫌悪施設に関しては見れば分かることが多いですが、一般的に難しいのは「事故物件」です。
この点を売主（貸主）や宅建業者が告知してくれないと、なかなか自分で見極めることは難しいでしょう。
そこで事故物件を自分で調べることが出来るサイトを紹介します。
事故物件が心配な時は「大島てる」で調べてみる
通常、心理的瑕疵物件であれば、物件広告に「告知義務あり」という文言が入ります。
しかし、それも宅建業者が知らなければ説明することが出来ません。
そのため、どうしても心理的瑕疵物件かどうか気になる方は「大島てる」をみてみましょう。
事故物件は思っている以上にある！？
参照元：大島てる
「大島てる」とは、全国の事故物件情報が掲載されているサイトです。
現在は日本にとどまらず、韓国や中国など他の国の情報まで寄せられています。
大島てるで関東圏を見てみると、上の画像のように炎マークが現れます。
この中の数字が事故物件の件数であり、何万件という事故物件情報が寄せられていることが分かります。
また、私も自分の住んでいるエリアを調べてみましたが、思ったよりも事故物件が多くて驚きました。
心理的瑕疵物件の家賃はどれくらい下がる？
ちなみに心理的瑕疵物件に該当すると、売却価格や家賃は相場と比べてどれくらい下がるのでしょうか？
心理的瑕疵の内容にもよりますが、一般的には「相場の2～8割は安い」と言われています。
相場の3～5割ほど安いことが多い！？
相場から2～8割ほど安くなるのは「売却も賃貸も同様」です。
賃貸の場合は、一般的に半年から1年間は募集を控え、その後に家賃を下げて募集することが多いです。
「家賃が安いければ事故物件でも気にしない」という人も一定数みえるので、そういった入居者が早く見つかればラッキーでしょう。
ただ、実際は何年も空室ということも多く「入退去を繰り返して告知しない」などグレーな手を使うところもあるので、あまりにも相場とかけ離れている場合は、自分でもチェックすることをお勧めします。
心理的瑕疵を告知されずに購入したらどうなる？
物件価格が安いから購入したものの「心理的瑕疵の告知がされなかった」場合はどうなるのでしょうか？
一つの例として、暴力団事務所が近隣（直径距離で10ｍ以内）にあることを告知されずに物件を購入して「契約解除や損害賠償請求を起こした裁判」がありました。
その結果は、契約解除は認められませんでしたが、購入価格の20％が損害賠償として認められました。
売主には告知義務、宅建業者には説明義務があるので責任を果たさなければ当然ペナルティーはあります。
おわりに
今回は「心理的瑕疵について」お伝えしてきました。
さいごにポイントをおさらいすると、
- 心理的瑕疵は「事故物件系」と「嫌悪施設系」の2種類がある
- 心理的瑕疵物件に対する告知義務は「線引きが曖昧」な部分がある
- 告知義務がされなかった場合「損害賠償責任」を求めることは出来そう
私は宅建業者として、心理的瑕疵の告知義務は「買主（貸主）」に寄り添うべきだと考えています。
しかし、ある意味で売主（貸主）も被害者であるケースが多く、グレーゾーンを何でも告知すれば良いというわけではありません。
そのため、なかには売主（貸主）側という業者もいるでしょうから、どうしても心配な方は自分で調べることも検討して下さい。
以上「心理的瑕疵の告知義務！事故や自殺以外に説明する事は何がある？」でした。
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