住まい

建売で諸費用をローンに組み込む!その際に注意すべきポイントとは?

マイホームを購入するのに「諸費用も住宅ローンで借りる」というのも、今では当たり前になりました。

また、建売の場合は諸費用だけでなく「追加のオプション工事費用」もまとめて住宅ローンに組み込みたいという方もみえます。

おやつ
実際、金融機関によりますがオプション工事も諸費用ローンに組み込めるので頭金いらずで建売を買うことが出来ます。

さらに銀行によっては、引っ越し費用までローンに組み込めるところがあるので驚きですよね。

ただ、物件価格以上を住宅ローンで借りるのですから、それなりに準備や注意点も出て来ます。

まずは建売購入時の諸費用について確認していきましょう。

 

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建売住宅を購入するのに必要な諸費用は?

住宅ローンを利用して建売住宅を購入するのに必要な諸費用はこちら。

  • 登記費用(表題登記・所有権移転・抵当権設定)
  • 印紙代(契約時)
  • 保証料
  • 銀行事務手数料
  • 印紙代(ローン)
  • 固定資産税清算金
  • 火災保険料
  • 仲介手数料
不動
それぞれの詳細については次の記事でお伝えしていますので、ここでは詳細は割愛します。
建売購入に必要な諸費用は?知っていれば節約できる項目もありますよ!

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ひな
また諸費用と言うわけではありませんが、建売なら「オプション工事」のことも考えておかなければいけません。
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これらの中から住宅ローンに諸費用を組み込む際に気を付けておきたいポイントをお伝えします。

 

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諸費用を住宅ローンに組み込むには「諸費用明細」が必要になる!

どこの金融機関でも諸費用費用を住宅ローンで借りるには「諸費用明細」が必要になります。

事前審査では諸費用明細も概算でよいのですが、本審査では「正確な数字」を求められるので注意が必要です。

 

なぜ正確な数字を求められる?

なぜ本審査時には正確は数字を求められるかというと、住宅購入に必要な費用以上の融資が出来ないからです。

物件価格+諸費用=2,980万円であれば、3,000万円の融資を受けることは出来ません。

そのため、本申込みには各費用の詳細な見積もりが求められるわけですね。

また、本審査では必要書類を提出するタイミングも大切になります。

本審査で必要書類の提出が遅くれるとどうなる?

住宅ローンを利用する売買契約では「契約後は速やかに本審査を行う」ために、本審査を行う期日が設定されます。

必要な書類を集めることが出来ずに、その期日を超えてしまうと「ローン特約が認められない」可能性が出て来ます。

おやつ
そのため、スムーズに引渡しを行うためにも「必要な見積りをいち早く集めておく」ことが重要です。

とはいえ、基本的に諸費用明細は仲介業者が作成してくれるので任せておけばOKです。

しかし、自分で決める必要がある「オプション工事」などをローンに組み込む時は気を付けましょう。

 

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オプション工事は早めに進めておくべき!?

オプション工事を売主(建売会社)に依頼できる場合はよいですが、売主によってはオプション工事を受け付けていないところもあります。

その場合は買主が自分でオプション工事の会社を探す必要が出て来ます。

マイケル
売主と別の会社にオプション工事を依頼する場合、どうしても現地立会いが必要になってきます。

住宅ローンの本審査までに正確な見積もりを作成しておきたいので、購入物件が決まったと同時に「どのオプション工事を依頼するか?」動きを始めておきましょう。

流れとしては、次のようになると考えておいて下さい。

  • 買付申込み…内見時に「どのオプション工事が必要か?」も考えておく
  • 事前審査までに…オプション工事の会社に「概算見積もり」を依頼しておく
  • 本審査までに…現地立会いをして「正式な見積もり」を依頼する
  • 本審査の結果が出たら…正式に契約する(請負工事契約書)

 

オプション工事をあとで借りるとどうなる?

オプション工事を住宅ローンに組み込まずに、あとでローンを組む場合は「リフォームローン」になります。

金融機関によって金利はことなりますが、住宅ローンよりは金利が高くなることは間違いないでしょう。

であれば、借りられるなら住宅ローンで借りた方が金利は得ですが、だからといってオプション工事を盛りだくさんにすると返済額も増えます。

カタログを見ているとアレもコレもとなりがちですが、借りられるだけ借りるのではなく「借り過ぎに注意」しながら決めていきましょう。

仲介業者が紹介するオプション工事の会社はどうなの?

仲介業者によってはオプション工事の業者を紹介してくれます。

全部まとめて仲介業者にお任せ出来るので楽なのですが、じつは「割高」かもしれません。

オプション工事会社の中には、お客様を紹介してくれた仲介会社に紹介料を支払うところがあります。

仲介会社としても紹介料を貰えるならと、あえて割高の工事会社を勧めてくることもあり得ます。

そのため自分でも相見積もりを貰っておく方が良いですね。


オプション工事以外に費用が変わるものは「火災保険」になります。

火災保険もプランによって数万円は簡単に変わるので、住宅ローンの本審査までには決めておきたいですね。

 

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火災保険の見積もり作成の注意点は?

火災保険の見積もりは次で手に入れることが出来ます。

  • 仲介業者
  • 金融機関
  • WEB

基本的に仲介業者が用意してくれるので手間は掛かりませんが、相見積もりを取る場合はこちらもオプション工事同様に早めに動き出しておきましょう。

ただ、火災保険は「保険金額が補償額の上限」になるので安さだけで決めるのはお勧めできません。

火災保険の保険期間は最長で10年ですが、新築から10年はせめて「住宅を再建するのに十分な保険金額」で設定するようにしましょう。

諸費用を水増ししてローンを申し込むのは違法です!

ここまで諸費用ローンを利用する注意点として「諸費用明細」についてお伝えしてきました。

ですが、ある意味もっとも気を付けないのは「借入金額を水増しして申し込む」ことです。

私のまわりでは聞いたことはありませんが、WEBを見ていると住宅ローンの水増しを勧める仲介業者もあるようです。

仲介業者とオプション工事業者などが結託すれば、水増しした諸費用明細を作ることも出来るでしょうが、それが発覚すれば金融機関からローン残金の一括返済を求められることになります。

 

もし今の借入れをまとめたいとなら

ちなみに借入金額を水増したい方の特徴として、現時点で借入れがある人に多いです。

オートローンやキャッシングで借入れがあり、出来れば返済を一本化したい気持ちがあるのでしょう。

ただ、そうであれば水増しなどせずに「おまとめローン」を検討することをお勧めします。

例えば、東海ろうきんでは「住宅ローンとまとめトク」という名称で、現在のオートローンなどの借入れを住宅ローンにまとめることが出来るプランがあります。

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おわりに

一般的に建売購入時の諸費用は、おおよそ物件価格の8%くらい掛かります。

3,000万円の建売であれば、諸費用だけで240万円で、さらにオプション工事を100万円追加すれば300万円オーバー。

諸費用ローンで全て借入れ可能であれば、頭金がなくてもマイホームを手に入れることが出来るのでありがたいですよね。

ただ、物件価格以上の借入れを行えば、それだけ必要となる書類も増えます。

不動産売買契約では、本申込みに必要な書類の提出期限を設定する項目もあるので、そういった期日に間に合うように早めに準備しておくようにしましょう。

以上「建売で諸費用をローンに組み込む!その際に注意すべきポイントとは?」でした。

 



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