住宅ローンには大きく分けて、「固定金利」と「変動金利」があります。
変動金利は金利が低いですが、金利上昇のリスクを伴います。
固定金利は金利上昇リスクはありませんが、変動金利と比べて利率が0.7～1.0％ほど高く設定されていることが多いです。
バブルが弾け空前絶後の低金利と言われて「最低金利は0.3％台」という金融機関もあります。
そんな低金利も約20年が経ちますが、10年後の予想としては「これ以上は下がらない」というの結構固い予想ではないでしょうか？
10年後の住宅ローン金利は「横ばい」か「上昇」の2択で予想！？
例えば、今の金利が3％であれば「上昇」「下落」「横ばい」の3パターンから予想することになります。
しかし、2021年9月では「auじぶん銀行」と「paypay銀行」で驚異の0.3％台ですから、これ以上下がったら逆に利息を払う勢いになります。
お金を貸して利息を払うなんてあり得ませんから、さすがに今の状況を考えれば10年後の住宅ローンの金利の動きは、
- 横ばい
- 上昇
の2択になります。
では、下降という動きが無いと考えれば、固定金利のデメリットである「金利が下がっても契約当時の金利を払わないといけない」という可能性は下がります。
逆に変動金利のメリット「金利が下がれば返済額も減る」という可能性は下がり、横ばいで「現状維持」もしくは「金利上昇リスク」になるため得られるメリットが弱いのは間違いありません。
金利が上昇してから固定金利に切り替えれば良くない？
とりあえず今は低金利で横ばいなんだから「金利が上昇してから固定金利に変更すれば良い」と考えている方もみえるかもしれません。
なんだったら、そういう説明を家を買うときに担当者から聞いているかもしれません。
しかし、住宅ローンの金利が上昇するタイミングは、じつは変動金利と固定金利で違います。
ズバリ金利上昇の流れをお伝えすると、次のようになります。
- 10年国債の利回りが上昇（予想）
- 連動して固定金利と政策金利が上昇
- 政策金利の動向を見て短期プライムレートが上昇
- 変動金利が上昇
固定金利は10年国債、変動金利は短期プライムレートの影響を受けますが、先に金利上昇するのは「固定金利」になります。
変動金利の金利が上がった時には、固定金利はもっと上がっている！
住宅ローンの金利については「固定金利は変動金利よりも常に高い」ので、金利が上昇しようが下降しようが「変動から固定に切り替える」のは勇気が要ります。
また、都合良く金利の上昇局面に入ったら変動から固定に変えるというような神業は出来ないとうことです。
金利は固定金利から上昇するので、金利上昇リスクを避けるには「固定金利が上昇する前」に切り替えるしかありません。
10年国債は「予想」で動く！？
ちなみに短期プライムレートは経済状況が反映されるのに対して、10年国債は金融商品なので、経済が良くなる（悪くなる）という「予想」で動きます。
そして、予想通り金利が上がれば固定金利と政策金利も上がります。
ただ予想が外れると、市場の雰囲気で固定金利が上がって、変動金利は変化がないということもあります。
低金利時代なら「全期間固定型」がオススメ！
住宅ローンで変動と固定のどちらを選ぶか悩む気持ちは分かります。
しかし、ポイントは変動VS固定ではなく「金利上昇リスク」をどうするかです。
過去バブル期では住宅ローンの金利が8％台で、物件価格の倍以上の利息を支払うような時代もありました。
今の金利からは考えられないかも知れませんが、それも今から30年前のことです。
そんな高金利になるかもしれないという可能性を考えれば、今のように金利1％台のうちに全期間固定型で住宅ローンを借り入れするメリットは大きいと思います。
全期間固定金利のメリットとデメリット
固定金利の全期間固定型は、借り入れ当初から返済終了まで金利が変わらないタイプになります。
これから金利情勢がどう変化しても「毎月の返済額が最後まで変わらない」ので、安心かつ資金計画が立てやすいのが特徴です。
ただし、冒頭でもお伝えしましたが固定金利は変動金利に比べて金利が高いです。
固定金利には期間を選択できるタイプもありますが、基本的に固定期間が長いものほど金利は高く設定されます。
また高金利の時に借り入れすると、金利が低くなっても高い金利のまま返済することになります。
ただ、今は低金利なので「これ以上の下降が期待しにくい」ので、固定金利のデメリットを受ける可能性はそれほど大きくないと予想は出来ます。
全期間固定型の住宅ローンを選ぶ際の注意点！
全期間固定型の住宅ローンといえば「フラット35」を思い浮かべる方も多いかも知れません。
しかし、フラット35も「取り扱う金融機関によって金利が変わる」ので注意が必要です。
フラット35の金利最安値は「ARUHI」ですが！？
令和2年8月現在のフラット35金利最安値はARUHIですが、金利が安ければ良いわけでもありません。
例えば、ARUHIの銀行事務手数料は2.2%ですが、住信SBIネット銀行では1.1％になっています。
住宅ローンを選ぶ際は、金利だけではなく
- 銀行事務手数料（保証料）
- 団体信用生命保険の特約の内容や上乗せ金利
なども含めて、トータルで考えるようにしましょう。
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おわりに
利率が0.7～1.0％ほど違うと、3,000万円の借り入れで月々の返済額は1万円近く変わってきます。
そのため、変動金利と固定金利のどちらが住宅ローンで利用されているのかというと「圧倒的に変動金利」になります。
しかし、今の低金利時代であれば将来の金利上昇リスクに備えるという点で、全期間固定型を選択することは大きなメリットがあります。
投資の経験がある方は分かると思いますが、こういう横ばいの動きが長いと「上昇にし出すと一気に動く」ことが多いです。
以上「住宅ローンの金利を予想！10年後を予想して選んだ金利パターンは？」でした。
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